Un lusso low cost

Riparte dal lusso per (quasi) tutte le tasche l'appeal del mattone residenziale berlinese per gli investitori real estate. Tramontati infatti gli anni d'oro delle abitazioni a prezzi stracciati che si rivalutavano in un batter d'occhio, oggi il mercato va maneggiato con molta più cura. Il punto di svolta l'ha segnato lo scorso anno la reintroduzione dell'equo canone che ha calmierato gli affitti di mercato, e di conseguenza anche i prezzi di vendita. Per gli stranieri che comprano casa è infatti importante poter mettere a reddito l'immobile acquistato, e la piazza tedesca era senz'altro interessante sotto questo profilo: sia per ragioni culturali sia per la consistente percentuale di popolazione giovane, la quota di proprietari della propria casa resta molto bassa a, inferiore al 50% contro l'80% circa dell'Italia, per cui il mercato degli affitti è ampio e dinamico. L'introduzione dell'equo canone pone però un tetto al livello degli affitti che frena non solo i rendimenti, ma anche le potenzialità di rivalutazione del bene.

La piazza immobiliare berlinese resta comunque interessante, con una domanda in crescita sia in affitto che in acquisto, e questo grazie a una serie di fattori positivi: la città sta acquistando sempre maggiore importanza, i redditi dei cittadini sono in aumento perché non ancora del tutto allineati a quelli del resto della Germania (o almeno dell'ex blocco dell'Ovest) e gli investitori stranieri non mancano. Il resto lo fanno la crescente reputazione della città come centro tecnologico, la stabilità economica e politica del Paese, nonché le grandi aree ancora disponibili per lo sviluppo immobiliare. «Proprio grazie a tutti questi elementi, nel periodo che va dal 2006 al 2013, Berlino ha visto una rivalutazione media del residenziale del 126%», spiega Angelo Cinel, amministratore delegato della società di consulenza e intermediazione Wire Consulting, «una rivalutazione che prosegue ancora oggi, e al ritmo del 15% l'anno. Ma solo in alcune zone». Se l'introduzione dell'equo canone incide significativamente sugli affitti medio bassi, non così accade infatti nel segmento degli immobili di maggior valore, anche se non necessariamente di lusso. «Berlino si conferma tra le città europee più interessanti per gli investimenti immobiliari anche nel 2016», conferma Cinel, «e questo soprattutto nel mercato medio-alto dove i margini di apprezzamento possono essere ancora consistenti. Anche in questa fascia di mercato, infatti, i prezzi medi delle abitazioni sono ancora relativamente bassi rispetto a quelli delle altre capitali europee, anzi, non sono nemmeno paragonabili a quelli di metropoli come Londra, Parigi, Ginevra, New York, dove di fatto non esistono possibilità di investimento per gli stranieri con budget inferiori al milione».

Ma come strutturare l'investimento se si decide di scommettere sulla capitale tedesca? Partendo dal cosa, poiché si tratta di acquisti a fini di investimento, l'ideale è scegliere i tagli immobiliari più richiesti dal mercato, cioè più liquidi, e quindi bilocali e trilocali, da 50 a 70-80 metri quadrati, possibilmente nuovi o ristrutturati a nuovo. Sconsigliati gli appartamenti non o solo parzialmente ristrutturati: si tratta spesso di edifici di epoca sovietica, in genere di scarsa qualità, che possono riservare cattive sorprese per quanto riguarda per esempio impianti e materiali. «In generale, il consiglio è di acquistare un bell'appartamento piuttosto che due così così, ovvero meglio un investimento da 250-300 mila euro che due da 120-150 mila», aggiunge Cinel, «perché il più caro ha sicuramente maggiori potenzialità di rivalutazione».

Seguendo questi criteri, il budget medio necessario, a seconda delle zone, si aggira appunto tra 250 e 350 mila euro visto che il prezzo medio si attesta sui 5.000 euro al metro quadro. L'ottica di investimento consigliata è di almeno 3-5 anni, «periodo in cui ci si aspetta che questa tipologia di immobili si apprezzi al ritmo del 3-5% l'anno», sostiene Cinel. «La crescita media dei canoni di affitto è invece del 16% annuo con picchi del 20% se si considerano le locazioni a uso foresteria. Quanto al rendimento, per gli immobili di fascia alta la media è del 4% netto prima delle tasse». Queste ultime sono a scaglioni, da 0 al 42%, con esenzione dei primi 8 mila euro. A fronte di 14-15 mila euro di canoni annui l'imposta locale è del 14% sulla quota che eccede 8 mila euro. Ovviamente le rendite saranno poi tassate anche in Italia tramite la dichiarazione nel modello RW.

Quanto al dove acquistare, una delle zone più interessanti è Prenzlauer Berg, nel distretto di Pankow: parte della ex Berlino est, è il quartiere simbolo della riunificazione ed è diventata una zona alla moda, una specie di Soho newyorkese. A Prenzlauer Berg in media le abitazioni si rivalutano del 13% e appena inferiore, del 9-11% annuo, nelle aree limitrofe più esterne. Un'altra zona interessante del centro di Berlino, oltre ai classici quartieri di Mitte, Charlottemburg e Friedrichshain-Kreuzberg, è quella di Kreuzberg - Kölln, a est, tra Kreuzberg e Neukölln. Qui un appartamento libero si può acquistare per circa 1.700-1.800 euro al metro quadrato, ma le abitazioni di lusso in posizione privilegiata, sia in edifici storici che di nuova costruzione, partono dal valore di 5.500 euro al metro quadrato, per arrivare a superare anche quota 10 mila euro nel caso di attici con finiture di lusso. (riproduzione riservata)