Mutui, con le strette della Bce torna in voga il variabile con cap

Il 10 settembre si avvicina e la Bce è pronta ad alzare i tassi di interesse di 25 punti base portandoli al 2,5%. «I mercati scontano una probabilità superiore al 95% che aumenteremo i tassi di interesse nella riunione di settembre, e direi che i mercati hanno una comprensione piuttosto buona di come probabilmente reagiremo in questa fase», aveva detto Joachim Nagel, di fatto preannunciando la seconda stretta dell’anno dopo quella di giugno.

Tempo dunque di pensare alle conseguenze sui mutui di questa mossa e di eventuali altre. A oggi l’ipotesi più probabile è quella di ulteriori due rialzi da qui a giugno-luglio 2027, ma è l’incertezza a farla da padrone.

Il mercato italiano dei mutui «continua a mostrare una buona tenuta, con condizioni di finanziamento ancora competitive rispetto al recente passato e un’offerta bancaria ampia», commenta Matteo Favaro di Mutuionline. Oggi il tasso variabile presenta una convenienza iniziale con un tan medio rilevato da Mutuionline del 2,8% contro il 3,46% del tasso fisso, «ma il quadro potrebbe cambiare nei prossimi mesi: un eventuale rialzo dei tassi da parte della Bce avrebbe effetti diretti sull’Euribor - indice di riferimento del variabile - e ridurrebbe progressivamente il divario tra le due soluzioni».

Secondo le proiezioni realizzate da Mutuionline per Milano Finanza, in caso di un singolo rialzo nel 2026 da 25 punti base, quello molto probabile del 10 settembre, la convenienza del variabile in termini di rata mensile su un mutuo a 20 anni da 150.000 euro si ridurrebbe dai 50 euro attuali (817 euro contro 867 euro) a 31 euro al mese, dal momento che il tan medio del tasso indicizzato all’Euribor dal 2,8% si alzerebbe al 3,05% e la rata raggiungerebbe gli 836 euro mensili. Sull’intera durata del mutuo, il risparmio sugli interessi scenderebbe dai circa 12.000 euro attuali a 7.500 euro.

In caso di due aumenti da 25 punti base entro la fine dell’anno, il tan medio del variabile potrebbe inoltre avvicinarsi molto a quello del fisso, oggi al 3,46%, raggiungendo il 3,3%. In questo scenario, sul mutuo considerato in precedenza il risparmio mensile si ridurrebbe a 12 euro, con la rata del variabile che toccherebbe gli 855 euro, mentre sui 20 anni di mutuo il gap con il fisso scenderebbe ad appena 3.000 euro.

«Nonostante un leggero rialzo registrato nell’ultimo mese dovuto al clima di incertezza geopolitica, il fisso continua a essere preferito dalla grande maggioranza dei richiedenti, perché consente di bloccare la rata a un tasso storicamente accettabile e proteggersi da possibili oscillazioni future. Nello scenario attuale, la scelta deve quindi tenere conto non soltanto della convenienza immediata, ma anche della propensione al rischio e della sostenibilità della rata nel lungo periodo», commenta Favaro.

Gli italiani scelgono il cap

Mentre si restringe la forchetta tra fisso e variabile, che assorbono rispettivamente il 94,2% e il 2,1% del totale delle richieste, negli ultimi mesi aumenta l’interesse per tipologie ibride e meno conosciute. Un esempio è il tasso variabile con cap che sfrutta i vantaggi del variabile, beneficiando di eventuali riduzioni dei tassi di mercato, proteggendo allo stesso tempo il mutuatario da possibili rialzi.

Al momento della stipula del contratto viene fissato un tetto massimo (cap) oltre il quale il tasso di interesse non può salire. Secondo le rilevazioni effettuate il 3 settembre sul portale di Mutuionline, la miglior offerta per questa tipologia di finanziamento su un mutuo ventennale da 150.000 euro ha al momento un tan del 2,71% per una rata pari a 810,29 euro, con il limite massimo del tan fissato al 4,25%. Nel trimestre in corso, il tasso variabile con cap assorbe il 2,5% del totale delle richieste, quota in netta crescita rispetto allo stesso periodo del 2025, quando questa tipologia di finanziamenti veniva chiesta soltanto dallo 0,3% dei mutuatari.

Il tasso misto, ecco come funziona

Un altro esempio è il tasso misto, una soluzione che combina le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile. Il contratto prevede la possibilità, a determinate scadenze o condizioni stabilite in partenza dall’istituto di credito, di passare dal fisso al variabile o viceversa, consentendo al mutuatario di adattare il finanziamento all'evoluzione dei tassi di mercato e alle proprie esigenze. Sul portale di Mutuionline la miglior offerta di mutuo ventennale da 150.000 euro a tasso misto ha un tan del 2,71% per una rata pari a 810,29 euro. Questa tipologia di finanziamenti nel trimestre in corso assorbe l’1,2% del totale delle richieste: un anno fa era l’1,1%. (riproduzione riservata)