Prestito vitalizio Sul mercato le prime proposte. L'esperto di Intesa spiega come funzionano. Con rischi e garanzie
Una casa bancomat
Come accennato, il mercato potenziale è davvero ampio. In Italia le persone con più di 60 anni sono circa 13 milioni (oltre il 21% della popolazione) e detengono una notevole parte del patrimonio immobiliare. Per contro hanno spesso una limitata capacità di spesa in quanto i redditi da pensione sono sempre più ridotti e la crisi economica ne ha ulteriormente abbassato il potere di acquisto. A loro volta i giovani, non solo hanno redditi troppo bassi per aiutare genitori o nonni, ma spesso sono loro stessi bisognosi di aiuto, colpiti dall'incremento della disoccupazione e dal contenimento della spesa pubblica che ha tagliato eventuali servizi di sostegno. Insomma un quadro cupo, ma che presenta anche con concrete possibilità di peggioramento, come minaccia la famigerata Busta Arancione inviata dall'Inps agli italiani. Ma è proprio qui che la casa può rivelarsi l'ancora di salvezza. Sono oltre 8 milioni gli over 65 proprietari di almeno un immobile e il 25% di questi vivono soli. Un valore immobiliare congelato e che invece con la formula del prestito vitalizio potrebbe essere in parte messo in circolazione. Insomma, oltre che caldo rifugio, la casa potrebbe anche fornire le risorse per risolvere problemi importanti: aiutare figli e nipoti a comprare un'abitazione per sé o ad avviare un'attività in proprio. O ancora, offrire un contributo mensile per affrontare spese impreviste o migliorare il tenore di vita a chi invece ha un reddito troppo basso. Il tutto appunto senza dover vendere la casa e senza rate da pagare, il che lo configura come strumento di liquidità o anche di previdenza, cui ricorrere magari solo temporaneamente. Il primo prodotto di questo tipo è targato Intesa Sanpaolo, come spiega Andrea Lecce, responsabile direzione marketing del gruppo.
Domanda. Perché coinvolgere i figli nella vendita?
Risposta. Questo consente di avere un processo di offerta trasparente e corretto tenendo conto che saranno proprio loro gli eredi dell'immobile. Non si tratta, peraltro, di una questione solo formale, ma anche sostanziale; infatti i figli sono chiamati a sottoscrivere una «Lettera di Consapevolezza» dove dichiarano di essere a conoscenza dell'operazione e delle sue possibili implicazioni. In assenza non sarà possibile concedere il prestito. Inoltre dopo l'erogazione del prestito i figli verranno periodicamente aggiornati sull'andamento dell'operazione. Non viene tolta la casa a nessuno, ma si cerca di risolvere le esigenze familiari e rendere produttivo l'immobile.
D. Come avviene il rimborso?
R. Il rimborso del prestito viene fatto in un'unica soluzione alla scadenza del finanziamento conseguente al decesso del cliente. Entro 12 mesi, gli eredi possono quindi rimborsare il debito, vendere l'immobile e procedere al rimborso, oppure incaricare la banca della vendita dell'immobile. In quest'ultimo caso, verrà nominato un perito indipendente che valuta la casa. La banca dovrà venderla a un valore almeno pari a quello, utilizzando le somme ricavate per il rimborso. In nessun caso la banca potrà richiedere agli eredi eventuali perdite dovute al fatto che il valore ricavato dalla vendita è stato inferiore al debito residuo.
D. Quanto dura il finanziamento?
R. La scadenza del prestito corrisponde alla morte del soggetto finanziato o di entrambi i soggetti finanziati nel caso di prestito cointestato ai coniugi. Possono esserci alcune eccezioni definite dalla legge che comportano anticipatamente la fine del prestito, come la distruzione dell'immobile o il trasferimento della proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile. È comunque sempre facoltà del cliente decidere di estinguere anticipatamente il finanziamento, rimborsando il debito residuo maturato fino a quel momento.
