L’acquisto della casa è un miraggio? Il momento peggiore è stato nel 2023, da allora si è visto solo un lieve progresso in Europa

Il tema dell’accessibilità all’acquisto di una casa per le famiglie è stato rilanciato nei giorni scorsi in Italia dalla premier Giorgia Meloni che ha parlato di un piano a favore delle giovani coppie. Si vedrà quali saranno in concreto queste misure. In questo ambito un ruolo decisivo è comunque anche quello della politica monetaria.

La Bce ha l’obiettivo di mantenere l’inflazione al 2% e per raggiungerlo deve alzare o abbassare i tassi. In questo modo la banca centrale influenza i tassi dei mutui bancari e di conseguenze le vendite di case e i consumi collegati. Il settore immobiliare è perciò un canale fondamentale perché le misure Bce arrivino all’economia.

In base alla necessità di alzare o ridurre l’inflazione, le politiche sui tassi possono facilitare o complicare l’acquisto di un immobile. Ma in quale misura le decisioni della banca centrale hanno influenzato le vendite di case negli ultimi 20 anni?

Un’analisi degli economisti Bce Niccolò Battistini e Johannes Gareis ha misurato l’accessibilità all’acquisto di una casa in base a un indice che ha messo in relazione il reddito medio nominale delle famiglie con la rata di un mutuo tipico a 25 anni con un loan-to-value dell’80%.

È emerso che il momento migliore per acquistare casa nell’Eurozona è stato a fine 2016, mentre il più difficile a metà 2023 (escludendo la crisi finanziaria del 2008). Negli ultimi mesi c’è stato un progresso dell’indice che però resta di circa il 10% più basso rispetto alla media degli ultimi 20 anni.

Le misure Bce

Durante la presidenza di Mario Draghi, la Bce ha dovuto contrastare i rischi di deflazione con acquisti di titoli e con tassi addirittura negativi a partire da giugno 2014 e fino a luglio 2022. È stata questa una stagione d’oro per chi voleva acquistare casa: l’indice di accessibilità è rimasto sopra la media tra il 2012 e il 2022 (si veda grafico in pagina).

Lo scenario è poi cambiato con i primi accenni di inflazione post-pandemia e soprattutto dopo l’invasione russa dell’Ucraina e la conseguente impennata dei prezzi dell’energia. La Bce ha normalizzato la politica monetaria a fine 2021 e ha alzato i tassi da -0,50% al 4% in un periodo ristretto, tra luglio 2022 e settembre 2023.

È stata la stretta monetaria più dura della storia dell’euro, varata per abbassare un’inflazione che aveva superato il 10%. Di conseguenza l’indice di accessibilità della casa è calato in misura significativa ed è sceso sotto la media degli ultimi 20 anni a partire dal 2022. Il 2023 è stato l’anno peggiore per gli acquirenti. Il reddito delle famiglie era peraltro in aumento e il prezzo delle case in lieve discesa, ma l’effetto dell’aumento dei tassi è stato maggiore.

Il calo dell’inflazione (oggi tornata attorno al 2%) ha consentito alla Bce di avviare a giugno 2024 una fase di riduzione dei tassi (dimezzati ora al 2%). L’indice di accessibilità è così risalito. Considerando pari a 100 la media tra il 2005 e il 2025, l’indice è tornato a 90, rispetto al minimo di 85 toccato nel 2023.

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«Nel complesso le recenti decisioni di politica monetaria della Bce hanno lasciato il segno sull’accessibilità delle case, sulle vendite immobiliari e sul consumo di beni per la casa», hanno rilevato gli autori dell’analisi. «In prospettiva il miglioramento dell’accessibilità degli alloggi dovrebbe sostenere una continua ripresa delle vendite immobiliari nel 2025. Si prevede che questo slancio positivo si estenderà nel tempo al consumo di beni per la casa e contribuirà a stimolare la domanda complessiva nell’economia».

Tuttavia, hanno rilevato gli economisti Bce, «permangono alcune sfide»: in particolare i dazi degli Stati Uniti, combinati con la crescente incertezza commerciale e le tensioni geopolitiche, «potrebbero avere un impatto negativo sulle vendite immobiliari e sui consumi. Comprendere e adattarsi a queste condizioni mutevoli sarà fondamentale sia per i policymaker che per le famiglie».

Riguardo all’impatto sui consumi, l’analisi ha osservato che le vendite di case di solito innescano spese aggiuntive per i proprietari come per esempio quelle legate all’acquisto di mobili.

Nel dettaglio, gli economisti hanno stimato che «un aumento a sorpresa dei tassi d’interesse a breve termine di 25 punti base porta in genere a un calo delle vendite di abitazioni e dei consumi di beni per la casa di circa il 2% e lo 0,3% rispettivamente dopo circa tre anni». È questa un’evidenza ulteriore di come la politica monetaria influenza l’economia.

Anche la regolamentazione finanziaria può incidere sulla disponibilità delle banche a concedere mutui. In tal senso l’ultimo regolamento Ue sui requisiti di capitale (Crr3) ha concesso agli Stati la facoltà di dare alle banche un beneficio patrimoniale temporaneo sui mutui a basso rischio. Molti Paesi, tra cui l’Italia, hanno applicato questa opzione.

Intanto in Italia a giugno il Taeg (Tasso Annuale Effettivo Globale) sui nuovi finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni è sceso al 3,6%, dal massimo del 4,9% di novembre 2023, anche se resta superiore al livello di fine 2024 (3,55%). (riproduzione riservata)