Valore ridotto dell'area se viene annullata la concessione edilizia

L'annullamento della concessione edilizia e l'impedimento alla costruzione di un immobile comporta la diminuzione del valore di un'area edificabile. Quindi, il titolare è tenuto a pagare l'imposta municipale in misura ridotta. In seguito alla pronuncia del Consiglio di stato che ha annullato la concessione, il titolare di un'area è legittimato a pagare l'imposta municipale in misura ridotta se è diminuito il suo valore rispetto a quanto dallo stesso dichiarato in precedenza. E' quanto ha affermato la commissione tributaria regionale di Firenze, sesta sezione, con la sentenza 795/2022. Per i giudici toscani, l'amministrazione comunale deve tener conto dell'avvenuta riduzione del valore di mercato dell'area fabbricabile, rispetto all'importo originariamente dichiarato dal proprietario, dopo la sentenza del Consiglio di Stato che ha annullato il permesso a costruire. Secondo la commissione regionale l'area ha subito un decremento del valore venale in comune commercio. E l'entità di tale decremento, ovvero il minor valore del cespite, “è stato documentato dalla società mediante il deposito della perizia di stima redatta da un consulente tecnico”. Del resto, il valore delle aree va calcolato facendo riferimento ai seguenti criteri: zona territoriale di ubicazione; indice di edificabilità; destinazione d'uso consentita; oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi le stesse caratteristiche.

Non ci sono dubbi che il valore di mercato dell'area deve essere dichiarato dal contribuente, ma nulla esclude che la dichiarazione può essere emendata qualora il valore, per qualsiasi motivo, si dovesse ridurre. E' quello che avviene in presenza di una pronuncia giudiziale che abbia effetti negativi sull'effettiva edificabilità.

Le amministrazioni comunali hanno il potere di fissare i valori dei terreni edificabili con delibera del consiglio o della giunta. La Cassazione (ordinanza 4969/2018) ha precisato che i comuni hanno il potere di accertare i valori delle aree edificabili in misura superiore a quelli fissati dallo stesso ente, con delibera del consiglio comunale o della giunta, se questi valori risultino inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l'ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza. La ratio della norma di legge che consente ai comuni di fissare dei valori predeterminati ha la finalità di ridurre il contenzioso con i contribuenti, ma non può impedire la rettifica di quelli dichiarati che non sono in linea con i valori di mercato degli immobili. La deliberazione dei valori non può avere altro effetto che quello di autolimitare il potere di accertamento delle imposte locali. L'ente si obbliga a ritenere congruo il valore qualora sia stato dichiarato in misura non inferiore a quello deliberato. Tuttavia, il valore minimo delle aree edificabili è un elemento presuntivo che deve essere riconsiderato, nel caso in cui risulti contraddetto da un valore maggiore accertato dall'ente impositore. La giunta comunale ha il potere di fissare i valori medi delle aree edificabili per determinare il quantum dovuto dal contribuente a titolo d'imposta municipale. I valori dei terreni edificabili, fondati su presunzioni, sono equiparabili al redditometro e possono essere deliberati dalla giunta anche con effetto retroattivo, per gli anni d'imposta pregressi. Dal 2020 il valore di un'area deve essere calcolato con riferimento al 1 gennaio dell'anno d'imposizione. Questa decorrenza vale solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso di modifiche urbanistiche occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione, anche durante l'anno. In base all'articolo 1, comma 746, della legge 160/2019, per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione o, comunque, quello che risulta alla data di adozione del piano regolatore generale o del piano di attuazione. Assume rilevanza, per quantificare il valore di mercato, anche il momento in cui questi strumenti urbanistici subiscono delle modifiche.

Per area fabbricabile, ex lege, s'intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un'area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all'Imu indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. E' il comune, su richiesta del contribuente, che attesta se un'area sita sul proprio territorio sia edificabile.

Va ricordato, infine, che sono soggette a imposizione anche le aree che non hanno le superfici minime per essere edificate. L'estensione del terreno non incide sulla natura dell'area, poiché è possibile accorpare il lotto con un fondo vicino della zona o asservirlo a un fondo attiguo che ha la stessa destinazione urbanistica. In effetti il proprietario dell'area potrebbe cedere il diritto a edificare sul lotto o acquisire la titolarità di altro terreno limitrofo, al fine di raggiungere le dimensioni minime. La natura edificabile non viene meno neppure per la particolare conformazione del lotto. (riproduzione riservata)

*(avvocato)