Trattamenti differenziati per le aree soggette a vincoli, che possono incidere in modo diverso sulla loro edificabilità, ai fini del pagamento dell'imposta municipale. Se un'area è soggetta a un vincolo assoluto non può essere assoggettata al pagamento dell'Imu, anche qualora risulti edificabile dal piano regolatore generale. I vincoli relativi, invece, incidono sul valore dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore potenzialità edificatoria. E' quanto ha affermato la Corte di cassazione, con l'ordinanza 37337/2021. Per i giudici di legittimità vanno diversificati, in quanto i vincoli relativi «possono incidere unicamente sul valore venale dell'immobile, da stimare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie»; mentre, i vincoli assoluti «rendono irrilevante che il terreno sia edificabile secondo il piano regolatore generale; qualora infatti, in base al piano paesaggistico regionale, lo stesso sia soggetto a un vincolo di inedificabilità assoluta, ciò esclude la natura edificabile dell'area». La regola vale sia per l'imposta municipale sia per l'imposta di registro, «atteso che il requisito oggettivo della natura edificatoria del terreno è il medesimo».
I vincoli relativi, dunque, riducono il valore di mercato dell'area e incidono sul pagamento del tributo dovuto. Solo i vincoli assoluti all'edificabilità di un terreno impediscono il suo assoggettamento a imposizione. In questo senso si era già espressa la Cassazione, con la sentenza 14043/2020. Secondo la Cassazione, va escluso che un'area edificabile soggetta a un vincolo urbanistico che la destini all'espropriazione (si pensi alla realizzazione di un'area industriale) sia per ciò esente dall'imposta. La presenza di alcune tipologie di vincoli deve essere valutata ai soli fini della determinazione della base imponibile. Il vincolo temporaneo all'edificazione del suolo non fa venir meno la qualificazione di terreno fabbricabile. Ciò che impedisce l'edificabilità sono solo i vincoli assoluti. In presenza di un vincolo temporaneo si riduce valore di mercato dell'immobile. I vincoli di destinazione non fanno venire meno l'originaria natura edificabile. Quello che conta per l'assoggettamento a imposizione di un terreno è l'inserimento nel piano regolatore adottato dal comune in un dato momento. Non hanno alcuna rilevanza la mancata approvazione dello strumento urbanistico, da parte della regione, o le modifiche che sono intervenute successivamente. L'edificabilità di un terreno, infatti, non è condizionata neppure dall'approvazione del Prg da parte della regione e dall'adozione di strumenti attuativi. L'articolo 36 del decreto-legge legge 223/2006, che viene richiamato anche nella disciplina della nuova Imu (articolo 1, comma 741, legge 160/2019), ha previsto che un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale deliberato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi.
L'ente impositore è tenuto a differenziare la natura dei vincoli che impediscono l'edificabilità del terreno o ne riducono il valore. I valori delle aree edificabili, com'è noto, sono fondati su presunzioni che possono essere contestate dal contribuente e sono liberamente valutabili dal giudice. Spetta all'interessato provare il contrario, dimostrando che i valori non sono in linea con i prezzi di mercato. Il valore di un'area va determinato facendo riferimento ai criteri stabiliti dalla legge. Va tenuto conto della zona territoriale di ubicazione, dell'indice di edificabilità, della destinazione d'uso consentita e degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione. Un ultimo criterio importante, spesso preso a base per il calcolo delle imposte, è il valore di mercato dell'area desunto dai prezzi medi delle aree con medesime caratteristiche.
Va ricordato che le amministrazioni comunali possono fissare i valori delle aree con delibera del consiglio comunale o della giunta. Ma hanno il potere di accertare i valori in misura superiore a quelli determinati dallo stesso ente, se questi valori risultino inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l'ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza. La deliberazione dei valori non può avere altro effetto che quello di autolimitare il potere di accertamento delle imposte locali. Il valore minimo delle aree può sempre essere disatteso qualora risulti un valore maggiore accertato dal comune. Dal 2020 va tenuto conto delle novità introdotte con la legge 160/2019 per quanto concerne il valore da usare per quantificare l'imposta. Il valore di un'area edificabile deve sempre essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell'anno d'imposizione. Ma questa decorrenza vale solo quando non siano state apportate variazioni agli strumenti urbanistici. Altrimenti, il tributo deve essere determinato sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione. Conta anche il momento in cui gli strumenti urbanistici subiscono modifiche che assumono rilevanza per determinare il valore di mercato. I valori venali in comune commercio, quindi, si applicano anche in corso d'anno. (riproduzione riservata)
*(avvocato)
