Zone ad alta protezione

Gli italiani (ma anche cinesi e russi) corrono a comprare casa a Londra, ma forse farebbero meglio a puntare su Oslo, oppure su Copenhagen o magari Tallin. La classifica stilata da Scenari Immobiliari sulle capitali europee che hanno retto meglio alla crisi, dunque nel periodo che va dalla fine del primo semestre 2007 a metà 2014, riserva infatti non poche sorprese, e così pure quella riguardante le città che hanno corso di più nell'ultimo anno. Unico elemento prevedibile ma anche confortante: complici la crisi e la lunghezza del precedente ciclo immobiliare positivo (ben 10 anni) le città italiane non sono in buona posizione in nessuna graduatoria, ma per contro sono riuscite a limitare le perdite meglio di tante competitor.

Più in dettaglio, alla fine del primo semestre 2014, Scenari Immobiliari ha analizzato il trend delle quotazioni del settore residenziale degli ultimi sette anni in 50 città europee, di cui dieci italiane. I prezzi presi in considerazione sono quelli medi nominali di abitazioni in zone semicentrali, poi paragonati sia al top del 2007 sia allo scorso anno, così da individuare chi ha tenuto meglio nella fase recessiva sia chi ha segnato la ripresa più consistente negli ultimi mesi. L'analisi conferma che l'impatto della crisi sui mercati immobiliari europei è stato molto pesante: solo dieci città hanno visto un aumento delle quotazioni nel periodo considerato, e in soli quattro casi superiore al 10%. Tra queste diverse città tedesche (Berlino, Monaco e Amburgo con un apprezzamento del 12,1, 4,6 e 3,2%), primato imputabile però almeno in parte al fatto che in Germania il momento peggiore della crisi economica è stato pre 2007.

Non così è andata invece in Italia e altri Paesi europei: tutte le città tricolore hanno registrato performance negative dei prezzi, per non parlare delle compravendite, più che dimezzate negli ultimi sette anni. La flessione media dei 103 capoluoghi italiani rispetto al 2007 è del 16,3%.

A resistere meglio alla crisi sono state come al solito Milano e Roma, le due piazze immobiliari principali, che hanno limitato la flessione dei prezzi a circa l'8%, battute solo di un soffio da Firenze (-7,5%). Seguono Torino, Venezia, Bologna, Palermo e Genova, con flessioni delle quotazioni comprese tra il 10% del capoluogo piemontese e il 16% della città della Lanterna. Chiudono la classifica Napoli e Bari (-20,5% e -25,5% rispettivamente). Tra le città intermedie si distingue invece Verona che ha registrato il calo più contenuto, intorno all'1,6%.

Quanto agli altri Paesi, a livello europeo a spiccare in questi anni è stato soprattutto il mercato svizzero che continua a registrare un trend positivo: Ginevra è l'unica città europea ad aver segnato una crescita superiore al 20%, con punte vicine al 30% nei quartieri di pregio. Anche Zurigo si colloca ai primi posti della classifica europea, con un aumento delle quotazioni dell'8,5%.

Bene anche le città tedesche e alcune del nord Europa, come Oslo, Copenhagen ed Helsinki: solidità del sistema economico e rapido sviluppo di infrastrutture e mercati immobiliari attirano sempre più gli investitori istituzionali. Performance positive anche per Londra, star degli ultimi anni ma solo decima nella classifica dal 2007 causa le forti cadute di prezzo accusate nella prima fase della crisi economica. Nell'ultimo anno i prezzi sono saliti del 5,4%, superata solo da Tallin e Copenhagen: dall'avvio delle tensioni sull'euro la capitale inglese è meta prediletta di investitori privati e non, con prospettive di rivalutazione del 20% nei prossimi quattro anni.

 

Il gruppo più consistente in classifica è rappresentato dalle metropoli con trend moderatamente negativo, entro il 10%. Molte le città francesi più alcune inglesi e tedesche, che non godono dell'appeal, anche internazionale, delle rispettive capitali, vere punte di diamante. La Francia aveva retto alla crisi meglio di altri Paesi fino a due anni fa, ma poi ha risentito del peggioramento del quadro macro, con riflessi evidenti su domanda e quotazioni, fatta eccezione per le case parigine di lusso. Tra le città tedesche compaiono Düsseldorf, oggi però in fase di ripresa, e Francoforte, il cui peso competitivo a livello nazionale e non è in calo. Del gruppo under -10% fanno parte anche le italiane Firenze, Milano e Roma.

Sette città registrano una flessione tra il 10 e il 20%: tranne Rotterdam e Budapest, si tratta di un gruppo tutto italiano, visto che compaiono Torino, Venezia, Bologna, Palermo e Genova. Gli ultimi dodici mesi hanno registrato un rallentamento della fase critica e Torino è già riuscita ad arrestare il calo dei prezzi.

Infine il fondo classifica, dove le quotazioni sono arrivate perfino a dimezzarsi. Ne fanno parte le città spagnole, con flessioni tra il 22 e il 45%, e alcune città dell'Europa centrale, come Varsavia e Bucarest, e dei Paesi Baltici, che negli anni passati sono state tre le aree europee colpite più duramente dalla crisi economica. In Spagna le quotazioni sono ancora in calo, ma meno che in passato, a causa di uno scenario economico ancora complesso e alla presenza di un forte invenduto, mentre le Repubbliche Baltiche sono tra i Paesi europei con segnali di crescita più vistosi. Nell'ultimo anno Tallin ha registrato un aumento dell'8,4%, al secondo posto dopo Copenhagen. Incrementi più contenuti a Vilnius e Riga, comunque quarto e dodicesima in classifica. Fanalino di coda in Europa è rappresentato da Atene, dove il calo ha superato il 52%, seguita da Lisbona, con un calo che sfiora il 50%. Le due città sono le uniche ad aver segnato una flessione superiore al 10% anche nell'ultimo anno. (riproduzione riservata)

 

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