Mutui, con la surroga alleggerisci la rata. Ecco le migliori offerte sul mercato – LA TABELLA INTERATTIVA

C’è speranza per i tanti mutuatari oppressi da rate diventate troppo pesanti. E ancor di più per chi deve ancora comprare casa, speranze che in entrambi i casi migliorano se si ha a che fare con un’abitazione green, cioè in classe energetica A oppure B. E questo grazie anche alle nuove offerte di surroga, più generose rispetto anche solo a poche settimane fa.

Tutto questo grazie al fatto che negli ultimi due mesi i tassi di interesse si sono allontanati, si spera stabilmente, dai massimi di periodo toccati a ottobre: da allora l’Irs, il parametro cui sono legati i mutui a tasso fisso, è sceso via via fino a perdere circa un punto, salvo risalire di una ventina di centesimi nelle ultime settimane. Il calo complessivo, e questo vale per tutte le scadenze, si aggira oggi intorno a 80 centesimi. Il risultato è che i nuovi mutui, cioè quelli oggi sul mercato, ne hanno subito beneficiato nel senso che costano un po’ meno. Ma da inizio anno anche chi ha già un finanziamento in corso può guardare al futuro con più ottimismo, perché può sostituirlo con uno migliore attraverso la formula della surroga. Non solo. Le prospettive parlano di ulteriore discesa nei tassi nel corso di quest’anno, probabilmente a partire dalla seconda metà dell’anno, per cui, a meno di ulteriori shock sul fronte dell’inflazione, le offerte di finanziamento dovrebbero migliorare ancora. E si tratta di un aspetto molto importante perché non tutti possono approfittare del calo dei tassi registrato finora.

Che fare, aspettare o mettere al sicuro la rata?

La situazione non è infatti la stessa per tutti i mutuatari che hanno acceso un prestito negli ultimi due anni, cioè dall’inizio del rialzo dei tassi: in precedenza il costo del finanziamento era intorno all’1-1,5% per quelli a tasso fisso, e ancora inferiore per quelli a tasso variabile (0,70-0,80%). Due anni dopo gli stessi mutui costavano il 4,4% e il 5,2%. In termini di rata mensile il balzo è stato di oltre 300 euro al mese per un mutuo da 126 mila euro con durata di 25 anni. Divario più contenuto invece per il mutuo a tasso fisso, e che per di più non tocca chi aveva fatto il mutuo in precedenza. Chi ha acceso il prestito casa nel corso del 2022 e 2023 ha invece dovuto accettare condizioni peggiori man mano che passavano i mesi perché l’impennata dei tassi è stata piuttosto sostanziosa ed è avvenuta in tempi ristretti, fino appunto al top di ottobre-novembre 2023, col risultato che chi ha comprato casa per esempio a ottobre 2020 paga meno di chi l’ha fatto anche solo pochi mesi dopo.

Che fare allora? Muoversi subito o rinviare ogni decisione? E come approfittare delle occasioni sul mercato?

La risposta varia da caso a caso e anche dagli obiettivi che si vogliono raggiungere: risparmiare subito, mettere al sicuro la rata, cogliere man mano il calo dei tassi di interesse quando la Banca Centrale Europea inizierà a tagliarli. Partendo da chi ha un prestito indicizzato, la cattiva notizia è che in primo luogo paga più degli altri mutuatari, che finora non ha potuto beneficiare del calo dei tassi in corso, e che per avere un primo riscontro positivo dovrà aspettare le mosse della Bce. Il perché è presto detto: anche se il mutuo è indicizzato, e quindi immediatamente sensibile al trend dei tassi di interesse, è legato all’Euribor, finora rimasto immobile (intorno al 3,87% quello con scadenza 1 mese e 3,93% quello scadenza 3 mesi), e non all’Irs, che oggi come accennato è sceso dello 0,80% rispetto ai massimi. Nessun effetto positivo quindi sulla rata, che anzi può essere persino peggiorata in quanto l’Euribor da fine novembre è addirittura leggermente salito.

