Residenziale Prezzi in crescita ma ancora appetibili in città. Con prospettive di ulteriore rialzo nei prossimi anni
Tutti pazzi per Miami
Superata la crisi del 2007-2008, che aveva fatto precipitare le quotazioni delle case anche del 50-70%, per la principale metropoli della Florida si è infatti aperto un vero periodo d'oro. Unico neo oggi è la debolezza dell'euro rispetto al dollaro che, se da un lato avvantaggia gli europei che hanno già comprato, dall'altro scoraggia gli aspiranti acquirenti di oggi.
Nonostante ciò Miami mantiene non poche frecce al suo arco: sole per 365 giorni all'anno e posizione strategica, a soltanto tre ore di volo dal nord degli Stati Uniti e dal Canada, ma anche dal Centro e Sud America. Dunque la meta perfetta dove svernare al mare per i primi, e un porto sicuro, anche sotto il profilo economico e politico, per gli altri, e dove tra l'altro è comunemente parlata anche la lingua spagnola.
Come accennato inoltre, in città sono stati fatti molti investimenti per renderla più efficiente e attraente: per avere un'idea, nella sola area tra la baia e Miami Beach ammontano a 10 i miliardi di dollari investiti in infrastrutture, servizi, parchi, spazi culturali come il museo di arte e scienze o il nuovo ponte. Il tutto costantemente animato da eventi sportivi, fashion e culturali. Una città insomma giovane e con tutte le caratteristiche giuste per attirare gli investitori.
Per tutte queste ragioni gli operatori immobiliari locali restano molto fiduciosi sul proseguimento del trend positivo in atto. «In concreto, al termine del 2015 le prime cifre disponibili stimano una crescita delle compravendite superiore alle 14 mila abitazioni», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro studi del portale immobiliare Casa.it, «e questo solo nel segmento delle single-family homes, ovvero ville o case monofamiliari, battendo il record del 2014 di 13.500 transazioni».
Altrettanto bene si è mosso anche il segmento degli appartamenti in condominio, dove il trend lo scorso anno si è rivelato nuovamente in crescita, frantumando il record di 14.800 compravendite del 2014. «Le stime parlano di almeno 15 mila transazioni, valore molto vicino al top a quota 17.300 registrato nel 2013, di fatto il record assoluto di appartamenti passati di mano nella storia del mercato residenziale di Miami», prosegue Ghisolfi. «Ma, record a parte, ancora più importante è il fatto che il 2015 ha segnato il quinto anno consecutivo di rialzo del mercato, soprattutto per quanto riguarda il segmento delle ville e case monofamiliari di standing medio alto. Questo significa che Miami continua a esercitare un forte potere attrattivo sia sui compratori americani che esteri, rafforzando la sua fama di città glamour e rilassata dove vale la pena di vivere».
Naturalmente l'exploit delle transazioni non poteva non incidere sui prezzi delle case che, in media, sono lievitati di oltre 5 punti percentuali rispetto al 2014, mentre nel biennio la crescita è stata addirittura a doppia cifra e pari al +26%.
Nonostante i forti rincari degli ultimi anni, però, il valore medio di un'abitazione oggi varia tra 245 mila e 280 mila dollari, vale a dire che non supera le quotazioni antecedenti alla crisi del 2004. «In molti però ritengono che la corsa del mercato non si arresterà per almeno un altro anno o due», spiega Ghisolfi, «mentre altri già intravedono lo spettro di una bolla speculativa, di giorno in giorno sempre più prossima a scoppiare».
Più in dettaglio, i prezzi dei due segmenti principali del mercato (ville e appartamenti) nell'ultimo anno hanno visto incrementi rispettivamente del12% e del 7%. Il prezzo medio di un appartamento si attesta oggi appena sotto i 200 mila dollari e quello delle ville poco sopra i 300 mila. I dati si riferiscono a tutta la contea di Miami-Dade e non solo all'area di Miami Beach (South Beach in particolare), particolarmente amata dagli acquirenti italiani e dove i prezzi degli immobili sono ben più alti, almeno del 30-40%.
Ma, oltre al boom di compravendite e prezzi, a testimoniare della solidità del mercato di Miami è anche l'abbreviarsi dei tempi medi di vendita che, rispetto a dicembre 2014, si sono accorciati di quasi il 20%, portando da 47 a 38 la media dei giorni che occorrono per chiudere la vendita di una villetta, tempi che salgono leggermente, cioè a 50 giorni (erano 57 nel 2014), nel caso degli appartamenti.
«Un altro dato interessante è che ben il 55% degli acquirenti non fa ricorso al mutuo, esattamente il doppio rispetto alla media nazionale degli Stati Uniti», sottolinea Ghisolfi. «Rispetto al resto del mercato nazionale, la piazza immobiliare di Miami è quindi molto più liquida e di conseguenza meno rischiosa».
Per quanto riguarda Miami Beach, ovvero la zona più famosa della contea che, come già accennato, è quella che più attira gli italiani, oggi i prezzi medi di un immobile si aggirano sui 900 mila dollari, il 5,4% in più rispetto al 2014. Ultimamente a Miami Beach le transazioni stanno rallentando, ma si tratta di una tendenza fisiologica dopo la crescita a due cifre degli ultimi quattro anni. Questo potrebbe favorire un interessante periodo in cui, dato che l'offerta sta comunque crescendo, i prezzi potrebbero attraversare una fase di stagnazione se non addirittura di lieve decrescita, creando così l'opportunità per poter rientrare sul mercato dopo i forti aumenti del periodo 2013-2015.
Proprio i timori di possibile ritracciamento del mercato spaventano però gli acquirenti italiani. La storia dimostra che, a differenza che in Italia, durante la crisi del 2007 le quotazioni delle case a Miami hanno perso dal 50 al 70%. Potrebbe succedere di nuovo?
«Rispetto al periodo pre crisi, il mercato immobiliare di Miami è molto cambiato», spiega un report di First The Real Estate, società di consulenza per gli investimenti sui mercati immobiliari internazionali con focus proprio su Stati Uniti e Florida. «Grazie allo sviluppo economico, la città oggi conta un'ampia fetta di residenti, anche europei, e quindi presenze elevate anche in bassa stagione. Non solo: come accennato chi compra oggi lo fa cash o comunque con una leva ridotta: niente a che vedere quindi con i primi anni Duemila quando si comprava con un loan to value del 95%. Non si tratta più quindi di finti proprietari ma di veri proprietari, che non hanno certo interesse a svendere». (riproduzione riservata)
