Casa nuova o da ristrutturare? Cosa conviene di più città per città e quali fattori da considerare per la scelta migliore
Scegliere tra una casa nuova e una da ristrutturare dipende da diversi fattori, tra cui il budget, la posizione e le preferenze personali. Le case ristrutturate offrono vantaggi economici in città come Torino e Genova, mentre nelle grandi metropoli come Milano e Roma la scelta dipende più dalla location e dalle esigenze individuali.
Casa nuova o da ristrutturare? Cosa conviene di più? Trovare una risposta univoca che possa essere corretta per l’intero mercato italiano è impossibile. Quando si decide di acquistare una casa sono numerosi i fattori da tenere in considerazione. Ogni città ha infatti un mercato con delle sue peculiarità in termini di prezzi e di tipologia di offerta. Nel caso di una ristrutturazione, molto ovviamente dipende anche dal tipo di lavori e di materiali che si intendono utilizzare. A fare la differenza è anche l’uso che se ne dovrà fare dell’immobile: se acquistato per viverci o per investimento. Prima quindi di analizzare cosa conviene città per città, bisogna considerare e confrontare alcuni fattori.
Punto primo: il budget
A monte si deve tener conto in primis del budget che si ha a disposizione: il prezzo al metro quadrato del nuovo può arrivare a essere più alto dell’usato anche del 40%. Secondo lo studio condotto da Rexer (l’agenzia immobiliare warmtech nata dalla partnership tra Intesa Sanpaolo, Homepal e Bper Banca) per MF-Milano Finanza, i prezzi medi al metro quadrato per una casa da ristrutturare oscillano tra i 2.000 i 3.500 euro. I valori per gli immobili nuovi oscillano invece in una forchetta più ampia tra i 3.500 e i 6.500 euro al metro quadrato.
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Ristrutturazione, leggera o radicale?
Gli interventi di ristrutturazione possono variare invece tra 1.000 e 2.500 euro al metro quadrato, a seconda che si tratti di una ristrutturazione leggera o più radicale (al momento le ristrutturazioni beneficiano anche di detrazioni fino al 50%). Per ristrutturazione leggera si può intendere un intervento che preveda il sostanziale mantenimento del layout esistente andando quindi a sostituire infissi, rivestimenti e parzialmente gli impianti se necessario.
Purtroppo le abitazioni da ristrutturare hanno spesso però un layout interno non in linea con le esigenze moderne (hanno di solito un solo bagno, cucina piccola e separata, spazi ancillari poco sfruttati) ciò si traduce nell’esigenza di un intervento più organico che può spesso configurarsi come un ripensamento completo dell’immobile.
L’efficientamento energetico
«In questo contesto si deve considerare anche l’obiettivo di efficientamento energetico che si spera di ottenere, ricordando che l’intervento su un immobile non di recente costruzione non potrà mai portare al conseguimento di una classe energetica A o B», spiega Monica Regazzi, cfo di Rexer, «mentre le nuove costruzioni garantiscono un risparmio sulle bollette fino al 40%».
Altri fattori da tenere in considerazione riguardano anche le esigenze di personalizzazione dell’immobile (ovviamente la ristrutturazione permette massima flessibilità), o i tempi di consegna: una ristrutturazione può durare dai tre ai 12 mesi, mentre un immobile nuovo è pronto all’uso anche se spesso (ad esempio a Milano) viene venduto sul progetto, quindi anche in quel caso i tempi di consegna sono elevati. Non di poco conto è poi la location in cui si intende comprare l’immobile, considerando che le case da ristrutturare si trovano spesso in zone centrali, mentre il nuovo è più diffuso in aree di nuovo sviluppo o rigenerazione urbana alle periferie delle città. Una grande variabile dipende poi dal mercato e dall’offerta immobiliare. Le nuove costruzioni sono infatti molto rare: nel 2023 in Italia c’erano 1,7 nuove costruzioni ogni 1.000 abitanti rispetto a una media europea di 3,7 nuove costruzioni ogni 1.000 abitanti.
Il caso di Milano vs Roma
Numeri alla mano guardando le principali città, a Milano la differenza tra un immobile nuovo, ubicato per lo più fuori dalla zona centrale (6.000 euro al metro quadrato), e uno usato da ristrutturare nel centro/semi-centro (5.900 euro al metro quadro) è minima, con una variazione di soli 100 euro al metro quadrato.
Nel capoluogo meneghino quindi la scelta tra le due opzioni può dipendere più dalla preferenza della posizione o dal risparmio economico, ma l’immobile ristrutturato è potenzialmente più conveniente . A Roma, invece, una casa nuova fuori dalle aree centrali (3.800 euro al metro quadro) risulta più conveniente rispetto a una usata da ristrutturare in pieno centro (4.100 al metro quadro), con una differenza di 300 euro al metro quadrato. In questo caso, il nuovo risulta la scelta migliore dal punto di vista economico, ma la preferenza per la posizione centrale potrebbe far protendere comunque per un immobile da ristrutturare.
Gli altri grandi capoluoghi
Torino e Genova offrono invece delle opportunità interessanti per chi cerca un buon risparmio: a Torino l’immobile usato da ristrutturare in centro (a 2.700 euro al metro quadro) offre un risparmio di 400 euro al metro quadrato rispetto a una casa nuova in zona più periferica (3.100 euro al metro quadrato). Anche a Genova il risparmio per una casa da ristrutturare è di 400 euro al metro quadro rispetto a una casa nuova ma non in centro. In entrambe le città, il ristrutturato non solo è più economico, ma offre anche una posizione più centrale, rendendolo una scelta allettante per chi cerca convenienza e accessibilità.
A Firenze, la differenza tra il nuovo e l’usato ristrutturato è minima, con un risparmio di soli 100 euro al metro quadrato, quindi la decisione dipenderà più dalle preferenze personali che dal vantaggio economico. Bologna, infine, presenta una differenza di 200 euro al metro quadro a favore dell’immobile ristrutturato, il che lo rende più conveniente per chi cerca una posizione centrale.
Guida alla scelta
Nelle città in sintesi il ristrutturato conviene maggiormente a Torino e Genova per chi cerca un buon risparmio e una posizione centrale, mentre a Milano e Firenze le due opzioni sono quasi equivalenti considerando però le differenti ubicazioni degli immobili. «Nelle città dove il centro ha un valore immobiliare elevato, l’acquisto di un immobile da ristrutturare potrebbe essere più redditizio nel lungo periodo», spiega ancora Regazzi, «in ogni caso, è consigliabile effettuare un’analisi del mercato locale e valutare attentamente le proprie esigenze prima di prendere una decisione». Soprattutto nelle zone centrali le nuove costruzioni sono presenti sul mercato in misura molto ridotta e proposte a prezzi sostenuti.
Comprare un’abitazione da ristrutturare nell’ottica di apportare un efficientamento manutentivo ed energetico probabilmente risulta più conveniente (l’acquisto sommato ai costi di ristrutturazione ha un prezzo inferiore al valore del nuovo in alcuni casi), a patto di accettare una classe energetica media (C-D-E) anziché alta (A-B). «La convenienza è sicuramente di breve-medio periodo mentre nel lungo periodo (oltre i 20 anni) va considerato che l’acquisto di un’abitazione nuova dovrebbe garantire maggiori risparmi cumulati sui costi di gestione e l’aspettativa di minori costi di manutenzione straordinaria», conclude Regazzi. (riproduzione riservata)
