Costano milioni e attirano compratori da tutto il mondo i grandi casali di campagna con importanti vigneti annessi, completi di impianti di produzione e cantine. Specie se producono vini corredati da qualcuna delle varie sigle Doc, Igt e così via, e ancor di più se con un nome prestigioso, di quelli che tutti conoscono perfino se astemi: Barolo, Chianti, Brunello di Montalcino per finire con l'ormai internazionale prosecco. Viaggiano infatti oltre i 10 milioni le tenute nelle zone del Barolo (con punte fino a 40 milioni), ma possono superare i 10-15 milioni anche nelle aree del Dolcetto, di Montalcino e nel Trentino Alto Adige, per fermarsi intorno agli 8 milioni nel Chianti. Meno caro il centro sud, ma nelle zone del Nero d'Avola in Sicilia i prezzi viaggiano tra 4 e 7 milioni di euro, che scendono di poco in Puglia e Campania. Si tratta di un mercato per forza di cose non fatto di grandi numeri, ma non per questo poco vivace, e dove la parte immobiliare, casale o villa che sia, fa un tutt'uno con i terreni intorno, ovvero si valuta a blocco e non certo al metro quadrato. La pandemia ha dato il la a una nuova accelerazione del settore. «Con la crescita della domanda enoturistica post Covid sono decisamente aumentati gli investitori in cerca di asset che legano la produzione vinicola a un'abitazione altrettanto importante oppure che si presti a ospitare i turisti amanti della campagna, del buon vino e del buon cibo», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile Centro Studi di AbitareCo. «Così il mercato immobiliare legato alla produzione di vino o, in alternativa, di olio o frutta, ha ripreso a crescere, diventando sempre più attrattivo. Investire oggi nell'immobiliare del vino significa investire in un settore in crescita, a cavallo fra tradizione e innovazione e strettamente legato all'identità del territorio, dove le tenute sono vere e proprie aziende modello, presidi di qualità e civiltà rurale, spesso di grande rilievo paesaggistico e architettonico, dove la tradizione si sposa con l'innovazione e con la modernità».
Ma se la parte architettonica è importante, altrettanto lo è quella legata al vino. Il comparto vitivinicolo gode attualmente di una crescita esponenziale con buone opportunità di investimento. «Rispetto a una decina di anni fa è raddoppiata la domanda proveniente dall'estero, soprattutto da parte di ricche famiglie cinesi e arabe. Del resto negli ultimi quattro anni la sola Cina ha visto aumentare le importazioni di vini italiani da 20 a 80 milioni di euro e un forte consolidamento del marchio made in Italy, sempre più sinonimo di eccellenza nel mondo», prosegue Ghisolfi. «Spariti invece gli investitori russi, anche se alcuni si muovono attraverso altri canali». Emblematico il caso di Kyle Krause il magnate della grande distribuzione Usa con la catena Kum & Go, quasi tre miliardi di dollari di patrimonio personale e una cantina personale di oltre 10 mila bottiglie, il 50% a uva di Nebbiolo. In Italia, oltre sul Parma Calcio, ha puntato sulle Langhe e sul turismo di lusso, aprendo a Cerretto la Casa di Langa: un resort a 5 stelle (39 camere, 12 suite, spa, scuola di cucina) e soprattutto con 40 ettari di vigneti e noccioleti. Ma non solo: nel 2015 ha rilevato dal gruppo Campari, la Cantina Enrico Serafino, dal 1878 produttrice di Barolo e Barbaresco. Ma l'operazione non è stata che un assaggio di investimenti ben più corposi in quanto Krause ha sborsato la cifra record di 60 milioni di euro per comprare le tenute di Vietti di Castiglione Falletto, il cui Barolo rientra molto spesso nella top ten dei migliori vini al mondo e che da allora hanno visto lievitare del 114% l'export negli Usa.
