Da New York a Dubai, dove comprare casa all’estero nel 2026 e le migliori opportunità di investimento

I Mondiali di Calcio del 2022 hanno riportato il mercato immobiliare del Qatar al centro dell'attenzione globale. Allo stesso tempo, tasse contenute, grandi progetti di sviluppo, neutralità geopolitica e una crescente apertura al turismo hanno contribuito a consacrare Dubai come uno dei principali poli internazionali del mattone. Sono rimasti invece una costante, negli ultimi anni, la solidità di mercati che appaiono maturi come New York e la forza dei flussi turistici delle Baleari. Per chi intende valutare un investimento immobiliare oltre i confini nazionali - e anche europei - alcune destinazioni continuano a rappresentare un'interessante opportunità. Dalla Grande Mela ad Abu Dhabi, passando per Dublino, le mete ricercate all'estero sono molteplici, ma «ogni luogo risponde a una logica di investimento diversa», spiega Fabio Guglielmi, consigliere delegato di Grimaldi Immobiliare.

Le isole Baleari: un’opportunità per gli affitti short term

Le isole Baleari (Maiorca, Minorca, Formentera e Ibiza) si confermano, ad esempio, particolarmente adatte a chi intende acquistare un immobile da mettere a reddito soprattutto attraverso gli affitti short term. A renderle attrattive contribuisce una combinazione vincente: località affacciate sul Mediterraneo, oasi di tranquillità e natura, piccoli centri ricchi di negozi e servizi, accanto alle mete più vivaci della movida.

Un insieme di caratteristiche che risponde alle esigenze dei turisti ma anche di chi cerca una casa da acquistare e affittare, sostenuto da un'offerta ampia e, in generale, più conveniente rispetto all'Italia a parità di dimensioni e qualità. Un'opzione appetibile per chi guarda all'estero senza allontanarsi troppo, favorita anche dai collegamenti aerei low cost.

Irlanda e altri mercati europei: locazioni a medio termine e sviluppo

Se le isole spagnole puntano sul turismo, l'Irlanda - e Dublino in particolare - resta una destinazione indicata per chi preferisce formule di locazione a medio termine e annuali. La tassazione agevolata ha spinto negli anni le grandi multinazionali del settore tecnologico a scegliere Dublino come porta d'accesso all'Europa, alimentando una domanda strutturalmente elevata di alloggi per una forza lavoro in costante afflusso.

Nonostante il rallentamento che ha interessato l'Irlanda, come il resto d'Europa, dopo l'aumento dei tassi di interesse avviato nel 2022, nel giugno 2025 il governo ha annunciato una serie di riforme del mercato degli affitti con l'obiettivo di stimolare gli investimenti esteri, aumentare l'offerta abitativa e rafforzare la tutela degli inquilini.

Oltre a queste mete, in Europa, osserva Guglielmi, «l'acquisto continua ad avere senso soprattutto in alcune aree, come i Balcani e la Polonia, oggi in una fase di forte sviluppo».

Oltreoceano: New York e San Francisco

Spostando lo sguardo Oltreoceano, dal mercato arrivano segnali incoraggianti per il residenziale newyorkese. Secondo le ultime stime di Corcoran, una delle principali società di intermediazione statunitensi, la combinazione di fattori ciclici, tassi di interesse in discesa e un dollaro più debole sta creando un contesto che, soprattutto per l'investitore europeo, appare più favorevole rispetto a qualsiasi fase successiva al 2013.

A San Francisco, invece, il ritorno in ufficio dopo una lunga stagione di smart working e la forte domanda di lavoro legata alle società d'intelligenza artificiale stanno riportando in città inquilini con redditi elevati, sostenendo la crescita dei canoni. Secondo gli analisti di Ubs, questi trend potrebbero accelerare anche la domanda da parte degli acquirenti, che come a New York potrebbero beneficiare di tassi di interesse più bassi.

Miami: attrattività e rischio di bolla immobiliare

Restando negli Stati Uniti, un'attenzione particolare va riservata a Miami. L'ultimo Global Real Estate Bubble Index 2025 di Ubs colloca la città tra le più attrattive dal punto di vista immobiliare, ma anche al primo posto - tra le 21 metropoli analizzate - per un potenziale rischio di bolla. Il richiamo della costa e il contesto fiscale favorevole continuano ad attrarre nuovi residenti dall'Ovest e dal Nord-Est del Paese, con prezzi ancora significativamente inferiori rispetto a New York e Los Angeles.

La domanda internazionale, soprattutto dall’America Latina, resta solida, in particolare nel segmento dei condomini di lusso fronte oceano. Al tempo stesso, però, l'accessibilità per gli acquirenti è ai minimi storici e il rapporto prezzo/affitto ha superato persino i livelli della bolla immobiliare del 2006, segnalando un'elevata esposizione al rischio secondo l'indice di Ubs.

Emirati Arabi: Dubai e Abu Dhabi

All'opposto, l'ingresso degli Emirati Arabi nel panorama immobiliare globale ha modificato il modo in cui investitori e turisti guardano al mattone dei sette Paesi del Golfo Persico. Non è un caso che l'interesse crescente abbia spinto in particolare il real estate di Dubai a muoversi in netta controtendenza rispetto ai mercati più maturi. A spiegare questa dinamica concorrono diversi fattori: dagli incentivi per i singoli investitori, alle garanzie governative, dalla fiscalità agevolata al ruolo della valuta, fino ai bonus e alle tutele legate alla residenza.

Fattori di rischio negli investimenti immobiliari internazionali

Ogni scelta, tuttavia, occorre essere consapevoli di alcuni fattori. Tra questi, secondo Guglielmi, c'è il rischio cambio: «Investire in dollari, dirham, sterline o altre valute può rendere l'operazione particolarmente vantaggiosa in alcune fasi, ma incidere negativamente sui risultati se i movimenti valutari non vengono monitorati nel tempo». Anche nei mercati in cui i rendimenti nominali raggiungono la doppia cifra, la componente valutaria resta decisiva nell'equazione complessiva.

Un altro aspetto centrale è rappresentato dal rischio Paese, strettamente legato alle dinamiche economiche, politiche e immobiliari locali. Alcuni mercati emergenti hanno registrato crescite molto rapide negli ultimi anni, come nel caso di Marocco e Tunisia, mentre altre aree mostrano oggi profili di maggiore stabilità. Ad esempio, Abu Dhabi e Qatar si distinguono per una crescita più ordinata che tende a premiare investitori con una visione di medio-lungo periodo.

Criteri generali per un buon investimento immobiliare

Al di là delle specificità geografiche, restano validi alcuni criteri generali di valutazione. «Le regole economico-finanziarie alla base di un buon investimento immobiliare restano le stesse», conclude Guglielmi. Ovvero? Analizzare il rendimento, valutare il potenziale di crescita del valore nel tempo e comprendere il ruolo dell'immobile all'interno di una strategia patrimoniale più ampia. Con una grande regola generale da tenere a mente: «Mercati come New York, ad esempio, possono offrire rendimenti inferiori nel breve periodo rispetto a realtà più dinamiche, ma rappresentano asset con fondamentali solidi e una capacità di tenuta nel lungo periodo». (riproduzione riservata)