Tutto casa e barca

C'è che sogna la casa al mare e chi la barca. E chi non rinuncia a nessuna delle due optando per casa al mare con annesso posto barca. Anche in Italia si sta infatti affermando la tendenza a concepire i nuovi porti turistici come veri e propri villaggi completi di residenze, strutture ricettive (resort e hotel), spa, club e centri sportivi. A fare scuola è stato il villaggio lagunare francese di Port Grimaud, costruito in tre step tra il 1960 e il 2004, primo caso in Europa di integrazione tra funzione residenziale e nautica. «Ma rispetto a quel primo caso», spiega un'analisi su porti turistici e marine in Italia che Reag (Real Estate Advisory Group), società del gruppo American Appraisal, ha elaborato per MF-Milano Finanza, «oggi si assiste a un processo inverso, perché è il porto turistico che stimola il mercato residenziale dei dintorni.

In Italia i marina attrezzati hanno iniziato a svilupparsi nell'ultimo decennio (uno dei primi è stato Marina del Cavallino, in provincia di Venezia) trovando terreno fertile soprattutto in Liguria. Non a caso proprio la Liguria, insieme alla Toscana, sono le regioni con più acquirenti. Ma la domanda è vivace anche in Sicilia e Basilicata, rispettivamente con il Marina di Cala del Sole (il porto turistico di Licata) e con il Marinagri di Policoro, in provincia di Matera. L'analisi di Reag spiega che «la Liguria attrae investitori soprattutto dalle regioni vicine, Lombardia e Piemonte. Il fattore distanza incide sul fatto di poter utilizzare l'immobile non solo d'estate ma anche durante l'inverno e i week end». Gli stranieri (russi, inglesi e olandesi) scelgono invece «i marina posizionati lungo le coste della Toscana e in genere prediligono villette indipendenti o semi-indipendenti, a scapito degli appartamenti. Purtroppo non sempre l'offerta è in linea con queste caratteristiche, carenza che i marina cercano di compensare con standard qualitativi e finiture di pregio».

 

Purtroppo la crisi non ha risparmiato nemmeno questo tipo di abitazioni: i prezzi hanno infatti hanno registrato una flessione media del 15% scontando, oltre alla congiuntura economica negativa, anche quella del mercato della nautica. Un calo leggermente superiore dunque rispetto alla flessione media del 12% registrata dal mercato delle seconde case in Italia. I marina del resto scontano la concorrenza rappresentata dall'offerta immobiliare ubicata nelle immediate vicinanze, ma soprattutto la diffidenza degli investitori italiani all'acquisto di proprietà soggette a concessione demaniale perché in contrasto con l'immagine dell'immobile come investimento di lungo termine e bene rifugio. Nella maggior parte dei casi, infatti, la società che ha la concessione demaniale gestisce l'intero porto turistico e, attraverso proprie controllate, si occupa anche della commercializzazione delle unità immobiliari, residenziali e commerciali, e della stipula dei contratti di vendita e locazione.

Dalle rilevazioni di Reag emerge che i compratori che scelgono di acquistare contemporaneamente residenza e posto barca nei porti turistici si attestano attorno al 30%, una percentuale in costante crescita ogni anno. Il trend dimostra che il prodotto marina, integrato da residenze e strutture commerciali e ricettive, è di successo nel breve e nel lungo periodo. L'influenza dell'abbinamento con il posto barca genera un incremento dei prezzi delle abitazioni piuttosto elevato (15-25%) che nel tempo si diffonde alle aree limitrofe. I prezzi degli appartamenti in genere si attestano tra 3.500 e 5500 /mq. I più richiesti sono i bilocali da 50-60 mq e i trilocali da 80-100 mq, ma sempre completi di superfici accessorie quali terrazzi, logge e solarium.

Nonostante negli ultimi anni la crisi abbia colpito duramente anche l'industria della nautica da diporto, sono oltre una decina i porti turistici di nuova costruzione che nel breve periodo andranno a incrementare di 6.000 unità l'offerta di ormeggi. Tra i marina inaugurati nel 2013 figurano Porto di Pisa-Boccadarno (prezzo degli immobili tra 2.900 e 3.700 /mq), Nuovo Porto di Cecina (80 unità residenziali da 2.700-3.900 /mq), Marina del Gargano, Marina Sveva, Cala dei Sardi e Marina Cala di Sole (dove sorgeranno i borghi residenziali Federico II di Svevia e Ruggero il Normanno da 2.500-2.900 /mq). Tra le strutture che verranno completate quest'anno figurano invece Cala Ponte Marina a Polignano a Mare (Bari), dove sorgeranno anche un albergo e un resort, e Marina Sant'Elena (Venezia), con valori immobiliari compresi fra 4.100 e 6.500 /mq. Sulla costa ligure sono previsti nuovi interventi anche per la Nuova Marina di Chiavari (Genova), il nuovo porto turistico di Ventimiglia e il Parco & Marina di Baiaverede di Ospedaletti, entrambe in provincia di Imperia (prezzi degli immobili tra 3.100 e 4.100 /mq). Sempre in Liguria si discute da tempo del restyling del porto turistico di Santa Margherita Ligure dove si scontrano due progetti: quello di Santa Benessere & Social (178 mila mq di cui 33 mila mq a terra) e l'altro di Porto Cavour Simes (156 mila mq tra specchio acqueo e suolo).

Tra le iniziative più importanti in corso di progettazione si segnala il progetto Golf Resort Adriatico a Porto Potenza Picena, nelle Marche, dove oltre al marina sorgeranno un albergo da oltre 100 camere e circa 500 abitazioni (prezzi da 2.000 a 2.400 /mq). Ci sono, infine, importanti disegni di sviluppo bloccati, tra cui spiccano il nuovo porto di Imperia, il Porto della Concordia a Fiumicino (Roma), il Marina di Vigliena (Napoli), il Marina di Archimede (Siracusa) e il porto di Anzio (Roma).

 

Il segmento dei marina integrati in Italia non ha ancora conosciuto lo sviluppo di altri Paesi e registra una scarsità di offerte e opportunità. Allo stato attuale sono pochi i porti turistici con una componente residenziale significativa e si concentrano prevalentemente in Liguria e Toscana. Le vendite delle abitazioni nei marina appaiono indipendenti dalle dimensioni dei porti o dal numero dei posti barca, ma risentono del contesto territoriale e immobiliare in cui si colloca il complesso, oltre che dal prezzo di vendita delle singole unità. L'immediata vicinanza al centro urbano in qualche modo penalizza le residenze ubicate nel porto perché l'acquirente del posto barca può cercare casa nelle immediate vicinanze. In questo caso il fattore della durata del concessione demaniale incide in modo significativo sulla scelta.

In genere un porto turistico integrato medio-grande (più di 500 posti barca) è in grado di assorbire anche un numero ragguardevole di residenze rispetto agli ormeggi solo se distante da località turistiche importanti e strutturate. Nel caso di marina vicini a località turistiche rinomate, l'assorbimento ne risente anche perché, per distinguersi dall'offerta esistente, i porti preferiscono mantenere di prezzi al metro quadro significativamente più cari. (riproduzione riservata)

 

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