Valori dell’Imu retroattivi per i terreni edificabili

I valori delle aree edificabili, che vengono utilizzati come base di calcolo per determinare l’imposta municipale, sono frutto di presunzioni, aggiornati periodicamente per zone omogenee, che possono essere contestati. Dunque, gli enti che determinano presuntivamente i valori delle aree edificabili, per limitare il contenzioso, non ledono alcun diritto dei contribuenti, anche se la delibera Imu fissa i valori retroattivamente per gli anni d'imposta pregressi. Spetta al soggetto accertato l'onere di provare il contrario. E’ quanto ha affermato la Corte di cassazione con la sentenza 24589/2023. Per i giudici di legittimità, le delibere adottate con le quali le amministrazioni locali determinano periodicamente per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili “svolgono una funzione analoga a quella dei cosiddetti studi di settore, costituenti una diretta derivazione dei "redditometri" o "coefficienti di reddito e di ricavi". Costituiscono “una mera fonte di presunzioni hominis”.

Ecco perché “possono essere utilizzate anche con riferimento ad annualità anteriori a quella della loro adozione”. Pertanto, il contribuente è tenuto a “fornire elementi oggettivi (eventualmente anche a mezzo perizia di parte) sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quello accertato dall'ufficio”. In effetti, il consiglio comunale o la giunta hanno il potere di fissare i valori medi delle aree edificabili per determinare il quantum dovuto dal contribuente a titolo d’imposta municipale. I valori dei terreni edificabili, fondati su presunzioni, sono equiparabili al redditometro e possono essere deliberati dalla giunta anche con effetto retroattivo. Si tratta di presunzioni relative con inversione dell’onere della prova. L’interessato può contestare il valore fornendo delle prove contrarie, anche avvalendosi di una perizia tecnica di parte.

Bisogna ricordare che il valore delle aree va quantificato facendo riferimento ai seguenti criteri: zona territoriale di ubicazione; indice di edificabilità; destinazione d'uso consentita; oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi le stesse caratteristiche. Le amministrazioni comunali hanno il potere di fissare i valori dei terreni edificabili con delibera del consiglio o della giunta. La Cassazione (ordinanza 4969/2018) ha precisato che i comuni hanno il potere di accertare i valori delle aree edificabili in misura superiore a quelli fissati dallo stesso ente, se questi valori risultino inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l'ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza.

La norma di legge che consente agli enti locali di fissare dei valori predeterminati ha la finalità di ridurre il contenzioso con i contribuenti, ma non può impedire la rettifica di quelli dichiarati che non sono in linea con i valori di mercato degli immobili. La deliberazione dei valori non può avere altro effetto che quello di autolimitare il potere di accertamento delle imposte locali. L’ente si obbliga a ritenere congruo il valore qualora sia stato dichiarato in misura non inferiore a quello deliberato. Tuttavia, il valore minimo delle aree edificabili è un elemento presuntivo che deve essere riconsiderato, nel caso in cui risulti contraddetto da un valore maggiore accertato dall’ente impositore. Il valore di un'area deve essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell'anno d'imposizione. La suddetta decorrenza, però, vale solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso di modifiche occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione, anche durante l’anno.

Va posto in rilievo che a partire dal 2020 le regole sono cambiate. Infatti l'articolo 1, comma 746, della legge 160/2019 (manovra di bilancio 2020) ha disposto una decorrenza diversa rispetto al passato. L’inciso contenuto nella norma sopra indicata, secondo cui occorre fare riferimento anche alla data di adozione degli strumenti urbanistici, chiarisce che, al di là della formulazione letterale della previgente norma di legge, i valori si applicano anche in corso d’anno. Quindi, in base al citato comma 746, per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione o dal valore di mercato risultante alla data di emanazione del piano regolatore generale o del piano di lottizzazione. Diventa decisivo anche il momento in cui vengono apportate variazioni agli strumenti urbanistici. (riproduzione riservata)

*avvocato