Uffici nel mirino

Tira aria di ripresa per il mercato degli uffici. Preceduto dal risveglio dei settori commerciale e alberghiero, ora anche quello direzionale esprime quindi una nuova vivacità. Specie sul fronte delle locazioni, ovvero di trend dei canoni e delle quote di assorbimento. E' quanto emerge dall'ultima analisi svolta da Gabetti sull'andamento del comparto, con focus sulle città di Milano e Roma, di fatto i driver di qualunque segmento del real estate tricolore. «Nel primo trimestre 2015 il mercato office di Milano e Roma ha mostrato segnali positivi in termini di superfici locate, che lasciano ben sperare per quanto riguarda il proseguimento dell'anno almeno per quanto riguarda il capoluogo lombardo, nodo tra l'Italia e l'Europa, nonché città trainante del sistema nazionale, e che per questo attira un sempre maggiore interesse anche da parte di investitori stranieri», confermano da Gabetti. «Roma, invece, attrae investitori a caccia di edifici direzionali a elevata efficienza oltre ovviamente che delle soluzioni di prestigio del centro».

Più in dettaglio, l'andamento del mercato degli uffici a Milano e Roma nel 2014 ha rilevato un aumento del livello di assorbimento rispetto al 2013, tendenza confermata anche nel primo trimestre 2015. A Milano è inoltre positivo il trend delle compravendite, mentre Roma si mantiene su livelli stabili. Importante è però il fatto che a livello nazionale, per la prima volta dopo tre anni, nell'ultimo trimestre del 2014 si è registrata una variazione tendenziale positiva, passando dal -2% nel terzo trimestre 2014 al +0,3% del quarto.

 

A Milano le transazioni registrate nel secondo semestre 2014 sono state 595, in crescita del 4,7% rispetto all'analogo periodo del 2013, ma la vera accelerazione si è registrata nell'ultimo trimestre 2014 quando le transazioni eseguite sono state 370, in crescita del 64,6% rispetto ai tre mesi prima (225) e dello 0,9% rispetto al quarto trimestre del 2013.

Quanto ai canoni, tra gli edifici «prime» la media nel primo trimestre 2015 si attesta a 334 /mq/anno, dato in leggera crescita rispetto ai 331 euro di un anno fa. Da sottolineare che il consistente incremento dei canoni prime registrato nel semicentro è dovuto alle forti richieste nei confronti dei nuovi immobili della zona di Porta Nuova-Isola. Stabili invece i rendimenti che nel centro di Milano si attestano intorno al 5,80%, per arrivare fino al 7,90% nell'hinterland.

Sempre nel 1° trimestre il livello di assorbimento è stato di circa 78 mila mq. I mercati più attivi sono state quelli della periferia con il 32% dei contratti chiusi, del centro (27%) e del semicentro (27%); segue l'hinterland (14%). In termini di superficie la periferia (55%) e il centro (25%) rappresentano le quote più sostanziose.

Per contro il livello di sfitto nell'area milanese risulta di circa 1,47 milioni di metri quadri, concentrati nelle zona periferiche (43%), seguite dall'hinterland (28%).

Più dinamico il centro dove, a fronte dei metri quadri offerti a inizio trimestre, l'assorbimento è stato del 10,17%. Seguono la periferia (7,05%) e il semicentro (3,14%). Più statico il mercato dell'hinterland (1,80%) dove l'offerta ha trovato minor riscontro.

 

Compravendite ancora deboli invece a Roma: nel secondo semestre 2014 sono state 301, -1,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Incerto anche il mercato delle locazioni suddiviso, data la distribuzione degli immobili direzionali nella città di Roma, in quattro macroaree ovvero centro, semicentro, Eur e periferia. Il prime rent medio (canone d'affitto per un'unità standard, minimo 500 mq, di alta qualità nel mercato di riferimento) delle locazioni effettuate nel primo trimestre 2015 è di 283 /mq/anno, dato inferiore rispetto ai 313 euro dello stesso trimestre dell'anno precedente.

«Stabili invece i rendimenti che in centro si attestano intorno al 6%», sottolinea l'analisi di Gabetti.

Nel corso del primo trimestre 2015 l'assorbimento di spazi è stato di circa 27.500 metri quadri, ma va ricordato che nella Capitale la quota di mercato attribuita a operatori non istituzionali è maggiore rispetto al resto del mercato.

Nell'ultimo trimestre, le preferenze sono andate verso il centro (66% dell'assorbimento di spazi totale), seguito dal semicentro (21%). Più statico l'Eur (9%) e la periferia (4%) che include anche le zone di Fiumicino Corridor, e le zone a est e sud est all'interno del Grande raccordo anulare. (riproduzione riservata)

 

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