Residenziale Intonazione positiva per il mercato della casa ma ripresa più lenta del previsto, con prezzi ancora in calo
Un mercato diesel
Sospirata ormai da anni e più volte preannunciata, avvistata, sfiorata, la ripresa continua infatti a sfuggire di mano all'ultimo minuto, ritardando tempi e previsioni in un continuo gioco a nascondino. La realtà parla infatti di stop dei segnali più manifestamente negativi: i tempi di vendita non si allungano più, lo sconto tra prezzo richiesto e prezzo pagato ha smesso di ampliarsi, la domanda di mutui sta aumentando e finalmente crescono un po' anche le compravendite. Peccato però che questi segnali siano molto più flebili di quanto ci si aspettava e auspicava. E questo nonostante le condizioni al contorno siano molto favorevoli: prezzi inferiori di un buon 20% rispetto ai massimi e soprattutto tassi di interesse dei mutui ai minimi di sempre, tanto è vero che negli ultimi mesi la domanda di finanziamenti è schizzata verso l'alto in maniera esponenziale.
Che cosa allora non ha funzionato? «Semplice, il miglioramento del clima di fiducia complessivo sull'economia italiana finora non è riuscito a tradursi in aumento dei consumi, che in ambito immobiliare vuol dire incremento delle compravendite», spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. «Allo stesso modo, l'impennata della domanda di mutui non si è finora tradotta, se non in minima parte, in nuovo erogato pro acquisto, ma in un exploit delle surroghe».
Continuano infatti a pesare prospettive di crescita economica non pienamente consolidate, tali cioè da favorire un'impennata delle intenzioni di acquisto delle famiglie, ma non sufficienti a fugarne la fragilità e precarietà economica che porta spesso a un rinvio delle decisioni d'acquisto. Anche per questo l'erogazione di nuovi mutui resta al palo, sintomo di grande richiesta di finanziamenti ma di condizioni non ottimali per ottenerli da un lato, mentre dall'altro la stessa incertezza del quadro macro non induce gli istituti di credito a esporsi più di un tanto. Dall'osservatorio di Nomisma emerge infatti come nel primo semestre 2015 nelle 13 grandi città esaminate, il 28% della domanda non ha ottenuto il mutuo richiesto (i valori oscillano dal 37% di Catania al 13% di Venezia città) e ha rinunciato così all'acquisto.
«Il risultato di tutto questo è che, pur permanendo un'intonazione positiva del mercato, l'atteso irrobustimento del mercato immobiliare nel corso del primo semestre dell'anno non si è quindi verificato», prosegue Dondi: «le performance del settore somigliano più a un rimbalzo ciclico, piuttosto che a una reale ripresa».
La domanda immobiliare nel suo complesso presenta poi dinamiche diverse, a seconda se ci si riferisce al comparto residenziale o a quello direzionale e commerciale. Mentre la richiesta di acquisto di abitazioni è prevalentemente stabile, prevale ancora un giudizio negativo per uffici e negozi.
In aumento del numero delle compravendite di abitazioni, che nel corso del 2014 ha interessato l'intero territorio nazionale (+3,5%), pur a più velocità, ma i tempi medi per chiudere l'acquisto o l'affitto della casa, dopo il leggero calo dello scorso anno, sono rimasti in media pressoché invariati (8,1 mesi per la vendita di abitazioni, 10,4 per gli uffici, 9,7 per i negozi). Sul versante prezzi prosegue la discesa partita ormai nel lontano 2008. Nel primo semestre 2015 la variazione semestrale dei prezzi per le 13 città monitorate si attesta in media al -1% per le abitazioni nuove, -1,4% per le abitazioni usate, -1,8% per gli uffici e -1,2% per i negozi.
La variazione negativa dei prezzi, sempre nei 13 mercati urbani monitorati, registrata rispetto ai livelli massimi del 2008, per l'insieme delle tipologie analizzate (residenziale, box e garage, direzionale e commerciale) è dell'ordine del 20,9% in termini nominali e del 27,6% in termini reali (ovvero depurando i dati dall'inflazione). Per le abitazioni, gli sconti praticati in sede di negoziazione finale rispetto ai prezzi inizialmente richiesti hanno raggiunto il picco nel 2013, per poi ridursi leggermente e attestandosi oggi nell'ordine del 16%.
In tutto questo però qualche segnale incoraggiante c'è. «I risultati non sono infatti quelli sperati ma si assiste all'attesa stabilizzazione del mercato, premessa per una successiva ripresa», conclude Dondi: «A Milano, Bologna, Palermo non solo la discesa dei prezzi è finita, ma nell'ultimo periodo si è visto anche qualche incremento, sia pure solo nel segmento delle abitazioni di pregio. Qualche segnale positivo si coglie anche nelle periferie, mentre sconti e tempi di vendita hanno smesso di ampliarsi». (riproduzione riservata)
