Mutui, tra offerte per le surroghe e promozioni green ecco quali sono quelli più convenienti. Meglio il tasso fisso o variabile?
Domanda in ripresa nel trimestre grazie al calo dei tassi Irs. E ulteriore balzo delle richieste di sostituzione. Ma le banche si sfidano sui prodotti legati al risparmio energetico. La classifica interattiva dei migliori mutui e le simulazioni delle rate
Più mutui e più verdi. E anche più surroghe. Mentre da un lato l’interesse verso i finanziamenti per acquistare casa sta tornando a crescere, l’offerta da parte degli istituti di credito è tutta all’insegna del green.
La competizione tra le banche per accaparrarsi nuovi clienti, cioè i futuri mutuatari oppure chi pensa alla surroga, si combatte infatti soprattutto in questo segmento, ormai presidiato da tutte. Complice infatti il calo dei tassi Irs, cui sono legati i mutui a tasso fisso, gli istituti di credito oggi riescono a proporre tassi molto più convenienti rispetto a un anno fa.
La concorrenza sui tassi fissi e il mutuo green
Crédit Agricole risulta oggi la più aggressiva, con un tasso fisso dell’1,99% sul mutuo green in promozione fino al 31 maggio, ma anche le altre non stanno a guardare, Intesa Sanpaolo e Bnl in primis, più staccate le altre.
Il recente ok alla direttiva Ue che fissa target stringenti sui consumi energetici delle abitazioni, e da raggiungere entro pochi anni, unito al drastico ridimensionamento del Superbonus (o meglio alla cancellazione di cessione del credito e sconto in fattura) del resto spingono in questo senso.
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In altre parole nei prossimi anni tutti saremo chiamati a migliorare le caratteristiche energetiche delle nostre case, ma senza poter contare sugli aiuti del passato: meno sconti fiscali e nessuna possibilità di cedere il credito, misura che di fatto corrispondeva a una forma di finanziamento per chi non disponeva della liquidità necessaria per pagare i lavori di ristrutturazione.
In attesa di un eventuale supporto da parte del governo, con muovi bonus fiscali e qualche forma di finanziamento agevolato o magari a fondo perduto, ecco allora che le banche si industriano per andare incontro alla domanda, una domanda che appunto è tornata a crescere.
La ripresa della domanda di mutui
Lo segnala l’ultimo rapporto di Crif (il sistema di informazioni creditizie che analizza le richieste alla centrale rischi) sottolineando l’inversione di tendenza registrata dal mercato nel primo trimestre 2024: +1,9% la richiesta di mutui rispetto allo stesso periodo del 2023 e addirittura quasi +7% (+6,9%). se si considera solo il mese di marzo, segnale evidente di una situazione di mercato più favorevole.
Riscontro analogo dal portale Facile.it che da inizio anno ha registra un aumento del 20% delle ricerche di mutui sul portale. Dal pensare al fare i tempi però si allungano, anche perché tra cercare e comprare effettivamente casa spesso passano diversi mesi. E infatti i dati sull’erogato sono ancora in flessione, ma molto meno dello scorso anno e con forti escursioni tra un mese e l’altro.
Secondo gli ultimi dati di Assofin, l’associazione dei principali operatori, bancari e finanziari, del credito al consumo, se nel 2023 i mutui per acquisto sono diminuiti di oltre un terzo (-32,4%), il primo trimestre 2024 vede ancora una flessione del 17,1% sui mutui per acquisto rispetto allo stesso periodo dell’anno prima. Ma con una situazione molto variegata tra mese e mese: se gennaio si è chiuso con una flessione del 13,1%, febbraio ha accorciato le distanze al -8% (ma contava un giorno in più perché il 2024 è bisestile), mentre marzo è di nuovo arretrato al -18%.
L’attesa del taglio dei tassi
Niente di grave tuttavia. Alla crescita della domanda occorrono un po’ di mesi per concretizzarsi in acquisto, ma soprattutto l’incertezza sui tassi di interesse continua a frenare gli acquirenti: è vero che da inizio dicembre in avanti il costo dei mutui (perlomeno di quelli a tasso fisso) si è ridotto di almeno un ponto percentuale rispetto ai massimi, ma è vero anche che l’aspettativa di un primo taglio ai taggi ufficiali da parte delle Bce a giugno, e forse di altri successivi induce molti potenziali acquirenti ad aspettare ancora un po’.
