Baleari ultima chiamata? Nel tentativo di risolvere il problema della crescita esponenziale dei prezzi delle case e della carenza abitativa per i cittadini locali, il Parlamento dell'arcipelago spagnolo ha approvato una mozione per studiare una limitazione all'acquisto di seconde case da parte degli stranieri. Una questione complicata da redimere se è vero che un eventuale divieto basato sulla cittadinanza risulterebbe in contrasto con il diritto comunitario.
Nel frattempo, il mercato immobiliare delle isole iberiche continua a macinare nuovi record. Nei primi cinque mesi del 2022, il numero di compravendite residenziali ha fatto segnare un balzo in avanti del 33% rispetto a maggio 2021 arrivando a toccare quota 6.000 transazioni, valore più alto dal 2007. A partire dalle due regine incontrastate dell'arcipelago, Ibiza e Formentera. «Durante gli ultimi dieci anni si è assistito a un costante incremento delle compravendite da parte degli acquirenti internazionali. Nel 2021, sul totale degli scambi, il 43% è stato appannaggio degli stranieri in cerca di abitazioni di alto standing (ville e fincas ristrutturate)», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Gli appartamenti di pregio a Ibiza costano oggi mediamente 950.000 euro, mentre le ville hanno un prezzo medio di 4,1 milioni di euro. Più care quelle posizionate nella parte sud rispetto al versante nord dell'isola con una differenza media stimabile in circa mezzo milione di euro».
Nell'isola più festaiola del Mediterraneo, l'offerta appare comunque frastagliata: dalle case storiche ristrutturate, agli appartamenti moderni e agli attici con vista sulle marine con prezzi che vanno da un minimo di 9.500 euro a metro quadrato per Sant Joan fino ad arrivare a punte di 26.000 euro a mq per le case più di pregio di Sant Antroni. «Gli acquirenti spagnoli sono appena il 30% del totale. Tra gli stranieri, i più attivi sul mercato immobiliare di Ibiza sono i tedeschi con il 24% seguiti da olandesi, belgi e francesi con il 18% ciascuno, davanti agli inglesi con il 16%. Ultimi gli italiani con il 15% delle transazioni», continua Breglia secondo cui i driver per il mercato ibizenco rimangono la scarsa offerta di prodotti di qualità, una regolamentazione edilizia e di pianificazione molto rigorosa (i permessi annuali per costruire o ristrutturare non superano mai le 450 unità) e un mercato relativamente di nicchia. Tutto questo, a fronte di una domanda robusta, con il consolidamento di Ibiza come destinazione premium e una popolazione in costante crescita. Cosa dire degli affitti? Secondo i dati di Scenari Immobiliari, il forte incremento dei flussi turistici registrato negli ultimi mesi (+15% rispetto al 2021) si è tradotto in un aumento del valore delle locazioni del 5,8% se confrontato con i prezzi dell'anno scorso.
Mercato immobiliare in fibrillazione anche a Formentera. L'isola più piccola delle Baleari, raggiungibile con frequenti traghetti e navi veloci che la collegano a Ibiza, è passata dall'essere frequentata soprattutto da tedeschi e inglesi (negli anni Settanta) a diventare monopolio indiscusso del turismo italiano. «Il mercato di Formentera è molto interessante per effettuare investimenti immobiliari, anche se meno dinamico di quello di Maiorca ed Ibiza a causa delle limitate dimensioni dell'isola», avverte Breglia. «Il territorio ristretto, le ampie zone protette e le stringenti norme urbanistico-territoriali dell'isola impediscono, di fatto, la costruzione di nuovi complessi e fanno sì che la domanda di acquisto di immobili si mantenga su livelli ben superiori all'offerta, rendendo gli investimenti molto proficui». Per l'acquisto di un monolocale di 40 mq sull'isola bisogna mettere in conto una spesa compresa tra 140.000 e 200.000 euro, mentre per una casa (finca) ristrutturata con terreno intorno non si scende quasi mai al di sotto di 1,3 milioni. Più care ancora le ville (senza piscina) con un prezzo medio di 1,5 milioni, mentre quelle con piscina superano facilmente i 5 milioni di euro. «Alla fine del 2021 l'aumento medio dei prezzi a Formentera è stato del 7,8%, una crescita che, dopo la pausa imposta dalla pandemia, conferma l'ottima tenuta del mercato locale», continua il presidente di Scenari Immobiliari.
Quanto a Maiorca e Minorca, il prezzo medio al metro quadro sull'isola principale dell'arcipelago si attesta oggi attorno ai 5.300 euro a mq, il 4,5% in più se confrontato con i valori di un anno fa. Ma il boom della domanda sembra destinato a far volare ulteriormente le quotazioni delle case sull'isola. Tanto che gli esperti si attendono per la fine dell'anno un incremento medio compreso tra il 4% e il 18% a seconda delle tipologie e delle zone (più contenuto il nord est e sempre più gettonato il sud est). «La città di Palma e il sud-ovest continuano a essere in testa in termini di prezzi», aggiunge Breglia. «Nella capitale si pagano valori medi di 6.500 euro ma per le case più belle del centro storico o le ville si arrivano a superare i 7.300 euro al metro quadrato». Particolarmente richieste, anche a Maiorca, le proprietà di lusso con un livello medio dei prezzi che va da circa 6.250 euro nel centro dell'isola a 9.900 euro nel sud-ovest. Impennata della domanda anche a Minorca, sostenuta dagli acquisti di investitori francesi e spagnoli. L'isola, riserva della biosfera dell'Unesco, ha registrato nel 2021 oltre 1.600 acquisti di immobili residenziali mantenendo, tuttavia, un livello di prezzi ben inferiore se confrontato con quello di Ibiza e di Maiorca. «Le località più costose sono quelle intorno alle due città più grandi, Ciutadella e Mahon», chiarisce ancora Breglia. «Nelle zone migliori, i prezzi di vendita oscillano tra 2.800 e 3.300 euro al metro quadrato, in aumento del 6,8% rispetto a un anno prima. La zona più costosa di Ciutadella è Cala Morell con una media di 3.000 euro al metro quadrato mentre a Mahón, le proprietà di lusso possono raggiungere in media i 750.000 euro». In buone località come Cala Blanca o Cala Morell a ovest dell'isola, le case unifamiliari tendono a costare tra i 350.000 e i 900.000 euro anche se le proprietà di punta, in posizioni privilegiate con vista sul mare, hanno prezzi di vendita che salgono oltre i 9,5 milioni di euro.
Ma come fare per acquistare una casa alle Baleari? «L'acquisto di proprietà in queste isole è relativamente semplice», sottolinea Breglia. «La proposta di acquisto si effettua con un deposito del 10% sul valore di acquisto. È inoltre necessario un codice fiscale Nie che può essere ottenuto dalle autorità locali della zona. Normalmente, il finanziamento della proprietà avviene in contanti o tramite un mutuo. Infine, la regola generale prevede che le tasse e gli oneri aggiuntivi equivalgano a poco più del 10% del prezzo di acquisto della proprietà mentre per il completamento di qualsiasi transazione immobiliare si richiede che tutte le parti siano presenti, sebbene sia possibile delegare un avvocato per la transazione». (riproduzione riservata)
