Gli italiani comprano ancora casa ma sul mutuo sono più attenti: come si muove il mercato
Nonostante le incertezze il settore dei mutui tiene ma il 2022 segna il sorpasso del tasso variabile sul fisso. Che in Italia è salito più del dato medio dei Paesi della zona euro, sfiorando il 3%. Ecco i numeri del Monitor sul Mercato dei Mutui di novembre di Intesa Sanpaolo | Mutui, tutte le difficoltà di un giovane under 30 che vuole comprare casa
Il periodo è difficile e incerto, anche di fronte al forte deterioramento del clima di fiducia delle famiglie. Ma nonostante questo e l'impennata dei tassi di interesse, il mercato dei mutui in Italia per ora è rimasto solido. Il quadro della situazione lo offre il Monitor sul Mercato dei Mutui di novembre elaborato da Intesa Sanpaolo, da cui emerge che, dopo i volumi importanti realizzati nel corso del 2021, le erogazioni lorde per nuovi contratti di mutuo nel 2022 sono rimaste di importo significativo, anche se progressivamente più contenute nel confronto tendenziale con la fase più dinamica di questi ultimi anni.
Guardando all'ultimo trimestre disponibile, il terzo di quest'anno, i nuovi mutui sono risultati in calo del 7,6% su base annua, un dato che fa seguito al -3,8% del secondo trimestre e a un primo trimestre invece ancora in crescita (+1,1%). Da inizio anno a fine settembre, le operazioni di finanziamento sono state pari a 46 miliardi di euro, un importo soltanto leggermente più basso rispetto ai 48 miliardi dello stesso periodo del 2021 (-3,4%). E così il 2022 si avvia a essere secondo soltanto al 2021 per volumi di nuovi contratti di mutuo.
Più variabili e meno fissi
Inevitabilmente però il mercato dei mutui si sta trasformando in questo 2022. Nel corso dell'anno il tasso fisso sulle nuove operazioni ha registrato un aumento costante ed è salito a settembre fino quasi al 3%, al 2,86%, ai massimi da novembre 2015, cumulando di mese in mese un aumento di 148 punti base rispetto alla fine del 2021. Il tasso variabile, invece, ha avuto una dinamica completamente diversa e ha iniziato a salire solamente da giugno. Dopo essere rimasto ancorato sul livello di 1,33% per cinque mesi, ha accumulato fino a settembre 55 punti base salendo a 1,88%. Il tasso medio complessivo è quindi aumentato nei nove mesi di 86 punti base al 2,26%, secondo l'analisi di Intesa Sanpaolo.
La conseguenza è chiara e prevedibile: nei mesi estivi è proseguito il rinnovato interesse per i mutui a tasso variabile, tra cui le forme con soglia massima del tasso (il cosiddetto cap). Da maggio le operazioni a tasso variabile sono infatti risultate in forte crescita dopo una lunga fase negativa durata oltre cinque anni (-15,4% su base annua da gennaio ad aprile), raggiungendo tassi di variazione addirittura a tre cifre a luglio e agosto, quando i volumi sono più che raddoppiati. La ripresa è ovviamente legata all'aumento del differenziale tra tasso fisso e variabile, allargatosi costantemente nel corso del 2022 fino a segnare valori dell'1% a luglio e settembre, dai soli 6 punti base a fine 2021. Al contrario, le erogazioni a tasso fisso sono scese in picchiata e hanno continuato a mostrare un calo a due cifre, del -34% a settembre, proprio a causa del notevole aumento del tasso d'interesse.
Fisso italiano vs Ue
Nel confronto con l'area euro, il tasso fisso italiano è però salito in misura maggiore, confermandosi più elevato rispetto a molti altri Paesi che adottano la moneta unica. Infatti, il tasso fisso medio dell'area è aumentato di 95 punti base su fine 2021 al 2,25% e lo spread tra tasso fisso italiano e quello dell'area si è ampliato a 61 punti dagli 8 di fine 2021, ai massimi da sette anni. Diversamente dal caso italiano, inoltre, nell'area euro il tasso variabile è aumentato in misura analoga al fisso, di 92 punti base su fine 2021 al 2,26% a settembre. Di conseguenza il differenziale tra tasso variabile italiano e dell'area euro è rimasto negativo per il decimo mese consecutivo e la distanza si è ampliata (-38 punti base a settembre da -0,02% a cavallo tra il 2021 e il 2022).
L'aumento del costo del denaro da parte della Bce ha avuto una ricaduta sui tassi dei mutui, il cui rialzo però non è solo riconducibile alle politiche monetarie di una banca centrale, che può condizionare solo una delle componenti del tasso. A contare è anche lo spread bancario, influenzato da fattori diversi in ogni Paese, tra cui le dinamiche competitive tra gli istituti di credito. Ecco perché anche all'interno della stessa zona euro i tassi e la loro variazione può essere così differente.
Offerte rigide, meno domande
L'indagine Bank Lending Survey ha segnalato che nel terzo trimestre le banche hanno continuato a irrigidire i criteri di offerta, scelta motivata con l'inasprimento dei costi di provvista e vincoli di bilancio (+9,1%), una minor tolleranza al rischio (+9,1%) e un peggioramento delle attese sull'attività economica (+9,1%). E le prospettive per l'ultimo trimestre 2022 sono di un ulteriore irrigidimento (+18,2%).
Nel trimestre la domanda di mutui è rimasta in calo e le banche prospettano una domanda in riduzione anche nel quarto trimestre (-45,5%). Tra i fattori che hanno determinato la minore domanda di mutui il livello dei tassi (-36,4%) e la minor fiducia dei consumatori (-9,1%). Infine è aumentata al 23,9%, dal 18,7% del precedente trimestre, la quota di agenti che hanno attribuito la cessazione dell'incarico alla difficoltà nel reperimento del mutuo. (riproduzione riservata)
