Logistica, alberghiero, residenziale e healthcare. Sarà questo il quartetto vincente per gli investimenti nel mercato immobiliare italiano nei mesi a venire. Ne sono certi gli esperti del settore che, nel giro di un anno e mezzo, hanno visto sgretolarsi alcune delle certezze che avevano caratterizzato per lungo tempo il mercato del mattone. Prima fra tutte la supremazia degli uffici su tutte le altre asset class. La conferma è contenuta nei dati relativi agli investimenti di questo primo semestre. «A guidare i volumi transati non è stato, come accaduto storicamente, il prodotto direzionale», spiega Cristiana Zanzottera, responsabile dell'ufficio studi di Bnp Paribas Real Estate. «Per la prima volta in assoluto, il mercato è stato dominato dai prodotti alternativi come il residenziale, i datacenter e le rsa: hanno attirato a sé capitali per 790 milioni di euro rappresentando, da soli, oltre un quarto del totale transato, con una crescita del 70% rispetto soltanto a un anno fa». Gli spazi a uso uffici, fiore all'occhiello dell'offerta immobiliare pre-covid, sono stati snobbati dagli investitori, complice l'incognita sulle modalità di lavoro futuro, fatto in gran parte di smart working, di coworking e uffici diffusi. Ed è così che i capitali riversati sul direzionale si sono fermati fino a oggi ad appena 535 milioni di euro, il 70% in meno di quanto registrato nel primo semestre del 2020. Segno di un'asset class in standby, alle prese con un processo di riconversione che dovrà passare per la definizione di un nuovo modello di vivere gli spazi di lavoro prima di tornare ad attrarre i flussi di capitali di un tempo. «Il mercato degli uffici è abbastanza resiliente per far fronte all'aumento dello smartworking», avverte comunque Maarten van der Spek, global head of strategy di Bnp Paribas Reim. «Nel breve termine, il lavoro da casa impatterà la performance di questa asset class, ma questo effetto dovrebbe avvenire durante un periodo di crescita economica, mitigandone l'impatto. Nel lungo termine, l'occupazione negli uffici dovrebbe superare la riduzione dovuta al lavoro da casa».
Esistono di contro alcuni settori che dalla pandemia hanno tratto nuova linfa. Primo fra tutti, la logistica, regina incontrastata del real estate ai tempi del covid, fatto di una crescita inarrestabile delle vendite online e delle piattaforme last mile, capaci di garantire la consegna di merci in giornata. Ecco allora spiegato il perché, nei primi sei mesi dell'anno, la quota investita in logistica è salita a quasi il 30% del mercato, facendone la prima asset class in Italia per valore transato. Un risultato frutto di molteplici operazioni che vanno dal singolo immobile fino ad arrivare a ingenti portafogli come i sette asset comprati da Glp per circa 150 milioni di euro e il Bull portfolio di tre immobili nel torinese acquisito da Cbre GI per 127 milioni di euro. Grandi attese anche per il comparto ricettivo-alberghiero, già costellato da operazioni importanti come la vendita per 125 milioni di euro del Grand hotel de la Minerve a Roma. Acquirente, la catena Accor che lo inserirà nel circuito Orient Express. A Venezia, il fondo European Lodging Recovery gestito da Ece Real Estate Partners ha messo le mani sull'hotel Bonvecchiati con un investimento di oltre 100 milioni di euro. Mentre Reuben Brothers ha acquistato, sempre a Venezia, il Baglioni Hotel Luna per una cifra poco distante da quella del Bonvecchiati. «La domanda turistica rimane molto al di sotto del periodo pre-crisi. Tuttavia, l'interesse per il settore alberghiero si mantiene alto, soprattutto per gli investimenti opportunistici», assicura Simone Roberti, responsabile dell'ufficio studi di Colliers International. «L'obiettivo degli investitori è approfittare di questo periodo per ristrutturare le strutture alberghiere esistenti o creare nuovo prodotto per arrivare sul mercato alla ripresa del settore nel 2022 con un'offerta in linea con la nuova domanda». A conferma di questo rinnovato interesse per il comparto alberghiero, secondo Roberti, ci sarebbero i numeri del 2021 che mostrano una quota di investimenti in hotel pari al 14% del totale transato in Italia, in crescita del 40% rispetto al 10% registrato in media prima del 2019. Esiste però un'altra asset class destinata a confermarsi nel quartetto di testa delle preferenze degli investitori, ovvero gli immobili a uso sanitario. «Nei prossimi anni ci attendiamo una forte crescita della domanda di strutture di accoglienza per anziani», spiega Davide Dalmiglio, head of capital markets di Jll Italia. «Il settore si sta evolvendo verso un'offerta di alta qualità incentrata su benessere e servizi, accessibilità e inclusione. Questo va di pari passo con lo sviluppo di settori ancora nuovi in Italia, come quello del senior living destinato a persone totalmente autosufficienti». Secondo Dalmiglio il mercato sarà sempre più dominato da operatori privati specializzati e da grandi gruppi mentre gli investitori guarderanno a questo settore sia per diversificare il loro portafoglio sia in ottica esg. «Nel 2020 in Europa sono stati investiti più di 11 miliardi di euro nel mercato healthcare. In Italia, in questo primo semestre, il settore ha registrato circa 300 milioni di euro di investimenti superando il volume dell'intero 2020», continua l'esperto di Jll secondo il quale una spinta positiva arriverà anche dal Pnrr che dovrebbe destinare 500 milioni di euro al rafforzamento dei servizi per soggetti fragili e persone anziane. E di conseguenza ai piani di sviluppo degli operatori e gestori delle strutture. In tutto questo, un'asset class sembra non voler mai scomparire dai radar, ovvero il residenziale. Se fino a poco tempo fa l'acquisto della casa sembrava una prerogativa delle famiglie, da qualche tempo a questa parte anche gli investitori istituzionali hanno deciso di mettere un piede in questo segmento del real estate capace di offrire rendimenti stabili e duraturi. Questi nuovi attori andranno ad affiancarsi agli acquirenti tradizionali di abitazioni che, grazie al basso costo del denaro, ai risparmi accumulati negli ultimi due anni e alle rinnovate esigenze scaturite dalla pandemia stanno tornando ad animare il mercato delle compravendite. «Ci aspettiamo di vedere un aumento dell'offerta residenziale per soddisfare la crescente domanda di spazi destinati al lavoro all'interno delle abitazioni o negli spazi comuni dei condomini», continua Maarten van der Spek. «Molte famiglie potrebbero decidere di trasferirsi nelle periferie delle città per accrescere lo spazio delle abitazioni, accettando un tragitto più lungo da casa a lavoro in cambio di miglior qualità di vita». In questo contesto, secondo l'esperto, le aree più integrate e sviluppate delle periferie o le città satelliti delle grandi metropoli diventeranno sempre più attraenti, aumentando progressivamente di valore. (riproduzione riservata)