Complessità dell'acquisto e grandi cifre in gioco non alterano però l'approccio di fondo dei compratori, più alla ricerca di un sogno da realizzare che di un investimento industriale. Il recente boom del turismo enogastronomico testimonia il grande interesse intorno al settore, un interesse che si è riversato anche sulle strutture ricettive e sul valore delle abitazioni. Quanto alle prime, gli ultimi dati di Airbnb confermano appieno il trend positivo del comparto. Nel maggio 2022 Airbnb ha lanciato la Categoria Vigneti, che oggi offre quasi 11.500 alloggi in Italia e oltre 160mila nel mondo. Dal lancio a oggi, più di 500mila viaggiatori hanno soggiornato in abitazioni nei pressi di vigneti in Italia, con la Toscana quale zona preferita. Quanto alle singole località più prenotate, in cima alla lista si trovano San Gimignano, Montepulciano e Greve di Chianti, seguite da Bardolino, Pantelleria e Garda. Costo medio di un alloggio 170 euro a notte.
Decisamente diversi, come già visto, i prezzi delle grandi tenute, anche questi tuttavia in crescita, dal 5 al 7% di media, ma con punte del 10-11% in Toscana (Chianti, Montalcino, Montepulciano), in Trentino Alto Adige (San Michele e Santa Maddalena) e in Sicilia. E sul lungo termine l'impennata dei prezzi è addirittura da capogiro. «Basti pensare che dal 1966 a oggi il prezzo di un ettaro di vigna nell'area di Montalcino, in Toscana, ha visto un balzo in avanti del 4.500% arrivando a costare intorno ai 900mila euro», sottolinea Ghisolfi. «Ma sono le Langhe il terroir per eccellenza e il vero re Mida dei vigneti italiani. Un ettaro di vigna iscritto alla Docg di Barolo può arrivare a 1,2 milioni di euro a fronte dei 600mila euro del Barbaresco. Un capriccio certamente alla portata di pochi se si tiene presente che il valore medio di un casale con vigneto a Barolo va da un minino di 12 milioni a un massimo di 45 milioni di euro». Più contenuti ma sempre stellari i prezzi nella vicina località de La Morra con prezzi che oscillano dai 6 ai 21 milioni di euro. Le Langhe rappresentano il territorio più caro in assoluto in Italia in termini di vigneti e di dimore in loco; basta spostarsi in altri territori, anche altrettanto famosi sotto il profilo del vino prodotto, per osservare valori ben più contenuti. Ad esempio nella zona di Dogliani, dove si produce il celebre Dolcetto, la forbice dei valori va da 2 a 4 milioni. Anche nel basso Piemonte nelle zone del Gavi e delle colline tortonesi, dove si producono soprattutto vini come la Barbera e il Cortese o vitigni autoctoni come il Timorasso, i valori sono molto più contenuti, nonostante l'offerta sia molto bassa. Un'altra regione che possiede territori e mercati importanti è sicuramente il Veneto. Se a Valpolicella, dove i costi oscillano tra 450mila e 600mila euro per ettaro, in linea con i costi delle aree del Conegliano e del Prosecco di Valdobbiadene, servono tra i 2,5 e i 3,5 milioni per acquistare un casale con vigna, a Soave i prezzi scendono a 1,8-2,5 milioni. Ben più alti i valori della provincia di Treviso con Valdobbiadene in testa con prezzi che partono da 3,3 milioni per arrivare a 7,8 milioni.
In Toscana il prezzo medio osservato a Montalcino per una dimora di pregio con vigneti si attesta oggi tra 2,6 e 10,2 milioni, a Montepulciano i prezzi scendono nel range tra3 e 9 milioni; mentre a Pitigliano, in provincia di Grosseto, si trovano dimore con vigna tra 1 e 2 milioni. «La scarsità dell'offerta ha fatto segnare una forte impennata dei valori in Trentino-Alto Adige dove oggi è difficile trovare un'occasione a meno di cinque milioni a Mezzocorona, Caldaro, San Michele e Santa Maddalena», conclude Ghisolfi. «Guardando a sud, grande sviluppo ha avuto anche nell'era pre-Covid la Sicilia, terra fertile e ricca di vigneti. Fra i vitigni più conosciuti e apprezzati, in provincia di Palermo e di Siracusa si sono sviluppate aziende che guardano anche ai turisti appassionati di vino, offrendo oltre ai propri prodotti dimore di charme complete di spa e piscine. Le quotazioni di questi immobili sono cresciuti anche nell'ultimo anno e solo a Pantelleria si trova qualcosa sotto i due milioni di euro». (riproduzione riservata)
