Tutto in una notte

Si chiama affitto a breve termine l'ultima moda per mettere a frutto un'abitazione. Oggi infatti la domanda impazza, specie da parte dei clienti stranieri, gli eventi che la fanno lievitare pure (da quelli legati alla moda e al design fino all'ormai imminente Expo milanese), mentre il proliferare di siti e intermediari online rende sempre più facile e veloce far incontrare domanda e offerta. Come per ogni vera novità, non manca poi chi la osteggia fermamente: è di questi giorni la polemica degli albergatori che, un po' come i tassisti con Uber, vedono nell'affitto a breve una forma di concorrenza sleale all'attività alberghiera e chiedono quindi norme più restrittive e controlli a fini di anti-evasione.

L'affitto tradizionale tra l'altro, complice la crisi, ha ultimamente evidenziato nuove potenzialità, ma anche riservato ai proprietari qualche amara sorpresa: il crollo delle compravendite di abitazioni, dimezzate rispetto ai numeri del 2007, ha ovviamente fatto aumentare la domanda di case in affitto, ma spesso anche l'offerta perché sempre più di frequente chi non riusciva a vendere ha ripiegato sulla locazione. Risultato: canoni dei nuovi contratti inferiori al passato, mentre di quelli vecchi gli inquilini hanno spesso preteso una rinegoziazione. La recessione economica e l'aumento della disoccupazione hanno inoltre fatto lievitare il tasso di morosità, mentre la crescente necessità del Governo di reperire nuove risorse per fronteggiare l'enorme debito pubblico da un lato e dare impulso alla crescita economica dall'altro, hanno portato a inasprimenti fiscali pesanti. Insomma, oggi più di un proprietario guarda con favore e speranza a questa nuova, fiorente nicchia di mercato che abbina grande flessibilità di esercizio a interessanti potenzialità di guadagno. Ma si tratta veramente di una buona opportunità? E a quali condizioni?

 

Prima è però necessario chiarirsi le idee circa le caratteristiche dell'affitto breve, in realtà a metà tra locazione e attività turistico-ricettiva. Questo tipo di locazione può spaziare da pochi giorni a qualche settimana fino a un anno e, se non supera il mese di durata, non richiede nemmeno la registrazione del contratto. Varie anche le possibili declinazioni dell'attività, dalla casa vacanze al bed&breakfast all'affittacamere, a seconda del numero di appartamenti che si affittano o al fatto che si abbinino o meno anche servizi base come colazione, biancheria e pulizia dei locali. «La normativa cambia comunque da regione a regione e a seconda dei decreti attuativi comunali», lamenta Vincenzo Cella di Halldis, società di gestione di immobili per affitti brevi che gestisce 1.300 proprietà in 20 Paesi, «creando non poca confusione nel settore. In generale comunque è proprio l'erogazione dei servizi base a segnare il confine tra affitto breve e attività alberghiera».

Quanto alla fiscalità, fatta eccezione per l'attività para-alberghiera che prevede un regime Iva, negli altri casi i privati le tasse si pagano come persone fisiche (rilasciano ricevute e non fatture), quindi in sede di dichiarazione dei redditi. Ammesso il ricorso alla cedolare secca, scelta in questo caso da indicare al momento della dichiarazione dei redditi e non della stipula del contratto.

 

«In ogni caso, la bussola che deve guidare i proprietari nel decidere se puntare sull'affitto tradizionale o su quello a breve termine non deve essere la redditività, ma gli obiettivi che si vogliono raggiungere», spiega Cella. «Anzi, l'affitto tradizionale rappresenta senz'altro la formula migliore per massimizzare gli introiti: i canoni sono molto più bassi, ma non ci sono periodi di vacancy per molti anni né è richiesto impegno di gestione continuativo al proprietario. Per contro, l'affitto breve è perfetto per chi cerca soprattutto flessibilità: non si vuole impegnare l'immobile per molti anni perché si vuole essere liberi di vendere in ogni momento o di dare la casa ai figli nel giro di breve e così via. Allo stesso modo, questo tipo di locazione consente di affittare la casa al mare o ai monti quando non ci si va oppure anche il proprio appartamento quando si parte per le vacanze o per trasferte temporanee».

