Centri commerciali, rendimenti più elevati e nuovi modelli di business rilanciano le operazioni. Quanto fatturano e gli scenari 2025
Secondo l’analisi del Cncc e EY i dati 2024 confermano una solida ripresa del fatturato delle gallerie commerciali. Il settore è in fase di mutamento: all’interno più spazio per la sanità e i servizi, meno per i grandi ipermercati
Con un fatturato in crescita e rendimenti superiori alla media di altre asset class immobiliari, stanno suscitando nuovamente l’appetito degli investitori. Il 2025 potrebbe essere il punto di svolta per i centri commerciali, anche se nel 2024 i primi importanti segnali in questa direzione sono già arrivati con almeno due grandi deal siglati.
Il centro commerciale RomaEst è passato di mano da Gic, fondo sovrano di Singapore, a Klépierre chiudendo un’operazione di circa 220-230 milioni di euro. Il gruppo possiede già diversi mall in Italia e nella capitale ha in particolare due centri prime: Porta di Roma, colosso da 97 mila metri quadrati e La Romanina, 32 mila metri quadrati di superficie complessiva. Nel portafoglio ci sono anche altre gallerie commerciali di rilievo come il Campania di Marcianise (Caserta), Le Gru di Grugliasco (Torino) e Nave de Vero di Mestre (Venezia).
Un settore in fermento
Sempre lo scorso anno Kryalos sgr ha comprato il Forum Palermo, uno dei più grandi centri commerciali della Sicilia per 190 milioni, mentre Pillarstone, in collaborazione con Promos, ha lanciato il fondo retail & leisure fund, che punta su asset retail e leisure, con una dotazione iniziale di 250 milioni. In questa prima fase, l’investimento ha come oggetto 10 centri commerciali italiani, asset che diventano di proprietà del fondo. Si tratta di gallerie di nuova acquisizione dal punto di vista della gestione e totalizzano circa 200 mila metri quadrati di superficie lorda affittabile.
Più di 2 miliardi di investimenti
Insomma, il retail è tornato in pista superando già diversi traguardi. Il comparto, nel suo insieme, ha infatti trainato gli investimenti dell’intero settore immobiliare negli ultimi tre mesi dello scorso anno raggiungendo nei 12 mesi quota 2,4 miliardi, oltre il triplo rispetto al 2023 e il miglior risultato negli ultimi sei anni secondo i calcoli di Dils, secondo cui i comparti dei supermarket e degli shopping center hanno caratterizzato l’attività del quarto trimestre e, data l’importante pipeline di deal prevista, potrebbero sostenere significativi volumi di investimento anche nel 2025.
La nuova verve è dovuta in primo luogo ai numeri che parlano di una tenuta del settore. Dai dati di fatturato dello scorso anno emerge chiaramente che il trend di ripresa dell’industria dei centri commerciali, già visibile nel 2023, si è consolidato nel 2024 con un miglioramento dello 0,7% rispetto all’anno precedente (quando però l’incremento era stato del 2,4% rispetto al 2022).
Vendite dirette sopra i 70 miliardi
Secondo l’analisi sul settore di Cncc ed EY che MF-Milano Finanza è in grado di anticipare, il valore delle vendite dirette è cresciuto raggiungendo i 70 miliardi, valore che raddoppia a 140 miliardi se si considerano anche quelle indirette. Alla dinamicità del trend dei fatturati si aggiungono anche i miglioramenti degli ingressi, soprattutto nella seconda parte dell’anno, rispetto al 2023 (+1,6%). «Mentre il primo semestre dello scorso anno si era mostrato più debole, il secondo semestre si è rivelato decisamente solido, consentendo al comparto di superare ampiamente i livelli pre-pandemia», spiega Roberto Zoia, presidente di Cncc.
Obiettivo rendimento
A fare gola agli investitori però sono anche i rendimenti dell’asset class che secondo gli esperti oscillano tra il 6,5% e il 7% per i segmenti prime. «Rispetto al passato la percezione del rischio è più bassa», evidenzia Marco Daviddi, strategy and transactions markets leader europe west di EY, «questo perché sono state smentite alcune preoccupazioni come quelle in merito alla crescita apparentemente irrefrenabile che avrebbe potuto avere l’online o all’incapacità dei centri commerciali di riadattarsi alle nuove esigenze della clientela o dei tempi che cambiano».
Rispetto al passato la veste con cui si presentano le gallerie commerciali è diversa e, attualmente, ancora in evoluzione. Da luoghi di svago e dedicati allo shopping, questi centri sono diventati autentici poli di servizi. Dalle poste, al centro analisi fino all’ipermercato, anche se più piccolo che in passato, al cinema e ai luoghi d’intrattenimento. «Dal Covid c’è stata una forte volontà dei centri commerciali di evolversi per rispondere alle nuove esigenze dei clienti. Questo processo è ancora in corso e implica intensa attività di asset management per mantenere attrattive le strutture. L’obiettivo è offrire sempre più experience», aggiunge il presidente di Cnnc. Lo scorso anno le categorie che hanno performato meglio rispetto al 2023 sono state infatti la cura persona e salute (+6,5%), le attività di servizi (+2,7%) e l’abbigliamento personale (+1,3%). Anche la ristorazione continua a crescere (+0,8%) dopo l’ottima performance del 2023 (+15,8%). In calo, invece, cultura, tempo libero e regali (-3,2%), l’elettronica di consumo (-1,9%) e i beni per la casa (-0,6%).
I centri commerciali del futuro
I nuovi mall vanno già nella nuova direzione, come il maximall di Pompeii aperto solo da qualche mese a Torre Annunziata. Con 200 milioni d’investimenti la galleria commerciale disporrà, oltre ai negozi, anche di un hotel, un auditorium, un cinema con sette sale, una sala conferenze, 30 ristoranti, una piazza-anfiteatro esterna per eventi e una seconda piazza multimediale interna, oltre che un parco verde attrezzato e aperto al pubblico di 50 mila metri quadri. «Dopo la risalita dovuta alla scarsa liquidità nel comparto, grazie al maggior interesse di investitori e al conseguente atteso aumento delle operazioni, nel prossimo futuro è probabile che i rendimenti per queste asset class rintracceranno un po’», conclude Daviddi. «Nel 2025 ci aspettiamo un rafforzamento e un m&a robusto con tutto il retail che riuscirà a trovare nuovi equilibri». (riproduzione riservata)
