Tre assi da giocare

A sorpresa, bilancio relativamente positivo per i fondi del mattone dopo oltre sette anni dall'inizio della doppia crisi economica e immobiliare. Dal 2008 al 2013, mentre il fatturato dell'intero mercato degli immobili si riduceva di quasi il 20%, il patrimonio netto dei fondi del mattone è aumentato del 44,4%, toccando, a fine 2013, i 39 miliardi di euro. Ma non solo: nei suoi 15 anni di vita il settore in Italia è cresciuto di 16 volte, mettendo a segno la seconda migliore performance a livello europeo, dopo quella del Lussemburgo.

È quanto emerge dal consueto rapporto su «I fondi immobiliari in Italia e all'estero» redatto da Scenari Immobiliari.

Dunque, il comparto ha resistito in questi anni, e bene si è difeso anche in quello appena concluso. «Nel 2013 il settore ha registrato un incremento del Nav del 5,4%, in linea con gli anni precedenti, seppur leggermente inferiore alla media europea, pari all'8,4%», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «E questo a fronte dei 365 fondi attivi in Italia al 31 dicembre 2013. Da registrare semmai è il turnover tra chiusura di fondi familiari e nuove aperture. Anzi, dopo diversi anni di assenza, è finalmente nato un nuovo fondo dedicato al mercato retail, e altri sono già in preparazione. Quanto agli altri dati del comparto, l'indebitamento medio nell'ultimo anno si è mantenuto intorno al 63%, sia pure con profonde differenze tra i vari fondi, così come molto differenziate sono state anche le performance. Il Roe medio è ancora negativo per lo 0,5%, quindi di poco e in netto miglioramento rispetto al 2012».

Qualche cambiamento va segnalato anche in tema di asset allocation, dove si registra un leggero incremento negli investimenti in immobili a uffici, soprattutto se situati nelle top location.

 

Ma le sorprese maggiori arrivano dai fondi retail (cioè aperti anche agli investitori privati) che, nonostante la pesante defaillance degli ultimi anni sul fronte Nav e cedole, hanno invece evidenziato risultati inaspettati in borsa. «A seguito anche dell'esortazione di Banca d'Italia agli enti previdenziali, fondi pensione in primis, affinché diversifichino verso gli strumenti immobiliari», spiega Gottardo Casadei, responsabile dello studio omonimo e consulente di Scenari Immobiliari per i fondi real estate, «abbiamo voluto analizzare i fondi immobiliari retail nel medio e nel breve periodo sotto il profilo del rendimento, del rischio e della correlazione rispetto ad altre asset class, elementi cruciali per valutare l'appetibilità di un investimento. E i risultati sono stati sorprendenti».

Partendo dal rendimento, inteso come total return ossia variazione dei prezzi di Borsa più dividendi, nel periodo 2002-2013 hanno registrato l'1,1%, modesto rispetto al 2-4% incassato dai fondi monetari, obbligazionari e azionari, ma nettamente superiore alla perdita dell'1% accusata dalle società immobiliari quotate. La situazione si è però quasi ribaltata nell'ultimo anno quando il rendimento dei fondi del mattone è balzato al 13,1%, battendo nettamente lo 0,6% dei fondi monetari e l'1,9% degli obbligazionari, e solo di poco inferiore al 14,6% dei fondi azionari. Molto bene hanno fatto le società immobiliari quotate, protagoniste di un brillante +29,3%, ma qui entra in gioco il fattore rischio. «Il rischio è dato dalla volatilità che, come avvenuto per le società immobiliari quotate, a volte espone gli investitori a pericolosi alti e bassi», aggiunge Casadei. «Non così accade invece per i fondi real estate. Anzi, se prendiamo in considerazione l'indice Sharpe, che abbina i fattori rischio e rendimento, i fondi immobiliari risultano al primo posto, con un risultato migliore rispetto a quello sia delle siiq che di tutte le categorie di fondi comuni di investimento».

Da esaminare infine l'aspetto della correlazione. Inutile infatti diversificare gli investimenti in strumenti immobiliari, come caldeggiato appunto da Bankitalia, se questi nei momenti difficili si muovono in linea con le altre asset class. Premesso che si parla di bassa correlazione quando i valori sono inferiori allo 0,5, anche in questo caso i fondi immobiliari retail superano la prova, evidenziando legami abbastanza bassi con tutti gli altri strumenti finanziari. «Da questa analisi emerge dunque che, pur a fronte della crisi, i fondi immobiliari quotati hanno evidenziato rendimenti modesti nel periodo 2002-2012, tornati però medi nell'ultimo anno», sintetizza Casadei, «mentre nello stesso periodo molto positivo appare l'indicatore del rischio/rendimento e bassa la correlazione con le altre asset class».

 

In questo quadro, che già esprime qualche segnale di miglioramento rispetto ai momenti più bui della crisi, cosa aspettarsi per gli anni a venire? «Il tema dell'impatto sul mercato dei patrimoni immobiliari dei fondi in scadenza sarà centrale nel 2014», premette subito Breglia. Si attendono interventi normativi e in questo senso può essere interessante l'esperienza tedesca di posticipo generalizzato delle scadenze, e infatti anche per l'Italia si parla di una proroga minima di un paio d'anni, con nessun fondo in chiusura prima del 31 dicembre 2017. «La buona notizia è che nel primo trimestre 2014 il patrimonio immobiliare complessivo ha già superato i 50 miliardi, grazie anche alla presenza di importanti operatori del settore pubblico», conclude Breglia. «Le previsioni per fine anno sono per un allineamento del Nav al trend europeo, fino a 41 miliardi». (riproduzione riservata)

 

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