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Nuova possibilità per rivalutare gli immobili delle imprese. Ma il costo dell'operazione unito agli attuali prezzi medi di mercato, non concedono troppo appeal a tale opzione. L'ultima Legge di stabilità ha infatti riproposto un provvedimento di rivalutazione volontaria dei beni d'impresa in base al quale è possibile innalzare il valore di tutti i beni strumentali, anche se poi in tali situazioni gli immobili sono quelli più monitorati. Purtroppo però, per come è stato strutturato, il provvedimento non è destinato ad avere molta fortuna. Si è previsto infatti che il maggior valore del bene iscritto in bilancio debba scontare un'imposta sostitutiva del 16% e che la riserva iscritta come contropartita, per essere liberata dal rischio di tassazione, sconti un ulteriore 10%. Il costo complessivo è quindi del 26%, troppo perché si possa ritenere un'opzione conveniente, come si può verificare con un semplice esempio. Ipotizziamo che la società Alfa srl detenga un immobile iscritto in bilancio al valore di 1.000 euro. Alla luce dell'intenzione di una prossima vendita al prezzo di mercato di 11 mila euro, per evitare le imposte sulla plusvalenza (per ora solo teorizzata) si prenda in considerazione anche l'opzione rivalutazione. Nel caso di vendita a 11 mila euro le imposte ordinarie sarebbero calcolate sulla plusvalenza di 10 mila euro e sarebbero quindi pari a circa 3.100 euro (nella maggior parte dei casi pagabili in 5 anni partendo dall'anno di vendita). Invece optando per la rivalutazione si dovrebbe pagare il 26% (per ottenere l'intero bonus fiscale) sul maggior valore di 10 mila euro e quindi un importo di 2.600 euro. Certo il secondo importo è minore, ma non di molto, e si consideri anche che:
l'imposta sostitutiva è da pagare subito (seppur in tre annualità), mentre quelle ordinarie lo sarebbero solo in caso di vendita; il maggior valore su cui si paga l'imposta sostitutiva è immediatamente certo, mentre la plusvalenza generata dalla vendita è solo teorica (o solo sperata dal venditore!).Inoltre, anche pagando la sostituiva, occorre aspettare fino al 2017 per poter evitare la plusvalenza in caso di vendita: la rivalutazione non ha infatti effetto immediato, ma posticipato.
Ma oltre a ciò il rischio flop della rivalutazione deriva da un altro fatto.
Negli ultimi anni, in alcuni casi e per alcune tipologie, il valore degli immobili ha subito una diminuzione molto sensibile. Partendo da ciò è vero che l'iscrizione di un maggior valore potrebbe portare un po' di ossigeno ai bilanci, ma spesso tale opzione è vietata dal Codice civile. Infatti lo stesso ammette la rivalutazione solo nei casi in cui leggi speciali, generali o di settore, lo richiedano o lo permettano (e questa condizione vista la legge di stabilità è rispettata), ma detta alcune regole circa i comportamenti da adottare. Impone per esempio che la rivalutazione debba essere oggettivamente determinata e trova sempre come suo limite massimo il valore d'uso (o di mercato) dell'immobilizzazione, limite che, indipendentemente dalla legge speciale, non può mai essere superato. In questo momento non sono pochi i bilanci in cui il valore degli immobili è già vicino a questi importi (se non è superiore) è pertanto tale situazione rende superflue le valutazioni di convenienza fiscale trovando applicazione il divieto del codice civile. (riproduzione riservata)
