Il lusso ridisegna l’hotel: serviced apartment e branded residence spingono gli investimenti
Le nuove strutture ricettive con servizi trainano gli investimenti nel settore alberghiero contribuendo al monte di 1,4 miliardi toccati in Italia nei primi sei mesi del 2025. Specie nel segmento lusso. Al centro flessibilità e possibilità di diversificazione
?????Sono i branded residence e serviced luxury apartment la nuova frontiera del settore alberghiero, nuovi format ibridi ovvero di strutture ricettive con servizi. Ma la cosa più importante è che trainano gli investimenti nel comparto hotel, contribuendo significativamente al monte di 1,4 miliardi di euro toccati in Italia nel primo semestre 2025, +65% rispetto un anno prima.
Si concentrano principalmente nel Nord Italia e nelle principali città turistiche, tra cui Como, Venezia, Roma, Milano e Napoli. Del resto si tratta di nuovi modelli che piacciono molto ai turisti e di conseguenza anche agli investitori, grazie ai molti vantaggi che offrono. Lo spiega il report Real Estate Data Hub 2025 di Yard Reaas, gruppo italiano indipendente specializzato nella consulenza real estate e nella gestione integrata di servizi immobiliari, che nel 2026 cambierà nome in gruppo Ryze.
La strategia vincente dei serviced apartment
I nuovi format ricettivi offrono tutti flessibilità e possibilità di diversificazione, anche se tutti accomunati dai servizi a supporto degli occupanti come concierge, palestra, coworking eccetera. Sono interessanti perché riguardano soprattutto il segmento del lusso e, soprattutto i serviced apartment, presentano costi operativi inferiori rispetto a strutture alberghiere di livello simile. Il tutto a fronte di ricavi importanti, garantiti da tariffe elevate e da strategie in grado di massimizzare l’occupancy grazie al mix tra clientela business e leisure.
Inoltre la possibilità di convertire o sfruttare più efficacemente immobili residenziali amplia la platea dei possibili investitori. Più in dettaglio i serviced apartment possono essere descritti come unità abitative autonome, arredate e dotate di cucina, combinando così la flessibilità di un appartamento con servizi tipici dell’hotellerie (pulizia, reception, utilities incluse, oltre a eventuali servizi sempre in chiave lusso).
Diffusi principalmente all’estero, sono un comparto in crescita, solido in Europa e con buone prospettive anche in Italia. A livello di destinazioni in Europa spiccano Londra e Parigi, stabile l’Olanda, mentre il resto del continente e UK offrono prospettive di crescita. Dal 2024 in poi il settore ha in particolare beneficiato della domanda leisure e del recupero del corporate travel, tornato a essere un driver primario.
Emergono nuovi mercati in Europa
Le branded residence sono invece residenze gestite o collegate a marchi globali (di hotel e non), che offrono standard di servizio, design e comodità coerenti con l’identità del brand, spiega ancora il rapporto di Yard. In quest’ambito in Europa stanno emergendo nuovi mercati, tra cui la Sardegna, Comporta (in Portogallo) e la Romania.
In Italia il modello non è ancora così diffuso, ma oggi vede un aumento della domanda da parte degli Ultra High Net Worth Individual, la fascia super lusso della clientela. Tra le principali destinazioni italiane, oltre alla Sardegna, si segnala la Toscana, con lo sviluppo Le Ville Serristori sulle coste della Maremma. La gestione dei servizi, riconducibile al team di Palazzo Tornabuoni, offre oltre ai servizi di concierge, cura della casa e spiaggia privata, anche la possibilità di produrre il proprio vino.
In termini di città gli investitori si stanno focalizzando invece su alberghi in difficoltà a Roma, Milano e Venezia, con l’obiettivo di riposizionarli includendo residenze annesse. Formule ibride a parte comunque, tutto il settore alberghiero ha registrato un trend positivo nel 2025.
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Il comparto recettivo trainato dal segmento lusso
Secondo il report di Yard, il comparto ricettivo è trainato dal segmento lusso, con circa la metà degli investimenti provenienti da capitali internazionali (in particolare da Europa e Usa), ed è sostenuto in maniera consistente dai flussi turistici che hanno registrato una stabilità nei primi mesi dell’anno e una ripresa significativa in seguito.
In particolare, il primo semestre 2025 ha registrato una flessione contenuta del turismo domestico e una crescita di quello internazionale, a conferma della centralità della domanda estera per la competitività del settore turistico italiano. Il 90% degli investimenti è stato assorbito da hotel a 4 e 5 stelle (oltre il 50% i soli 5 stelle). Tra gli investitori prevalgono gli operatori alberghieri (40%), seguiti da HNWI, family office e fondi di private equity. Oltre la metà degli investimenti è andata a operazioni di sviluppo, conversioni e ristrutturazioni). (riproduzione riservata)
- Quali sono le principali differenze operative tra serviced apartment e branded residence?
- Come si distribuiscono geograficamente gli investimenti nel settore alberghiero di lusso in Italia?
- Quali tipologie di investitori stanno guidando la crescita del settore alberghiero di lusso?
