Aumento dei costi di finanziamento, ma anche delle materie prime, cambio negli stili di vita e di lavoro. E poi stagnazione dei salari, prezzi delle case in aumento e rallentamento nelle costruzioni. Sono questi i fattori che stanno determinando un cambio netto nel paradigma degli investimenti nel comparto immobiliare in Europa. Una tempesta perfetta che cambiando l'approccio egli investimenti nell'approccio ai settori real estate su cui puntare. In che modo lo spiega un'analisi realizzata da Pgim Real Estate che ha scandagliato il mercato del real estate analizzando i punti di forza e le criticità legati ai diversi comparti dell'immobiliare.
Residenziale. Resta un investimento interessante perché le rendite da locazione appaiono resilienti rispetto alle varie crisi che premono sull'economia. Grazie a un'offerta limitata, che mantiene i canoni costanti nonostante il rincaro dei prezzi che spesso ha reso le città inaccessibili ai suoi stessi cittadini. «Sulla scia di un ciclo economico che ha visto un consistente aumento dei prezzi rispetto ai redditi, il cambiamento chiave dell'ultimo anno è stato un forte aumento dei costi di finanziamento», spiega Greg Kane, head of European Investment Research di Pgim Real Estate. «Con i prezzi delle case sempre più elevati, la possibilità delle famiglie di acquistare una abitazione si è ridotta in tutta Europa, anche se l'impatto maggiore si è registrato nel Regno Unito, dove l'esposizione ai mutui è molto elevata, rispetto ad esempio alla Francia, dove la crescita dei prezzi delle case è stata più contenuta che nel resto del Vecchio Continente, e all'Italia, dove il ricorso all'indebitamento è tipicamente più contenuto». Secondo l'analisi di Kane, l'aumento dei prezzi rilevato un po' in tutta Europa è stato determinato soprattutto da bassi tassi di interesse che hanno sostenuto la domanda di abitazioni attraverso il ricorso al mutuo. Non solo. A trainare al rialzo il valore del mattone abitativo è intervenuta anche la scarsa offerta di case determinata, in parte, dalla crescita dei prezzi delle materie prime. Risultato, il business degli affitti sembra destinato a rappresentare l'astro nascente dell'immobiliare garantendo ritorni di sicuro interesse per gli investitori.
Senior living e abitazioni per studenti. Tra le asset class in rampa di lancio figurano anche le residenze per anziani e gli studentati. «Oggi più che mai si avverte la necessità di servizi alla persona, comfort e spazi comuni che vanno oltre il tipico contratto d'affitto», continua l'esperto di Pgim Real Estate. Il senior living, per esempio, rappresenta una delle asset class più interessanti dal punto di vista della domanda, ma le opportunità variano a seconda del mercato. Tra i principali Paesi d'Europa, il Regno Unito si conferma come il mercato più interessante su cui investire. In questo caso, la strategia più profittevole, secondo Kane, riguarderebbe le strutture che si rivolgono a residenti con un patrimonio netto elevato nella periferia di Londra e nella regione del Sud-Est dell'Inghilterra, in quanto i futuri residenti dispongono di ampie risorse per finanziare le esigenze di assistenza, oltre al patrimonio della casa. «I rendimenti per questa tipologia di asset class sono elevati, ma anche i rischi operativi legati ai costi del personale, alle normative e a tutti gli altri fattori che incidono sulla redditività aziendale», avverte l'esperto di Pgim Real Estate.
Uffici. Un mercato del lavoro rigido e le aspettative di una crescita della produttività sono alla base di una nuova fase di crescita attesa per la domanda di uffici. A fare da traino, gli immobili più sostenibili, tecnologicamente avanzati e confortevoli posizionati nei centri delle città e nei Central Business Districts (Cbd) dove i potenziali affittuari continuano a competere per aggiudicarsi i migliori asset nel tentativo di incoraggiare i dipendenti a tornare in ufficio. Una situazione già molto evidente per esempio a Parigi, ma anche nelle aree centrali di Amsterdam e Madrid. «Il mercato degli immobili direzionali oggi risulta particolarmente selettivo», sottolinea Kane. «Per gli investitori, ci sono due fattori cruciali da considerare: i rischi legati all'adozione dello smart working e l'aumento dei requisiti di spesa in conto capitali legati ai fattori esg». Secondo l'esperto, i mercati degli uffici di Milano, Madrid, Barcellona, Francoforte e Monaco presentavano una bassa quota di lavoro flessibile e sono stati relativamente resistenti al lavoro da remoto post pandemia. Le ragioni principali sono da ricercare nella cultura del lavoro, nella scarsa diffusione di grandi aziende e, in molti casi, negli spazi abitativi ridotti a disposizione delle famiglie per facilitare il lavoro a distanza. Al contrario, nei mercati nordici, tra cui Copenaghen, Stoccolma e Amsterdam, da tempo sono all'avanguardia nello smart working, i cambiamenti causati dalla pandemia non hanno determinato impatti significativi. «Gli investitori devono prestare attenzione a un terzo gruppo di mercati come quello di Londra, Lione e Parigi che prima della pandemia presentavano una cultura moderata del lavoro a distanza, ma che adesso si stanno orientando verso un modello nordico-olandese che potrebbe comportare un forte freno alla domanda di spazi direzionali nei prossimi anni». In termini di fattori ambientali, sta crescendo il rischio di una biforcazione nel mercato tra asset che rispettano le normative o che possono essere adattati in modo sostenibile, mantenendo così il loro valore, e quelli che semplicemente non possono farlo. Secondo le stime di Pgim Real Estate, ogni anno di qui al 2030 si dovrebbero investire in Europa circa 17 miliardi di euro per riposizionare tutti gli uffici C e D in modo che siano conformi ai più elevati standard esg.
Logistica. Buone prospettive anche per la logistica, sostenuta dalla crescente domanda legata all'e-commerce per cui si prevede una crescita a due cifre almeno per i prossimi 5 anni. «I rendimenti sono saliti oltre i 100 punti base rispetto alla metà dello scorso anno. Questo ritmo significa che i prezzi si stanno rapidamente avvicinando a livelli per cui la logistica torna a essere una proposta di investimento interessante. Soprattutto nei principali mercati portuali e di distribuzione, come Amsterdam, Rotterdam, Berlino, Parigi e Londra», conclude Kane. (riproduzione riservata)
