La Bce ha alzato i tassi di interesse di un altro 0,50%, portandoli al 2,5%. E l'effetto sui mutui sarà inevitabile, soprattutto su quelli a indicizzati all'Euribor ì, cioè a tasso variabile o variabile con cap. La novità più sorprendente del momento è però il ritorno di appeal dei mutui a tasso fisso. L'infelice combinazione tra venti di recessione e politica monetaria delle Bce sempre più severa infatti almeno un effetto positivo ce l'ha, ed è appunto quello di rendere il tasso fisso di nuovo interessante rispetto al variabile. E' vero infatti che il primo resta tuttora più costoso, ma il divario rispetto al variabile si è molto ristretto. A oggi infatti secondo le tabelle sui migliori prodotti sul mercato elaborate da Mutuionline la differenza tra le rate non supera i 40-45 euro al mese nel caso di un finanziamento da 100 mila euro a 20 anni con un loan to value del 50% (quota finanziata rispetto al valore dell'abitazione). Un mese fa, prendendo il medesimo esempio, il divario si aggirava invece tra 55 e 75 euro.
Anche l'ultimo rialzo dei tassi di tre giorni fa non dovrebbe cambiare la situazione, se non a svantaggio del variabile. Come è possibile? La ragione di questo paradosso è in realtà abbastanza semplice e dipende.dal fatto che in questo momento l'Euribor e l'Irs, i parametri di riferimento dei mutui a tasso variabile e di quelli a tasso fisso, sono influenzati da fattori diversi. E così, mentre il primo segue abbastanza fedelmente l'andamento dei tassi ufficiali, l'altro oggi è più influenzato dalle prospettive macroeconomiche, che in questo momento sono orientate appunto verso uno scenario recessivo. «Non a caso la curva dei rendimenti è in questo momento invertita, con i tassi a breve più alti di quelli a lungo termine, inclinazione che di solito prelude a una fase negativa per l'economia», conferma Alessio Santarelli, direttore generale della Divisione Broking di gruppo MutuiOnline e amministratore delegato di MutuiOnline spa. «Oltre al rialzo dei tassi infatti sullo scenario pesa anche la prospettata riduzione di acquisti di titoli di stato dei vari paesi da parte della banca centrale, il tutto in un quadro macro e geopolitico molto complesso tra inflazione, guerra in Ucraina e crisi energetica». Risultato, mentre l'irs a due anni oscilla intorno al 2,3% quello a 10 anni si attesta al 2%. Non solo. Dopo la mossa della Bce l'Euribor a 3 mesi, il più diffuso come paramentro di riferimento per i mutui indicizzati, ha toccato quota 2,08% superando l'Irs a 30 anni, fermo all'1,99%. «Si tratta di una situazione davvero anomala, che non si presentava dal 2008, che ha un significato semplice per chi sta cercando un finanziamento per comprare casa: il costo dei mutui a tasso variabile continuerà a salire, mentre quello dei mutui a tasso fisso continuerà la discesa avviata ormai da un mese».
Che fare allora in questo momento di incertezza? Come accennato nei primi quindici giorni di dicembre la differenza tra il costo medio dei mutui fissi (3,35%) e variabili (2,90%) si è molto ridotta dai 150 punti base di settembre. Di questo passo, se gli indici di riferimento continueranno a seguire il trend attuale e il mutuo a tasso variabile assorbirà l'ultimo aumento di 50 punti base, «è possibile che a gennaio i mutui a tasso fisso siano addirittura meno costosi dei variabili», prosegue Santarelli. «In questo caso, ovviamente, non avrebbe senso per un nuovo sottoscrittore scegliere il mutuo a tasso variabile, o variabile con cap, più costoso e a mio giudizio in questa fase destinato ad attrarre meno. Meglio appunto il tasso fisso, sapendo che se un domani i tassi torneranno a scendere, si potrà ricorrere alla surroga. A novembre comunque a puntare sul variabile o sul variabile con cap è stato il 42% dei nuovi mutuatari, in leggero calo rispetto 49% di ottobre, ma in netto aumento rispetto ai primi mesi dell'anno».
Il rialzo dei tassi ha comunque portato anche altri effetti sul mercato, dal ritorno delle surroghe al calo gli importi medi richiesti. Come emerge dall'ultimo Osservatorio di MutuiOnline, confermato anche da Assofin, dopo che nei primi dieci mesi dell'anno le surroghe erano sceso dell'81% su base annua, nell'ultimo trimestre hanno ripreso vigore superando il 30% del totale delle richieste. Si tratta nella maggior parte dei casi di sottoscrittori di mutui a tasso variabile che data la situazione di incertezza preferiscono mettersi al riparo dal continuo aumento dell'Euribor surrogando verso un tasso fisso, per cui il trend dovrebbe continuare anche nel primo trimestre 2023.L'altro effetto del rialzo dei tassi è il calo dell'importo medio richiesto dai mutuatari, sceso dagli oltre 140 mila euro del primo trimestre a poco più d 133 mila euro nel trimestre corrente.
L'altra buona notizia è il ritorno del mutuo giovani: un emendamento al decreto Aiuti Ter ha consentendo ai giovani under 36, per tutto il mese di dicembre, di tornare ad usufruire della garanzia statale fino all'80% del valore dell'immobile, della defiscalizzazione totale nonché dei tassi agevolati per acquistare la prima casa. La bozza della Legge di Bilancio 2023 prevede un prolungamento dell'agevolazione per alcuni mesi del prossimo anno, almeno fino a tutto marzo. Dopodiché potrebbe intervenire un'ulteriore proroga, anche alla luce del successo riscoso dalla misura, che del resto coinvolge la fascia di popolazione più interessata all'acquisto della prima casa. Quanto al futuro, «l'attuale quadro di incertezza geopolitica ed economica rende molto complesso fare previsioni per il 2023, ma si auspica che questa situazione di tassi alti non duri a lungo», conclude Santarelli. «Gli analisti sono concordi nell'ipotizzare che i tassi di riferimento in USA, UK e Europa inizieranno a scendere già dalla seconda metà del prossimo anno. In particolare la natura dell'inflazione europea, causata principalmente dalla guerra e dall'aumento dei costi dell'energia, non può essere facilmente combattuta con l'aumento dei tassi, quindi molti analisti auspicano che la Banca Centrale non continui a perseguire una politica aggressiva, che sicuramente porterebbe a una contrazione del mercato dei mutui acquisto nel corso del 2023». (riproduzione riservata)
