Un Rinvio da brivido

«Proroga sì, ma della recessione», mormora già qualcuno tra gli addetti ai lavori. «Perché concedere ai fondi immobiliari di posticipare la loro scadenza naturale, che spesso era già stata fatta scivolare in avanti con i metodi ordinari, rischia di far ritrovare il mercato tra due anni esattamente allo stesso punto di oggi». Insomma, insieme ai molti (anche tra i quotisti) che hanno tirato un sospiro di sollievo dopo l'approvazione della proroga straordinaria biennale ai fondi immobiliari inserita lo scorso agosto, all'ultimo momento, all'interno del decreto Competitività, sul mercato c'è già chi teme che la misura possa anche provocare effetti perversi. «Non costretti a vendere da una scadenza imminente», spiegano, «molti gestori non si rassegneranno ai prezzi bassi di oggi e prenderanno ancora tempo per vendere, sperando in un minimo di ripresa del mercato. Le vendite forzate invece avrebbero sì provocato cocenti minusvalenze e falcidiato i rendimenti, ma avrebbero anche fatto piazza pulita del passato e dato nuovo slancio al mercato. A condividere questi timori è per esempio Luca Dondi, direttore generale di Nomisma: «Per troppo tempo le valutazioni degli asset in portafoglio ai fondi immobiliari, ma anche ad altri soggetti, sono rimasti ancorati a valori non più difendibili o comunque svalutati in misura più ridotta rispetto a quanto faceva il mercato. E i risultati si sono visti, come dimostra il livello minimo cui sono arrivate le transazioni sul mercato».

 

Il pericolo rinvio di uscita dalla crisi, che pure esiste, secondo altri è molto remoto, se non altro perché, dopo i momenti difficili vissuti negli ultimi anni, nessuno si azzarderà a posticipare le vendite. «La proroga è solo un'opportunità in più, un modo per spalmare le vendite in un arco temporale un po' più lungo. Non ci aspettiamo del resto grandi miglioramenti del mercato nei prossimi anni alla luce dell'assenza di crescita e di inflazione in Italia», spiega Ivano Ilardo, amministratore delegato di Bnp Paribas Reim. «E' vero che non abbiamo ancora indetto l'assemblea straordinaria per vararlo, ma soltanto perché attendiamo chiarimenti tecnici su alcuni punti. Tra l'altro, anche una volta optato per la proroga, punteremo sempre a terminare le vendite il più in fretta possibile. Diventa quindi solo un'assicurazione in più per fronteggiare un mercato che resta difficile oltre che un modo per smorzare un po' la pressione speculativa sui prezzi».

Restano poi i timori che i quotisti dei fondi non accolgano favorevolmente l'eventuale proroga: tempi ancora lunghi per rientrare in possesso del capitale, rendimenti comunque incerti e ancora commissioni da pagare. «Naturalmente l'operazione va spiegata bene in assemblea, chiarendone modalità e obiettivi, e vanno anche tagliate le commissioni, come del resto previsto anche dal Decreto che parla di un tagli di due terzi», prosegue Ilardo. «Comunque, crisi a parte, le difficoltà si questo periodo si devono in buona parte al fatto che quello dei fondi immobiliari è un mercato che non è mai decollato».

 

Qualcosa di più per sbloccare la situazione potranno farlo le siiq, le società di investimento immobiliare quotate rese più agili dallo stesso decreto Competitività che ha aiutato i fondi: potranno acquistare immobili dai fondi, detenerne quote o rilevarli integralmente, conferendo ai quotisti azioni della siiq. «Anche tutto questo però è ancora di là da venire», prosegue Dondi, «nel senso che le uniche due siiq oggi esistenti di certo non possono assorbire i 700-800 milioni di euro di immobili che ogni anno i fondi si troveranno a dover vendere d'ora in avanti».

Ma quello della sua efficacia ai fini del superamento della crisi è solo uno degli appunti mossi alla misura della proroga. Inserendola lo scorso agosto, seppure all'ultimo momento, all'interno del decreto Competitività, il Governo ha lanciato al settore dei fondi immobiliari una ciambella di salvataggio. Ma, è adesso che arrivano i problemi, e non a caso, pur avendola tanto invocata, a oggi nessuno dei pur tanti fondi immobiliari in scadenza nel 2014 e 2015 ha ancora avviato la procedura di richiesta della proroga biennale, richiesta che deve obbligatoriamente essere presentata entro il 31 dicembre 2014. Due i punti ancora oscuri: tanto per cominciare non si capisce se possono accedere ai benefici della proroga straordinaria anche i fondi per cui sia già stato deliberato il periodo di grazia massimo di tre anni, o ancora se il provvedimento riguardi solo i fondi retail di imminente scadenza oppure anche quelli con un periodo più lungo davanti se non addirittura anche i fondi riservati. Il tema è di grande attualità sia per i fondi quotati o comunque accessibili anche a risparmiatori privati, sia per quelli riservati. I primi vedono infatti una situazione molto variegata tra fondi che hanno già usufruito della proroga (se prevista dal regolamento del fondo o richiesta all'assemblea dei quotisti) oppure no, o fondi che sono già nel triennio di grazia, diverso dal primo perché non consente alcun intervento sugli immobili in portafoglio, tipo ristrutturazione integrale, cambio di destinazione d'uso, costruzione di parcheggi, ma solo la vendita. Infine, anche i fondi riservati non se la passano molto bene, e quindi la proroga potrebbe far comodo anche a loro. «Il problema però in questo caso è più semplice, perché gli azionisti sono pochi», spiega Ilardo. «Anche senza la proroga prevista dal ministero, basta insomma una rapida assemblea per modificare il regolamento e approvarla».

 

Il decreto risponde solo in parte a questi quesiti. Da una prima lettura del documento l'intervento governativo, andando oltre le iniziali richieste di Assogestioni, sembra affermare che la proroga non si applica solo ai fondi di imminente scadenza, ma a tutti purché venga deliberata la modifica al regolamento entro fine 2014. Anche i fondi che hanno più tempo davanti quindi dovrebbero avvalersi della possibilità di adottare un prolungamento di due anni, lasciando poi libertà al Consiglio di amministrazione di adottarlo o meno entro la scadenza.

Ma i temi su cui i gestori attendono chiarimenti, non finiscono qui. Anche in via informale, le società di gestione attendono delucidazioni su come comportarsi in merito alle commissioni di incentivazione accantonate e non prelevate. Sul punto le sgr sono in tensione, perché potrebbe generare per loro un mancato gettito, tutto a favore dei sottoscrittori.

C'è poi la necessità di avere delucidazioni sulle modalità di convocazione dell'assemblea dei quotisti, anche per quei fondi immobiliari che al momento non prevedono tale organismo nel loro regolamento. Infine restano da chiarire i termini del delisting in relazione alla scadenza del fondi. Di solito in assenza di proroga effettiva, la quotazione cessa alla data di scadenza del fondo, così perlomeno è stato in passato. Che succede in questo caso? (riproduzione riservata)

 

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