Vette inviolate

Soffre ma resiste il mercato delle case in montagna. Con molti alti e bassi, ma anche con alcune certezze importanti. I primi parlano di un mercato ancora volatile, con brusche variazioni dovute alla rarefazione delle transazioni negli ultimi anni. Vale a dire che, a fronte di solo tre o quattro compravendite l'anno come avvenuto in molte località, basta una piccola variazione di prezzo per far schizzare il dato medio verso il basso o verso l'alto. Ma soprattutto parla di un mercato sempre più diviso, con velocità e, almeno per ora, anche destini molto diversi. Bene le località, le posizioni e gli edifici migliori, ancora nelle secche della crisi il resto. E le certezze? La più importante è che in molto delle località montane dal 2000 a oggi il saldo, per chi ha investito allora, è ancora largamente positivo. Rispetto a quella data i prezzi nelle 12 principali località evidenziano tuttora un forte incremento, tra il 32% di Breuil Cervinia e il quasi 60% di Cortina d'Ampezzo. Il che vuol dire che la crisi si è rimangiata solo parzialmente i guadagni maturati nel periodo boom e non ha tradito quindi le aspettative degli investitori. Ma non basta: in molte località, tra cui non solo le migliori, la ripresa sembra già arrivata, o almeno alle porte, con anche la salita alla ribalta di nuove mete oltre alle più note perle montane. Il bilancio dell'ultimo anno vede valori sostanzialmente stabili rispetto al 2014 se non addirittura con incrementi dell'1-1,5% per le abitazioni top per posizione (meta rinomata, vicinanza agli impianti di risalita e alle principali città) e sotto il profilo architettonico e paesaggistico. Il resto del mercato invece ha subito cali significativi, in media del 5%, anche a fronte di mete e case di media qualità. «Colpa in alcuni casi, per esempio la Valle d'Aosta, di tempi di vendita oltre i 12 mesi che hanno portato a un accumulo di offerta», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile Centro Studi di Casa.it. «Il problema non risparmia le altre regioni, dove la media si avvicina a dieci mesi. Stabile il divario tra prezzo iniziale e prezzo pagato, sempre intorno al 10%. Scarsa infine la domanda per investimento, anche se i rendimenti non sono disprezzabili e buona è la tenuta del valore nel tempo». Ecco il trend regione per regione.

 

Valle d'Aosta. Mercato sulle montagne russe nelle mete locali, con variazioni percentuali delle vendite molto spiccate sia in positivo che in negativo a causa di transazioni molto rarefatte. In generale nell'ultimo anno l'offerta è aumentata (contando anche le nuove costruzioni), la domanda si è indebolita e le transazioni sono diminuite dell'8,8% rispetto a un anno fa. In questo quadro i prezzi non potevamo che scendere, -5,9%, trainati dalle case in vendita da oltre un anno che, per essere vendute, hanno dovuto ampliare lo sconto. La domanda, che si divide tra chi cerca appartamenti medio-piccoli (40-70 mq) e chi aspira a una bella casa grande, 120 mq, magari uno chalet, è calata soprattutto nelle località della valle di Gressoney e nella confinante Val d'Ayas (Champoluc e Antagnod). Transazioni in calo anche a Courmayeur, perla della regione, dove sono arretrate del 4%, molto meno però rispetto all'anno precedente quando la flessione era stata a due cifre. I prezzi restano elevati, con punte superiori a 10 mila /mq per le case più pregiate, il segmento che ha meno sofferto della crisi.

Prezzi alti anche a Cervinia, una delle località più interessanti per investimento grazie alla domanda estera attratta dall'offerta di piste (collegamento con Zermatt) e dalla bellezza del Cervino. I prezzi del nuovo si attestano sui 5-6 mila /mq, mentre l'usato scende sotto i 4 mila, ma solo nelle zone distanti dagli impianti.

 

Piemonte. In Piemonte il boom di offerta conseguente alle Olimpiadi invernali del 2006 aveva creato un surplus di case con effetti depressivi sui prezzi per diversi anni. Oggi, dopo un paio di anni di recupero, la domanda è di nuovo in frenata e le compravendite sono scese almeno del 10%. Le mete a ovest di Torino, dopo un 2014 di stabilizzazione, hanno ripreso a soffrire, a causa anche di una domanda estera che, molto vivace negli ultimi anni, sembra ora affievolirsi. Tengono però i prezzi, con punte oltre i 5.000 /mq a Bardonecchia e Sestriere, mentre Sauze e Oulx si ferma a 3.500-4.000 /mq.

 

Trentino-Alto Adige. Il mercato delle case in Trentino e in Alto Adige sembra risentire in maniera meno profonda della crisi di domanda che ha colpito le altre località montane tricolore. «Oltre alle mete classiche come Madonna di Campiglio, l'offerta è migliorata notevolmente in località come Andalo e Pinzolo», spiega Ghisolfi, «che si sono andate ad aggiungere a quelle più collaudate come Moena, Canazei e tutta la Val di Fassa». In generale, i prezzi sono rimasti quasi fermi rispetto al 2014. In lieve flessione solo Canazei e Folgaria, ma si tratta di aggiustamenti che riguardano solo le case da ristrutturare. Altrove i prezzi sono rimasti stabili o addirittura in crescita di poco più dell'1%, come a Madonna di Campiglio che ha visto una crescita della domanda, sia in acquisto che in locazione. In media i prezzi delle località top del Trentino non scendono sotto i 5.000 /mq, forti di ottimi collegamenti, piste, nonché della qualità delle abitazioni. Il mercato turistico non soffre quindi dell'ottima offerta alberghiera.

 

Lombardia. È un mercato che si caratterizza per la domanda (quasi) esclusivamente regionale. Ponte di Legno, Madesimo e Bormio le località più gettonate, con prezzi in discesa per le case più vecchie e stabili per quelle di maggior qualità. «Interessante l'escalation di Madesimo, ormai divenuta la località top della regione con punte di prezzo intorno a 7.000 /mq, superando Bormio che si ferma a 5-6.000 /mq», aggiunge Ghisolfi. «Ferma invece Ponte di Legno, che rimane sotto i 5.000 /mq, lontana dai valori di Madesimo e Bormio (e anche di Livigno). E lo stesso vale per l'Aprica, che ha forse conosciuto la fase di maggior fulgore nei primi anni 80». La domanda durante l'anno è rimasta fiacca. Solo a Madesimo e Bormio il mercato ha recuperato un po' di vivacità sia per quanto riguarda l'acquisto e ancor di più l'affitto di abitazioni. (riproduzione riservata)

 

{mfimage}