Per loro l’alternativa è tra aspettare le mosse della Bce, che però potrebbero tardare di diversi mesi, oppure passare subito al tasso fisso attraverso il meccanismo della surroga. Attenzione però: i mutui di surroga in genere sono leggermente più cari di quelli di acquisto, intorno ai 20 centesimi. In molti casi questo non elimina il vantaggio, ed è comunque possibile cercare di negoziare condizioni migliori con la banca. Come mostrano le tabelle in pagina elaborate dall’ufficio studi di Facile.it e che riportano le migliori offerte di mutuo oggi sul mercato, la rata (calcolata su un mutuo da 126 mila euro con durata di 25 anni) potrebbe scendere da 710-740 euro a 650-665 euro, con un risparmio immediato di 60-80 euro al mese, 700-900 euro all’anno. E il taglio potrebbe essere ancora maggiore in caso di surroga del mutuo con uno green, cioè riservato ad abitazioni in classe energetica A oppure B (in genere quelle di recente costruzione), che comporta una rata di 623 euro. Per chi ha un finanziamento indicizzato, l’unico rischio della surroga verso il fisso si ha in caso di taglio dei tassi da parte della Bce superiri allo sconto di cui godrebbero con la surroga. Secondo le previsioni degli economisti, un taglio dei tassi così consistente non dovrebbe verificarsi nel corso del 2024, e in ogni caso sarà sempre possibile ricorrere a un’ulteriore surroga.

Valutazioni più complesse nel caso del tasso fisso. Il vantaggio sicuro è per chi deve ancora comprare casa, che quindi si ritrova oggi con tassi più bassi rispetto a due mesi fa. Per chi invece ha già un mutuo in corso tutto dipende da quando ha acceso il finanziamento. A grandi linee oggi i tassi sono tornati sui livelli di novembre 2022: chi ha acceso il mutuo dopo quella data quindi è probabile che possa trovarne uno migliore, mentre per gli altri è più difficile. In ogni caso basta confrontare il proprio tasso con quelli oggi sul mercato per valutare l’eventuale convenienza. Più certo invece il vantaggio, se esistono le condizioni, nell’effettuare la surroga verso un mutuo green.

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Le opportunità del 2024

«Il calo degli indici ha determinato una diminuzione significativa dei tassi fissi offerti dalle banche e la surroga può diventare un’opportunità estremamente vantaggiosa per chi ha un mutuo a tasso variabile, ma anche per chi ha un fisso sottoscritto a partire dalla seconda metà del 2022», sintetizza Ivano Cresto, managing director prodotti di finanziamento di Facile.it. «Oggi, poi, gli istituti di credito stanno dando molta attenzione anche ai finanziamenti destinati alle case nelle classi di efficienza energetica migliori, con un importante impulso ai mutui green, che già lo scorso anno rappresentavano il 7,2% delle richieste totali sulla prima casa».

Le condizioni sui tassi fissi rilevate a gennaio 2024 da Facile.it sono addirittura più convenienti se si guarda all’offerta green delle banche, vale a dire quei prodotti di finanziamento destinati normalmente ad immobili in classe energetica A o B ma che, in alcuni casi, vengono estesi anche a quelli in classe C, classe che è possibile raggiungere anche attraverso lavori di ristrutturazione come cappotto termico, caldaie ad alta efficienza e pannelli solari. Prendendo in considerazione un finanziamento standard (126.000 euro da restituire in 25 anni e a fronte di un Ltv del 70%), i migliori tassi fissi per un mutuo green prima casa partono addirittura da 2,60%, con una rata mensile pari a 572 euro. Le cosiddette surroghe green sono finanziamenti destinati ai proprietari di abitazione in classe energetica A o B che vogliono cambiare banca; in questo caso i tassi fissi agevolati scendono ulteriormente, fino ad arrivare al 2,45%. Dati alla mano, il potenziale risparmio è notevole, soprattutto per chi ha un mutuo a tasso variabile di recente sottoscrizione; sempre ipotizzando un finanziamento da 126 mila euro in 25 anni, il mutuatario potrebbe abbattere la rata fino al 25%, portandola dagli attuali 750 euro a circa 570 euro, con un risparmio di quasi 180 euro. (riproduzione riservata)