Casa In ripresa il mercato abitativo, ma meno del previsto Visto il calo dei prezzi e l'aumento di domanda e mutui
Tutta colpa dell'Imu
I dati parlano chiaro. Nei primi tre mesi del 2014 il mercato immobiliare italiano è cresciuto dell'1,6% in termini di compravendite rispetto allo stesso periodo del 2013. A fare da traino sono stati soprattutto il settore commerciale (+4,7%) e il residenziale (+4,1%), anche se nel secondo caso i dati risultano influenzati dallo slittamento di una parte dei rogiti al nuovo anno per sfruttare la più conveniente imposta di registro, ridotta dal 3% al 2% a partire da gennaio 2014.
Nel dettaglio, con 98.403 transazioni, il mercato delle abitazioni segna una crescita del 4,1%, più marcata al Centro (+10,5%) e al Nord (+4,7%), mentre restano ancora in calo le transazioni al Sud (-1,6%), seppur in misura più contenuta rispetto al passato. L'aumento è stato più modesto nei Comuni non capoluogo (+1,7%), mentre gli altri hanno segnato un brillante +8,8%, con un picco nei capoluoghi del Centro (+17,3%).
A guidare la classifica della ripresa del mercato residenziale è Bologna (+29,2%), seguita da Genova (+25,3%) e Roma (+21,4%). Bene anche Torino (+10,8%), Firenze (+9,7%) e Milano (+3,4%), mentre chiudono il primo trimestre 2014 ancora con il segno negativo Palermo (-1%) e Napoli (-25,2%), dove, però, il dato delle compravendite nel primo trimestre del 2013 era stato alterato dalle dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico del Comune: l'hinterland napoletano fa, infatti, registrare un dato positivo, +4,1%, mai rilevato dal 2010 a oggi.
Nel frattempo è anche migliorata la situazione dei prezzi, scesi a livelli molto più abbordabili. Sempre l'Agenzia delle Entrate riporta che l'indice di accessibilità delle famiglie (elaborato insieme all'Abi tenendo conto di reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui) registra un significativo miglioramento che lo riporta in linea con i valori pre-crisi, superando dunque le difficoltà registrate in seguito alla crisi dei debiti sovrani. E questo grazie soprattutto a prezzi delle case più bassi (i redditi in tempi di crisi non sono ovviamente cresciuti) e a mutui meno cari e più abbondanti. In cifre, la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente ad affrontare le rate di un mutuo casa è oggi di poco superiore al 50%, valore in deciso recupero rispetto a cinque anni fa.
Insomma, i prezzi sono scesi, i proprietari sono più che mai propensi a concedere sconti e le banche danno più mutui e a costi più bassi. «Non solo: la bassa inflazione e quindi i bassi tassi dovrebbero spingere all'investimento immobiliare, che offre rendimenti più appetibili rispetto a quelli dei titoli di Stato o di altri strumenti finanziari», aggiunge Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari «Perché allora il mercato fa così fatica a riprendersi? Perché siamo ancora così lontani da quelle 600 mila transazioni l'anno fisiologiche per un Paese come l'Italia?».
Il j'accuse, come accennato, si concentra sul maggior peso fiscale, oneroso ma soprattutto allarmante: la telenovela che in pochi anni ha sostituito l'Ici con l'Imu e poi con la Iuc che ha introdotto Tasi e Tari ha davvero spaventato i proprietari di immobili perché a ogni passaggio corrispondeva anche un deciso rincaro. E questo senza contare incidenti di percorso come la mini Imu (tappabuchi varato all'ultimo secondo per compensare i Comuni dell'eliminazione dell'imposta municipale sulla prima casa) e ora la Tasi, rinviata per molti Comuni a ottobre causa i loro ritardi nell'individuazione delle aliquote da pagare e nell'invio dei moduli ai cittadini.
«Il resto naturalmente lo fanno il perdurare della crisi e l'erogazione di nuovi mutui, ancora ben lontana da quello che dovrebbe essere, fattori che tutti insieme condannano il settore a una crescita fragile», aggiunge Dondi. «Su queste basi è fragile prevedere che le compravendite complessive non supereranno quota 435-440 mila per fine anno, l'8% in più rispetto allo scorso anno, ma lontanissimo da livelli soddisfacenti e col rischio di rimanere sotto quota 500 mila fino al 2016».
Dello stesso avviso anche gli altri esperti. «All'appello mancano almeno 200 mila compravendite, che porterebbe le transazioni annue intorno a quota 600 mila, fisiologica in questa fase dell'economia. Delle 200 mila mancanti, 10 mila case sarebbero per le vacanze, 20-30 mila destinate a investimento, e il resto prime case», continua Breglia. «Tra queste ultime 70 mila sono quelle che fanno capo agli immigrati, ma almeno 100 mila sono le prime case che oggi gli italiani non riescono a comprare».
Qualche nota incoraggiante comunque non manca. «Il mercato, anche se molto lentamente, si sta muovendo nella giusta direzione», spiegano da Casa.it. «Il trend di domanda e offerta è infatti in miglioramento: è vero che oltre alla domanda, cresce anche l'offerta, ma questo dipende dai lunghi tempi di vendita, che portano a un accumulo dello stock, non di nuovi asset sul mercato. Dai dati dell'Agenzia delle Entrate emerge poi una leggera ripresa del mercato delle province, che vuol dire che le vendite non crescono solo in città ma anche nell'hinterland, tradizionalmente più debole. Questo è importante perché, insieme alle periferie, si tratta delle zone dove comprano la maggioranza degli italiani, e indica quindi che i calo dei prezzi e agli sgoccioli. Infine, sul mercato non sono ancora arrivati i prodotti migliori, quelli che potrebbero vendersi più in fretta. I proprietari aspettano che il mercato si stabilizzi, ma soprattutto che il sentiment migliori: oggi temono che potrebbero solo svendere». (riproduzione riservata)
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