Voglia di Buen ritiro

Casali in saldo. Lasciato alle spalle il momento più nero del mercato immobiliare, la domanda di seconde case in Italia ha rialzato la testa. Non soltanto in montagna o in riva al mare, ma anche nelle località di campagna dove la richiesta di ville e casolari ha segnato un aumento del 2% negli ultimi dodici mesi. A fare da traino, le regioni centrali di Lazio, Umbria, Marche e Abruzzo, sostenute dalla prossimità geografica con la Capitale. E le regioni del Sud, terra di conquista di investitori stranieri allettati da prezzi di acquisto inferiori di un quarto rispetto al 2007.
I numeri parlano chiaro. Per comprare un casale nel Lazio bisogna mettere in conto una spesa media compresa tra 1.200 e 2.200 euro a metro quadro. Valore che scende a 1.100-2.100 in Abruzzo, per arrivare alla forchetta 1.550-2.600 dell’Umbria. «Si tratta di quotazioni medie che nascondono grandi disparità sia all’interno di una stessa regione sia in relazione all’offerta complessiva che si può trovare in Italia», sottolinea Alessandro Ghisolfi, real estate advisor. «Il favore mostrato per alcune tipologie di immobili come le masserie in Puglia, i bagli in Sicilia o alcuni casali della Toscana, trasformati spesso in strutture ricettive di alto standing, ha di fatto saturato la domanda nelle località più note facendo schizzare alle stelle i prezzi medi di questi immobili.

Al di là di questi casi specifici, tuttavia, è oggi possibile acquistare casali ben ristrutturati e ben posizionati con un costo inferiore del 20-25% rispetto ai picchi di qualche anno fa». A fare da traino al mercato, i professionisti di età compresa tra i 40 e i 60 anni in cerca di una seconda abitazione dove trascorrere il fine settimana in pieno relax. «Il valore degli immobili risente molto della loro localizzazione», ammette Ghisolfi. «La prossimità alla rete autostradale e la vicinanza alle grandi metropoli come Roma, Milano, Firenze o Bologna rappresenta un valore in più per il potenziale compratore riversandosi sui costi di acquisto».

Ma non in tutti i casi. La diffusione sempre più capillare dei collegamenti aerei low cost con il nord Europa ha premiato il mercato immobiliare dei casali più nascosti e difficilmente accessibili come quelli meno alla moda di Abruzzo, Umbria o delle regioni del Sud Italia. «Gli stranieri fanno un utilizzo diverso dal nostro delle seconde case in campagna. Difficilmente cercano immobili facilmente raggiungibili in auto. Guardano piuttosto all’unicità del panorama, al suo isolamento e alla sua genuinità andando a premiare alcune zona tralasciate dai compratori italiani», sottolinea l’esperto. Risultato, le regioni sulla carta meno attrattive per un investimento immobiliare hanno retto meglio ai contraccolpi della crisi del mattone andando a recuperare in tempi stretti gran parte del terreno perso negli anni passati. Dal 2007 la variazione dei prezzi dei casali si attesta così a -13,5% nel caso dell’Umbria, -13,2% in Puglia e -15,8% in Sicilia. Variazioni negative, ma meno pesanti rispetto al -22,4% della Toscana o -22,3% della Lombardia.

Umbria, Marche e Toscana
Dopo tre anni consecutivi di compravendite a scartamento ridotto e di prezzi di vendita in pesante flessione (-18% in media), gli acquirenti sono tornati a guardare con interesse ai casali ristrutturati in Umbria e nelle Marche. Negli ultimi 12 mesi la domanda è cresciuta costantemente mentre i budget di spesa si sono mantenuti su livelli mediamente alti (450 mila euro), con punte che arrivano a toccare il milione di euro. «Sugli importi incidono in modo rilevante le superfici acquistabili non solo come abitazione, ma anche come terreni a coltivazione diretta, oltre alla presenza di piscine o campi da tennis, boschi e laghetti», sottolinea Ghisolfi, secondo cui chi investe in questa tipologia di immobili lo fa soprattutto per uso diretto più che per ottenere rendimenti da locazione.
E cosa dire dei prezzi? In Umbria le quotazioni medie dei casali ristrutturati o in buone condizioni si sono portate attorno ai 2.400 euro ad Assisi, 2.800 euro a Torgiano e Todi, fino ad arrivare ai 3.200 euro di Orvieto. Più contenute le quotazioni nelle Marche, dove solo Fano e San Lorenzo in Campo superano la soglia dei 2.000 euro al metro quadro. E la Toscana, prima regione in Italia per stock di casali e rustici in offerta sul mercato (quasi il 40% del totale)? «Il territorio ha sofferto più di altri quando la domanda per questo tipo di immobili ha subito cali di oltre il 50%», fa presente Ghisolfi. «Ma a distanza di oltre dieci anni i compratori sono iniziati a tornare, attirati dalle interessanti occasioni di acquisto a valori che non si registravano dal 2005. Il prezzo medio di casali in buone condizioni si colloca oggi, infatti, intorno ai 5.000 euro al metro quadro».

Puglia e Sicilia
Passata la febbre delle masserie da trasformare in lussuosi resort, agriturismi e sedi per eventi e cerimonie durata fino al 2005, la congiuntura negativa dell’ultimo decennio sembra destinata a dissolversi mese dopo mese. A ratificare una prima inversione di tendenza, i dati dell’ultimo anno che hanno mostrato un crescente interesse da parte di potenziali acquirenti sia in termini di compravendite che di prezzi. I valori delle masserie più lussuose si sono stabilizzati intorno ai 5 milaeuro al metro quadro (con punte di 9 mila), mentre quelle meno sfarzose hanno fatto segnare ampie differenze di prezzo: nel Salento, per esempio, si va dai 1.200 euro a metro quadro di Vernole e San Michele Salentino ai 2.800 euro di Ostuni con un picco di 3mila euro a mq a Vieste, sul Gargano.
In rialzo anche il mercato dei casolari, casali e cascine, ristrutturati o da ristrutturare in Sicilia. Dopo sette anni di stasi, con scambi ridotti e prezzi in costante flessione, le antiche costruzioni agricole dell’isola stanno tornando a interessare il mercato, trovando nuovi estimatori. Negli ultimi 12 mesi, a fronte di un’offerta cresciuta del 3,2%, la domanda ha ripreso a salire (+1,4%) sostenuta dal ritorno di acquirenti locali intenzionati a convertire gli immobili in attività imprenditoriali. Ma anche da investitori stranieri, francesi e olandesi prima di tutti. «I prezzi di vendita dei bagli non hanno conosciuto ancora i picchi estremi delle masserie pugliesi», aggiunge Ghisolfi. «I valori medi di vendita di un ex immobile agricolo ristrutturato o in buone condizioni a Taormina e Castelvetrano si attestano comunque tra 4.000 e 6.700 euro al mq. Mentre nell’arcipelago delle Eolie e a Pantelleria i prezzi appaiono adeguati alla ristrettezza dell’offerta. Non stupiscono quindi i 3.500 euro al mq di Lipari o gli 8.000 euro richiesti a Pantelleria». (riproduzione riservata)