D. La banca diventa proprietaria dell'immobile al decesso del cliente?
R. No. La banca potrà procedere a vendere l'immobile a valori di mercato per rientrare del finanziamento solo se saranno gli eredi a deciderlo entro 12 mesi. In questo caso sarà riconosciuta agli eredi l'eventuale eccedenza. Mentre eventuali perdite saranno a carico della banca (nel caso in cui il valore dell'immobile è più basso del debito).
D. Per avere il finanziamento si può dare a garanzia qualsiasi immobile?
R. Per richiedere il prestito possono essere utilizzati solo gli immobili a uso residenziale e avere un opportuno grado di commerciabilità, essere in ottimo stato di conservazione ed in regola con le norme previste delle leggi edilizie. In particolare possono essere messi a garanzie gli immobili presenti nei comuni capoluoghi di provincia e, in generale, nei comuni con più di 30 mila abitanti. Salvo eccezioni da valutare volta per volta
D. Quanto costa il finanziamento?
R. Il costo è riconducibile al tasso di interesse con il quale vengono annualmente capitalizzati gli interessi e le spese. Non sono invece previste spese di istruttoria ma quelle di perizia. Inoltre non sono previste altre spese, né la polizza incendio che è gratuita, né penali in caso di estinzione anticipata. Il tasso di interesse, come avviene per tutti gli altri finanziamenti, potrebbe variare periodicamente in base all'andamento del mercato monetario, alle politiche delle banche centrali. Al momento siamo al 4%. Si tratta di un livello molto interessante se si pensa che è garantito anche a fronte di una durata aleatoria che potrebbe anche essere particolarmente lunga.
D. Quali clienti possono chiedere il finanziamento?
R. Per legge devono avere almeno 60 anni compiuti ed essere proprietari e residenti dell'immobile che viene dato a garanzia del finanziamento. L'età massima prevista dalla nostra banca per accedere al prestito è di 90 anni. Oltre alla caratteristiche soggettive dei clienti, vengono valutate anche la loro capacità di garantire nel corso degli anni una corretta manutenzione dell'immobile che rappresenta l'unica vera garanzia sul rimborso del finanziamento.
D. Che finanziamento può ottenere un cliente disposto a porre un'ipoteca da 100 mila euro sulla sua casa?
R. L'importo ottenibile dipende dall'età del cliente o del cliente più giovane in presenza di coniugi e può andare da un minimo di 30 mila euro a un massimo di 400 mila euro. Al valore dell'immobile definito dalla perizia, verrà quindi applicata la percentuale prevista per l'età del cliente intestatario del prestito. La somma così ottenuta rappresenta il livello massimo concedibile; il cliente è libero di richiedere una somma inferiore in funzione dei suoi obiettivi. Qualche esempio: per un immobile valutato, dopo la perizia, 100 mila euro un cliente di 70 anni potrà ottenere fino a 36.500 euro; un cliente di 80 anni potrà ricavare fino a 54.100 euro.
D. Perché gli importi concedibili non arrivano al 90-100%?
R. L'importo che può essere concesso dipende dall'età del cliente. Quindi, più il cliente è giovane, meno alto è il valore che può essere riconosciuto. Si deve poi tenere conto di altri fattori come la crescita del debito dovuta alla capitalizzazione annua degli interessi; l'andamento del mercato immobiliare; il miglioramento della speranza di vita.
D. Perché scegliere il prestito vitalizio invece della nuda proprietà?
R. I vantaggi sono diversi: il cliente rimane proprietario dell'immobile e sia lui che i suoi eredi possono decidere cosa fare dell'immobile in ogni momento; restando proprietari dell'immobile il cliente beneficia della probabile rivalutazione dell'immobile; se il cliente avesse bisogno solo di un piccolo importo non è obbligato a vendere la casa come nella nuda proprietà, ma con il prestito può richiedere solo quello che gli serve; infine, il cliente può chiudere in ogni momento il finanziamento, impossibile per la nuda proprietà.
