Il residenziale diventa grande. Da sempre appannaggio delle imprese di costruzioni, negli ultimi anni il mercato della casa è entrato nel mirino degli investitori istituzionali anche in Italia. Il trend ricalca in tutto quanto già registrato da alcuni decenni nei mercati del nord Europa dove il patrimonio residenziale è concentrato nelle mani di pochi grandi soggetti istituzionali. «In Italia i privati sono tradizionalmente abituati all'acquisto della casa. A tal punto che il 75% delle famiglie ne possiede almeno una e soltanto una parte residuale, il 25%, si orienta sull'affitto», spiega Simone Roberti, responsabile dell'ufficio studi di Colliers International. «Il leasing immobiliare, inteso come ricorso ad abitazioni in affitto gestite da grandi investitori, è quindi di gran lunga inferiore in Italia rispetto a Paesi come Germania, Olanda e Gran Bretagna. Si tratta di un comparto ancora immaturo, fatto per lo più di locazioni dedicate a studenti o giovani coppie, mentre le famiglie, appena possono, tendono ad acquistare una casa di proprietà. In altre parole, sono davvero pochissimi gli operatori con un focus preciso sulla gestione professionale del multifamily o del micro living». La conseguenza è che oggi il settore soffre della mancanza di prodotti istituzionali e spinge gli investitori verso edifici value add, cioè da riqualificare, oppure verso attività di sviluppo soprattutto a Milano ma anche Roma, Firenze e Bologna. Ma le cose stanno rapidamente cambiando. «Nel 2021 il mercato del living istituzionale ha mosso capitali per 400 milioni di euro in Italia», continua Roberti, «mentre nel primo trimestre di quest'anno le transazioni hanno toccato i 480 milioni, superando in tre mesi il totale dell'intero 2021 a dimostrazione dell'interesse crescente per questa asset class da parte degli investitori, sia nazionali che stranieri. Non mi aspetto che i prossimi trimestri possano replicare i dati di questo inizio d'anno che ha beneficiato della vendita di un importante portafoglio ex Enpam facendo balzare gli investimenti nel living quasi ai livelli di asset class consolidate come uffici, logistica o alberghiero. Penso, tuttavia, che il residenziale possa continuare ad attirare sempre di più l'interesse degli investitori». E questo, nonostante condizioni fiscali e legislative non propriamente favorevoli verso questo genere di investimenti.
Quali sono allora le ragioni per cui un investitore istituzionale dovrebbe puntare i propri capitali su questa asset class in Italia in questo momento? Secondo l'analisi di Colliers, le ragioni risiedono principalmente nella saturazione del mercato del real estate non residenziale. «I rendimenti degli uffici prime, cioè di maggior qualità, segmento storicamente preferito dagli istituzionali, si sono abbassati attorno al 3% a Milano e al 3,5% a Roma. Un livello troppo poco remunerativo per i capitali. E' dunque normale che si stiano cercano aree inesplorate in cui differenziare il portafoglio alla ricerca di rendimenti più favorevoli», spiega Roberti. «A questo si aggiunga il fatto che il residenziale garantisce la stabilità di flussi di cassa ed è poco influenzato dai cicli economici». Senza dimenticare l'impulso alla ricerca di appartamenti nuovi, soprattutto nelle grandi città, conseguente alla pandemia che oggi fa preferire abitazioni più grandi, confortevoli, con spazi all'aperto e dotate di tecnologia. Ecco allora spiegate le numerose operazioni residenziali registrate negli ultimi mesi sul mercato italiano. A partire dalla già citata Enpam attraverso cui Apollo Gobal Management ha acquistato per 850 milioni di euro un portafoglio immobiliare misto (di cui 260 milioni di tipo residenziale) da valorizzare tramite ristrutturazione e revisione dei contratti di locazione. La porzione residenziale del portafoglio contenente immobili a Roma, Latina, Firenze e Milano, è stata poi ceduta da Apollo a Kryalos, Investire e Coima.
A guardare con interesse al residenziale è arrivata anche Blackstone che ha rilevato un portafoglio misto da 1,3 miliardi di euro di proprietà di Reale Compagnia che include una consistente porzione da 200 milioni di euro di immobili a uso living a Milano. Per non parlare di Hines. Il colosso americano ha messo mano a un mastodontico progetto di riqualificazione urbana denominato MilanoSesto che porterà a realizzare un'offerta residenziale innovativa basata su canoni accessibili, servizi dedicati alla persona e uno schema intergenerazionale declinato in student housing per i più giovani, multifamily per professionisti e giovani famiglie, e senior housing a pochi decine di minuti dal centro di Milano. Non solo. La società guidata in Italia da Mario Abbadessa ha siglato, inoltre, a fine marzo una partnership con il gestore olandese di fondi pensione, Pggm, per realizzare tre sviluppi residenziali con un investimento totale di 850 milioni di euro. Il progetto prevede la costruzione di 1.400 nuovi appartamenti in affitto a Milano di cui 400 in zona Lambrate, 550 nei pressi della Bocconi e 450 tra i Navigli e Porta Romana. Fermento anche in casa Coima con il recupero in chiave residenziale dello Scalo Farini di Milano, che va ad aggiungersi al polo di Porta Nuova. Senza dimenticare Generali Real Estate che già un decennio fa ha avviato la realizzazione di uno dei quartieri residenziali più innovativi a Citylife. Grandi manovre anche per Antirion. Attraverso il Fondo Urban Living I, il terzo dedicato al residenziale, la sgr ha acquistato di recente tre aree edificabili nei pressi di Milano per circa 92mila metri quadri su cui verranno realizzati importanti progetti di tipo residenziale. «Crediamo che il living sia un'asset class attrattiva e in grado di permetterci di sperimentare modelli innovativi e raggiungere aree urbane ad alto potenziale», spiega Ofer Arbib, ceo di Antirion. «Le operazioni che abbiamo concluso ci permetteranno di dare un contributo alla rigenerazione di ampie aree dell'hinterland milanese e alla progettazione di un nuovo modello di città». (riproduzione riservata)
