Tutta casa e ufficio

Potrebbero sfiorare i 2,4 milioni di metri quadri i nuovi uffici che potrebbero approdare sul mercato milanese nei prossimi anni. E di questi nuovi sviluppi, il 77% dove ancora trovare un inquilino. E' quanto emerge da un report stilato da Bnp paribas Real Estate che ha fatto un censimento di tutti i progetti in via di realizzazione o annunciati. «Si tratta di un'offerta futura considerevole, specie a fronte dell'attuale flessione della domanda», spiega Simone Roberti, responsabile ricerca dell'istituto transalpino, «col rischio di un sostanzioso incremento dello di sfitto esistente, pari a 1,5 milioni di metri quadrati tra città e hinterland, e di una pericolosa situazione di eccesso di offerta». In realtà in centro si contano solo ristrutturazioni. «In ogni caso si stimano 2 milioni di metri quadrati di spazi sviluppabili nei prossimi anni, di cui il 9% nel semicentro, il 30% in periferia e la quota più consistente, il 61%, nell'hinterland milanese», continua Roberti. Probabilmente troppi alla luce dell'attuale situazione congiunturale, e anche volendosi limitare ai progetti già avviati (che includono le maxi operazioni CityLife e Porta Nuova) si supera il milione di metri quadri.

 

Ma quali sono le prospettive per le abitazioni già esistenti nei dintorni dei nuovi progetti direzionali e per quelle che verranno? Oltre alle centinaia di appartamenti realizzati o in via di completamento all'interno di Porta Nuova e CityLife, esistono altri progetti più piccoli, ma sempre con parecchie decine di appartamenti nuovi o totalmente ristrutturati con materiali nuovi e a basso impatto ambientale. In particolare Sesto San Giovanni (ex Falck), Ripamonti-Ortles, via Adriano, Affori, Porta Vittoria, Tortona-Tolstoj, Portello e Assago/Milanofiori, tutte aree ad alta densità abitativa e con uno stock residenziale elevato. Si tratta di buone opportunità di acquisto o di investimenti rischiosi? Per non parlare degli edifici residenziali nuovi, in costruzione insieme agli uffici.

La risposta naturalmente è «dipende». Per esempio, riguardo alle case esistenti, da quanto i prezzi sono già saliti, o non sono scesi, proprio in vista dei nuovi sviluppi. Oppure da quanto la loro tipologia si discosta da quella delle nuove costruzioni, più in linea con la moderna domanda.

Casa.it le ha analizzate tutte selezionando tra le oltre 25 mila offerte di immobili residenziali nel comune di Milano. Quello che emerge è che «nonostante la crisi del mercato immobiliare in queste aree l'offerta di nuove abitazioni non si è totalmente arrestata in questi anni», spiegano dal Centro studi di Casa.it. «Per quanto riguarda gli immobili già sul mercato, i prezzi di vendita e di acquisto non risultano troppo disallineati visto che lo scarto è sotto il 10%, un po' più alto nelle zone di via Adriano, Ripamonti-Ortles e dell'ex Portello. In queste ultime dunque il mercato non riesce ad allineare domanda e offerta dal punto di vista sia dei prezzi sia soprattutto del tipo di appartamenti». Per fare un esempio, nell'area Ripamonti il tasso di convergenza tra domanda e offerta in termini di metrature o taglio delle abitazioni non supera il 65%. E anche sul fronte dei prezzi, quello delle case ristrutturate ma che si trovano in palazzi non di nuova costruzione, e neppure recenti, viene quasi allineato a quello delle abitazioni appena costruite. Risultato: non si vendono, sprecando quindi il traino offerto dai nuovi progetti. Un'altra zona in via di riqualificazione è l'ex area Alfa Romeo, vale a dire il Portello. Anche qui sono in fase di realizzazione più di 500 appartamenti di varie metrature il cui prezzo di vendita supera però di un buon 15,5% quello segnalato dalla domanda.

 

Forbice tra i prezzi sotto la media (9%) ma comunque rilevabile anche a Porta Vittoria, ma in questo caso è probabilmente il prezzo espresso dalla domanda a non essere ben allineato al miglior livello qualitativo dell'offerta. Buono invece il tasso di convergenza in termini di metratura (85%). «I valori della zona oggi sono probabilmente ai minimi, per cui ci si può attendere un rimbalzo che andrà a ripercuotersi anche sulle abitazioni nuove», continuano da Casa.it: «così prossima al centro città l'area è, insieme a Porta Nuova e Citylife, tra quelle con più potenzialità di crescita».

Anche il progetto in zona Tortona-Savona (area ex Osram) di cui si parla da oltre 15 anni avrà un importante impatto proprio sul mercato residenziale della zona visto che il 90% della superficie sarà destinato ad abitazioni (22.597 mq). Anche se nasce dalla riconversione di un'area industriale il progetto punta su abitazioni tradizionali, gradite alla maggior parte della domanda: la moda dei loft è troppo legata a contesti ed esigenze particolari. Qui la domanda è sempre stata vivace, grazie anche alla riqualificazione dell'adiacente zona Porta Genova/Tortona diventata il Design District.

Infine, il progetto Milanofiori Nord ad Assago. Pur molto al di fuori del circuito urbano (ma ben collegata grazie alle nuove stazioni della metro verde) la zona ha assunto una certa rilevanza. Il complesso residenziale di Milanofiori si articola in diversi progetti in edilizia libera e convenzionata. La media dei prezzi è di 3.100 euro al metro quadro, con uno scarto dell'8% rispetto al prezzo espresso dalla domanda, forbice che tende a chiudersi più che ad aprirsi. Anche dal punto di vista degli spazi il tasso di convergenza è buono (88%). Esiste dunque una buona corrispondenza tra acquirenti e venditori.(riproduzione riservata)