Banche tedesche, ecco come il settore immobiliare commerciale sta pesando sui bilanci
Il settore pesa sulla qualità degli attivi. Anche quest’anno gli accantonamenti restano elevati. Gli operatori a rischio
Mentre il governo tedesco respinge le avance straniere verso le proprie banche a partire da Commerzbank, i conti del settore creditizio nazionale non brillano. L’esposizione al settore immobiliare commerciale pesa sui conti di molti istituti, come evidenzia Morningstar Dbrs in un report appena pubblicato.
In molti casi le banche tedesche che detengono consistenti portafogli di prestiti verso l’immobiliare commerciale (in particolare verso il comparto uffici Usa) registrano un deterioramento della qualità degli attivi a causa di queste esposizioni. La conseguenza è che il livello di accantonamenti è salito e oggi si mantiene a livelli «prudenti», anche se i prezzi nel segmento residenziale e uffici in Germania si sono stabilizzati. In questo contesto generale Morningstar si attende che «anche nel 2025 i livelli di accantonamento rimangano relativamente elevati».
Le previsioni di Morningstar
Gli immobili commerciali costituiscono una quota significativa dei portafogli prestiti delle banche tedesche, superiore a quella dei competitor europei. In base ai dati raccolti dall’Eba, i player più presenti nel settore sono istituti specializzati come Deutsche Pfandbriefbank (Pbb) e Aareal Bank che hanno un’esposizione media oltre il 75% dell’attivo.
Seguono DekaBank, l’asset manager del gruppo Sparkassen-Finanzgruppe, e le quattro grandi Landesbanken, con esposizioni medie comprese tra il 20% e il 30% dei prestiti totali. Dz Bank, l’istituto centrale delle banche cooperative tedesche, ha un’esposizione intorno al 20% mentre per Deutsche Bank e Commerzbank gli impieghi verso il settore rappresentano meno del 10% dei portafogli.
I numeri delle grandi banche
Per le banche tedesche l’immobiliare commerciale, spiega Morningstar, è stato uno dei principali fattori di deterioramento della qualità degli attivi nel 2024. L’impatto è stato particolarmente pronunciato per gli istituti con alta esposizione al segmento uffici negli Usa, come Deka e la Landesbank Hessen-Thüringen. Per questi due istituti gli npl ratio lordi nell’immobiliare commerciale hanno raggiunto livelli tra il 9% e il 10% alla fine del 2024. Anche nel caso di Deutsche Bank il rapporto è rimasto elevato, vicino al 9%, dopo un significativo afflusso di crediti deteriorati dal segmento uffici USA nel 2023.
Altre grandi Landesbank, come quella del Baden-Württemberg e la Bayerische Landesbank, hanno registrato un deterioramento della qualità degli attivi nel comparto, anche se a un ritmo più contenuto. Gli operatori specializzati, come Pbb e Aareal Bank, hanno mostrato andamenti divergenti nella qualità degli attivi. Il portafoglio di Pbb è peggiorato, con un npl ratio stimato intorno al 6%, mentre Aareal Bank è riuscita a ridurre parte delle esposizioni deteriorate, portando il npl ratio al di sotto del 3%. Morningstar osserva infine che i portafogli di banche più focalizzate sul mercato tedesco, come Dz Bank e Commerzbank, non hanno riportato un deterioramento significativo della qualità degli attivi lo scorso anno. (riproduzione riservata)
