Prendo la flat tax, poi affitto la casa: per i ricchi stranieri il doppio beneficio della legge italiana sulla residenza
Non solo ville e dimore di lusso. I paperoni esteri scelgono la Penisola per investire anche in serviced apartment e branded residence, attratti da contratti di rental pool e benefici fiscali. Gli esempi
La domanda di residenziale in Italia è spinta anche dall’arrivo di un folto gruppo di investitori stranieri in fuga dall’incertezza economica presente in alcuni Paesi e attratti dalle agevolazioni del sistema fiscale italiano. Ad attirarli non sono solo dimore e ville di lusso. I paperoni esteri in Italia si stanno concentrando su una nuova forma di investimento.
Negli ultimi tempi gli Ultra High Net Worth Individuals, gli individui con un patrimonio netto superiore ai 30 milioni di dollari, investono anche comprando immobili destinati a diventare serviced apartment, appartamenti messi in locazione che offrono tutti i servizi, o quasi, di un hotel: una forma ibrida tra il mondo residenziale e dell’hospitality, che negli ultimi anni gli sviluppatori hanno iniziato a valorizzare soprattutto nelle principali destinazioni del business e del relax. Il trend riguarda anche altre forme di ospitalità mixed-use, che combinano l’ospitalità tradizionale dell’hotel con appartamenti di lusso, uffici o scuole.
Di che contratti si tratta
«Si tratta tecnicamente di una sorta di contratti d’acquisto di immobili con l’opzione oppure con l’obbligo degli acquirenti, a seconda dei casi, di inserire gli immobili comprati all’intero di un cosiddetto rental pool dell’operatore, lasciando che l’immobile venga lasciato in locazione per un periodo di tempo», spiega l’avvocato Mattia Biasi, partner di Withers.
«Sono accordi in cui più parti condividono l’utilizzo di un immobile e ne ripartiscono le spese correlate, come affitto e manutenzione». In questo caso, a definire i termini è il contratto di rental pool tra proprietario e operatore che stabilisce l’accesso all’immobile, le condizioni di utilizzo da parte degli ospiti e la ripartizione di costi e ritorni economici». Così i paperoni esteri possono richiedere la residenza in Italia sfruttando i benefici fiscali della flat tax e al contempo avere una rendita dalla concessione dell’appartamento al brand che gestisce la struttura.
Queste forme di acquisto interessano anche le branded residence, gli appartamenti griffati dai marchi della moda. Le tempistiche di concessione dell’immobile cambiano però da caso a caso. «Non c’è una regola precisa», aggiunge Biasi, «può durare un anno o anche più. Tutto dipende dagli accordi presi tra le parti e dalla tipologia di destinazione d’uso dell’immobile. Se l’immobile è classificato come edificio destinato all’ospitalità, lo strumento urbanistico impone che l’uso prevalente sia quello».
Gli esempi in Italia
In Italia un esempio è il Castello di Procopio in Umbria, acquistato da un investitore estero che aveva inizialmente comprato per sé la proprietà e ha poi successivamente siglato un accordo con Mandarin Oriental, che ha scelto la dimora per la prima proposta di Exceptional Homes, case brandizzate, in Umbria. A Firenze lo storico Palazzo Serristori, residenza un tempo di Giuseppe Bonaparte, fratello di Napoleone, è un altro esempio. I dodici appartamenti di lusso del palazzo, andati a ruba in fase di vendita, sono oggi residence in locazione per turisti o lavoratori.
Non mancano esempi in Sicilia, con i Rocco Forte Private Villas situati all’interno del Verdura Resort, tra Sciacca e Agrigento. Sul lago di Garda ci sono invece le brand residence di Lefay. Quanto ai ritorni economici, mentre i costi di gestione vengono spesso divisi tra proprietario e operatore, sulla marginalità il profilo è più aleatorio.
«L’investimento non rientra in una semplice compravendita», spiega Biasi, «soprattutto laddove le residenze servite e brandizzate costano mediamente il 30% in più». (riproduzione riservata)
