Paese che vai, affitti brevi che trovi: regole diverse tra Comuni e Regioni, il caos normativo impatta su canoni e rendimenti
Tra regole nazionali, vincoli regionali e strette comunali, nel mondo dello short rent, per proprietari e investitori, non esistono regole omogenee. La stretta intacca i rendimenti e investimenti
Paese che vai, usanza che trovi. Anche se in questo caso si tratta di vere e proprie normative. La stretta del governo sugli affitti brevi entrata in vigore dall’inizio dell’anno è solo un tassello di un puzzle molto più ampio e complicato. In generale la normativa italiana sulle locazioni inferiori ai 30 giorni varia notevolmente da una regione all’altra, ma anche di città in città. Un’estesa varietà di regole che porta inevitabilmente notevoli complessità per chi ha in locazione uno o più immobili, magari in località diverse. Ostacoli a cui si aggiunge anche la lentezza burocratica, che in alcuni casi sembra sfociare in vero e proprio ostruzionismo.
La normativa nazionale sugli affitti brevi
Partendo dal livello nazionale e provando a fare chiarezza, le regole entrate in vigore impongono l’esposizione all’esterno della struttura e in ogni annuncio di un Codice Identificativo Nazionale (Cin), che si ottiene registrandosi alla Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive previo conseguimento, nella propria regione, del Codice Identificativo Regionale (Cir).
Ogni struttura deve essere inoltre dotata di dispositivi di sicurezza antincendio (estintori e rilevatori di gas) con cartelli informativi sulle procedure di emergenza. Oltre poi al rispetto dei regolamenti comunali e condominiali, ogni proprietario o gestore deve comunicare i dati degli ospiti alla Questura tramite il portale di Alloggiati Web entro 24 ore, o sei ore se il soggiorno è di una sola notte.
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Le regole nazionali (introdotte dal 2020) fanno poi una netta distinzione tra attività imprenditoriale e non: fino a quattro immobili l’attività è considerata privata, mentre oltre tale numero si sfocia nel campo dell’imprenditorialità ed è quindi obbligatoria l’apertura della partita Iva. La cedolare secca sale invece dal 21% al 26% dalla seconda abitazione.
Quanto al check-in, non è più necessario il riconoscimento in presenza degli ospiti, reso obbligatorio dalla circolare del Viminale dello scorso novembre, poi annullata da una sentenza del Tar del Lazio di maggio 2025.
Le regolamentazioni regionali: un panorama frammentato
A livello regionale esistono invece ben 20 normative diverse per ognuna delle regioni stando alle rilevazioni dell’ufficio legislativo di Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (AIgab). In modo esemplificativo la tabella in pagina descrive gli obblighi più rilevanti introdotti da alcune regioni come il Lazio, la Campania, la Sicilia, la Puglia e la Lombardia. Le regole variano per lo più in merito all’ottenimento del Cir o impongono delle peculiarità come la dotazione di utensili minima necessaria. Tra le altre l’Emilia Romagna si prepara a varare una nuova legge per limitare le locazioni turistiche.
Non da meno la regione Toscana dove a inizio anno è entrato in vigore un nuovo Testo Unico del Turismo, il quale consente ai comuni toscani a più alta densità turistica di individuare aree per le quali stabilire criteri e limiti allo svolgimento dell’attività di locazione breve per finalità turistiche, che dovrà essere subordinata ad autorizzazione specifica.
La legge regionale è stata però impugnata dal Consiglio dei Ministri lo scorso marzo considerandola in contrasto con alcune normative statali ed europee sulla libertà di impresa e concorrenza ed è attualmente pendente una sentenza della Corte Costituzionale. Intanto il provvedimento regionale è utilizzato dal Comune di Firenze come ombrello per il nuovo regolamento comunale entrato in vigore il 31 maggio 2025, che si configura come un giro di vite pesante nei confronti delle locazioni brevi.
Cosa succede nelle città
Anche a livello comunale ognuno va per la sua strada, varando provvedimenti e veri e propri regolamenti che, in alcuni casi, sono anche antitetici con le leggi regionali e il quadro nazionale. Roma e Firenze, dove vige il divieto delle tanto chiacchierate key box con motivazioni di decoro urbano, sono tra i comuni con le regole più rigide, seguiti a ruota da Bologna.
«Indubbiamente è in atto una proliferazione normativa», spiega a MF- Milano Finanza Marco Celani, presidente di Aigab. «Molte regioni e comuni legiferano anche fuori dai loro ambiti di competenza e tutto questo, oltre a generare confusione e incertezza, contribuisce a deprimere il business della città», aggiunge Celani, sottolineando come gli acquirenti esteri intenzionati a comprare un immobile per investimento, da mettere magari in affitto breve, sono meno incentivati a farlo in alcune città. Inoltre, secondo le rilevazioni di Aigab, nei siti Unesco in cui adesso non è più possibile ottenere i Cin, le case che lo possiedono hanno un valore immobiliare anche superiore a quelle che non lo possiedono.
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Tutto questo intacca anche i rendimenti. Se infatti da un lato gli affitti brevi offrono incassi in alcuni casi più facili e maggiori rispetto alle locazioni di lungo periodo, il sovrapporsi dei suddetti obblighi normativi porta a nuovi costi di gestione e fiscalità che alleggeriscono la rendita. (riproduzione riservata)