Chi può, come accaduto anche l’anno scorso, punta invece sull’acquisto in contanti, o comunque su un mutuo di dimensioni più ridotte. Non a caso, come segnala ancora Crif, l’importo medio richiesto da tempo è pressoché stabile (-0,8% nel 1° trimestre 2024 e +0,3% a marzo 2024 rispetto agli stessi periodi del 2023), e questo nonostante i prezzi delle case a causa dell’inflazione non abbiano smesso di salire.
Il boom delle surroghe
Ma se i mutui per acquisto stentano a ripartire, un vero e proprio exploit si registra invece per quelli di surroga.
Secondo le rilevazioni di Assofin, già nel 2023 erano aumentati del 66,8%, cui si è aggiunto un ulteriore +54,3% nel primo trimestre 2024. Chi surroga cioè chi decide di cambiare cavallo? In generale i mutuatari più recenti, quelli che hanno acceso il finanziamento quando Irs ed Euribor erano ai massimi, cioè tra fine del 2022 e novembre 2023 quando il costo dei mutui superava il 4% in caso di prodotti a tasso fisso.
Costi ancora più elevati poi per quelli a tasso variabile che, come mostra la tabella (vedi sotto) elaborata da Facile.it tuttora pagano tra il 4,5% e il 5%, se non di più visto che le offerte riportate sono le migliori sul mercato.
Ricordiamo che da dicembre a oggi i tassi di mercato, in particolare l’Irs cui sono legati i mutui a tasso fisso, hanno cominciato a scendere e oggi quotano quasi un punto in meno rispetto ai massimi.
Ne beneficiano però solo i mutui più recenti, stipulati da inizio anno, mentre i precedenti, proprio perché a tasso fisso, sono bloccati. Per ridurli l’unica strada è appunto la surroga.
Lo stesso vale per i mutui a tasso variabile, ma per ragioni diverse: nello stesso periodo infatti l’Euribor, cui sono indicizzati, è sceso di pochissimo, 10-15 centesimi dai massimi del 4% di novembre, per cui tassi è rata restano elevati.
Anche in questo caso, la strada più veloce per ridurre la rata è la surroga: come mostra la simulazione di Facile.it, su un mutuo da 126 mila euro a 25 anni, la rata mensile spazia tra 570 e 604 euro se a tasso fisso e tra 699 e 738 se a tasso variabile, il risparmio potenziale è quindi di 100-150 euro.
In alternativa chi ha il variabile può aspettare il taglio dei tassi da parte della Bce, ma ovviamente la riduzione della rata sarà più graduale e inferiore.
La carta vincente è green
Ma è il green oggi la carta vincente. Come premesso, tutte le banche stanno puntando su questa categoria di finanziamenti con tassi più allettanti, in genere 30-40 centesimi rispetto a un finanziamento della stessa banca uguale per importo, durata e tipo di tasso, ma non green, vantaggio che si traduce in un risparmio mensile di una ventina di euro.
In più molti istituti stanno un po’ allargando le maglie per accedere a questo tipo di finanziamento. Inizialmente riservato solo a chi acquistava un immobile in classe energetica A oppure B, ultimamente viene concesso da alcuni istituti anche per l’acquisto di case in classe C, oppure per eseguire lavori di ristrutturazione che li portino in queste classi o che almeno consentano il miglioramento di due o anche una sola classe energetica.
Ma attenzione: in caso di ristrutturazione il tasso agevolato parte da quando vengono eseguiti i lavori e non direttamente dall’acquisto. Infine, tra le proposte più aggressive va segnalata quella del Crédit Agricole, decisamente più conveniente in tutte le categorie rispetto alla seconda in classifica. È subordinata però all’acquisto di una polizza (che copre il caso di decesso del mutuatario) che comporta un costo aggiuntivo mensile dello 0,025% corrispondente, per il mutuo considerato, a 31 euro al mese. Tra le migliori anche Intesa Sanpaolo, Bnl e Sella, e Ing nel tasso variabile. (riproduzione riservata)