In quest'ottica l'affitto a breve non richiede nemmeno un impegno enorme perché i molti siti specializzati, anche internazionali, consentono di trovare clienti con relativa facilità.

Va ricordato inoltre che l'affitto breve, a meno che non si decida di affidarsi a una società specializzata, richiede al proprietario un impegno maggiore nella gestione, intesa sia come ricerca del cliente sia nell'accoglienza o nella manutenzione dell'appartamento. Se ci si rivolge a una clientela straniera d'obbligo inoltre sapere le lingue, «e sempre più il solo inglese, magari poco fluente, non basta», prosegue Cella. «Occhio dunque al fai-da-te».

 

Insieme a una gestione efficiente, fondamentale è poi tipo e condizioni dell'abitazione proposta, pena il rischio di recensioni negative sui siti dove l'immobile viene proposto che, se ripetute, annullano qualunque possibilità di locazione successiva. Partendo dalla location, l'abitazione deve trovarsi in zone ben collegate, per esempio vicini alla metro (i turisti si muovono in genere coi mezzi pubblici) oppure a punti d'attrazione come il centro o vie commerciali o aree monumentali. All'interno la casa deve essere naturalmente pulita, in ordine e funzionale, in modo da risultare immediatamente comoda e attraente. Niente vecchie tappezzerie e mobili della nonna quindi né tantomeno divani sfondati o sdruciti, tapparelle rotte e così via. Tutti gli impianti devono essere inoltre a norma e certificati, anche per evitare spiacevoli conseguenze in caso di incidenti, e non deve mancare l'aria condizionata.

«Niente paura comunque», aggiunge Celli. «Non è necessario ricorrere ad arredi di pregio o sofisticati: vanno bene anche i mobili Ikea, purché in ottimo stato e abbinati in modo da creare un ambiente piacevole. Attenzione piuttosto a bagno e cucina, dove per esempio non devono mancare box doccia e microonde. Utile infine cercare dare un tocco particolare alla casa, in modo da rendere il soggiorno un'esperienza unica, tocco che può andare da un camino a qualche mobile antico. Da non trascurare la parte relativa all'annuncio pubblicato online: da descrizione deve essere precisa ed esauriente e le foto professionali. Affidarsi a una società ad hoc vuol dire anche contare su un supporto professionale nella messa a punto di tutti questi aspetti».

Le commissioni richieste da siti e società di gestione sono molto varie: alcune si fanno pagare un canone mentre chiedono una vera e propria commissione solo dai clienti, cui magari offrono anche servizi ad hoc, dal catering all'accoglienza in aeroporto. Altri invece richiedono il pagamento al cliente una volta che questi ha incassato il canone pattuito.

 

Che si scelga un'agenzia piuttosto che il fai-da-te, la buona notizia è che quello degli affitti brevi non solo è un mercato fiorente, ma anche con grandi possibilità di espansione. Un recente studio realizzato da Halldis ha evidenziato come, mentre in Europa il settore degli affitti brevi mostra un tasso di crescita annua dell'11%, con una domanda attuale che eccede l'offerta per oltre il 10%, in Italia la scelta di un appartamento risulta decisamente inferiore, attestandosi solo attorno all'8-9% rispetto al 25% degli altri Paesi. L'analisi rivela che oltre il 70% degli affitti in Italia deriva da clienti internazionali, che sempre più frequentemente scelgono di alloggiare in appartamento. Le limitazioni di tale mercato nascono dal fatto che solo il 15% dei 3,5 milioni di seconde case italiane è disponibile per l'affitto, rivelando un potenziale inutilizzato di circa 800 mila proprietà, che permetterebbe di soddisfare una domanda di locazioni brevi analoga agli standard europei.

A ciò si affiancano anche le opportunità di reddito generabile dagli affitti brevi: allo stato attuale, le seconde case rappresentano soltanto un costo per i proprietari. Per questi ultimi recentemente si sono affermati dei siti vetrina, quali Airbnb o Homeaway, che se da un lato forniscono visibilità ad appartamenti e ville, dall'altro richiedono di amministrare autonomamente l'immobile, impresa non sempre facile ricordando appunto l'assenza di un contratto nazionale standard. (riproduzione riservata)

 

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