Il caro mutui frena ancora la casa
Mercato incerto nel primo semestre in attesa della Bce. Lieve ripresa a fine anno. A Milano, Napoli, Firenze e Padova crescita sopra la media dei prezzi. Intanto quasi 50 mila famiglie hanno dovuto ripiegare sull’affitto
Mercato della casa attendista in questo primo scorcio del 2024. Le compravendite rallentano ancora, ma molto meno dello scorso anno, terminato con un secco -10%, i prezzi tengono, e anzi salgono lievemente (+1,5%), mentre tempi di vendita e sconti si mantengono su livelli fisiologici (intorno a 5 mesi il primo e al 10% l’altro), vale a dire che il mercato resta liquido. A fare il punto della situazione è il consueto Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, che in questa edizione punta subito il dito contro le banche, centrali e no.
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L’Italia evidenzia una crescita sopra la media Ue
«L’Italia evidenzia crescita sopra la media Ue e inflazione inferiore. Altrove, in particolare in Germania, la situazione è peggiore. In ogni caso l’inflazione Ue è scesa e l’economia è in rallentamento, ma le banche centrali, la Bce così come la Fed, continuano a rinviare il taglio dei tassi, alimentando l’incertezza dei mercati, non solo quello immobiliare. Inoltre anche il sistema bancario ci mette del suo, aumentando la selettività nell’erogazione del credito», spiega Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. «Ma il mercato della casa non può ripartire senza il sostegno dei mutui».
La quota di compravendite assistita da mutuo si è ridotta dal 48,4% del 2022 al 39,9% del 2023
I dati parlano chiaro: l’elevato costo del denaro ha fatto sì che la quota di compravendite assistita da mutuo si sia ridotta dal 48,4% del 2022 al 39,9% del 2023. In altre parole il calo delle compravendite registrato nel 2023 è imputabile esclusivamente alla quota di domanda uscita dal mercato perché dipendente dal credito (-26%). E se le compravendite non sono arretrate in proporzione è stato solo perché nel frattempo gli acquisti senza mutuo sono cresciuti del 4,8%. Cartina i tornasole in questo senso è anche spostamento della domanda verso l’affitto, cresciuta del 3%. In altre parole, nel 2023 48mila nuclei familiari hanno rinunciato ad acquistare una casa in favore dell’affitto.
La situazione non cambierà di molto finché la politica monetaria non cambierà rotta
E adesso? La situazione non cambierà di molto finché la politica monetaria non cambierà rotta e senza una maggiore disponibilità da parte delle banche. Ma non basterà perché il potere d’acquisto delle famiglie nel frattempo si è deteriorato a causa dell’inflazione. «L’incertezza sulle prospettive rappresenta un fattore di inevitabile differimento delle scelte, soprattutto di quelle che presuppongono un ingente impegno di capitale, come l’acquisto della casa. Ad essere venuto meno non è tanto l’interesse potenziale, che nel nostro Paese rimane strutturalmente abbondante, quanto la disponibilità del settore bancario a supportare il percorso degli aspiranti mutuatari», conferma Dondi.
Nel 2024 le compravendite scenderanno attestandosi intorno a quota 690 mila
Lo scontro a questo punto è tra una domanda che si aspetta prezzi delle case in calo e un’offerta che non si rassegna a ridurli, situazione tipica del mercato italiano, già vista in altre occasioni. Per questa ragione nel 2024 si stima che le compravendite scenderanno, ma solo di qualche punto percentuale, attestandosi intorno a quota 690 mila, su livelli quindi piuttosto alti e superiori al 2019, l’anno pre pandemia che individua ora una sorta di diga tra il positivo e il negativo. Stesso discorso per i prezzi, attesi in crescita media dell’1,4% nelle principali città.
Il trend non è omogeneo
Attenzione però: in questo caso la crescita corrisponde comunque a un calo perché occorre tenere conto dell’inflazione. Inoltre il trend non è omogeneo: alcune città registreranno una leggera flessione delle quotazioni (Catania -0,6%, Cagliari -0,4%), mentre in altre la crescita sarà sopra la media (Padova +2,8%, Napoli +2,5%, Milano +2,1%, Firenze +1,9%, Bologna +1,6%). Ancora lenta Roma, +1,3%. La buona notizia è che nel secondo semestre la situazione dovrebbe timidamente migliorare. E che dal 2025 recupereranno anche le città ora in calo. (riproduzione riservata)
