L'ultima operazione di rilievo riguarda la riqualificazione dell'edificio Cve9, in corso Vittorio Emanuele 9 appunto, a opera di Generali Real Estate. «Ma in tutto il centro di Milano l'attività immobiliare ferve, a dispetto della frenata del mattone scatenata dall'aumento dei tassi di interesse», premette Benedetto Giustiniani, Head of Southern Europe Region Generali Real Estate. «Molte le novità sul corso principale del centro di Milano e dintorni, nel settore degli spazi commerciali, ma anche in quello degli uffici e degli hotel, a dimostrazione che, come sempre nelle fasi incerte, asset e zone di qualità si difendono meglio del resto del mercato, e che la domanda non si ferma». Molti gli esempi recenti e prossimi a concludersi: come, sul fronte degli spazi commerciali, l'apertura del negozio End in via Mercanti (primo flagship store in Europa del brand luxury streetwear) o quella del flagship store Mondadori in piazza Duomo, spostato a causa dell'ampliamento del Museo del Novecento). o ancora quella di Louis Vuitton nell'ex Garage Traversi lo scorso gennaio seguita il mese dopo dall'apertura di Kick Game (scarpe) in corso Matteotti. Sul fronte alberghiero invece da ricordare il Portrait in corso Venezia, hotel di lusso ricavato in un ex seminario riconvertito in hotel più spazi retail, e il Melià in piazza Cordusio. L'ultima apertura in ordine di tempo riguarda appunto l'edificio Cve9, inaugurato da poche settimane e già locato per oltre il 40%, elegante palazzo interamente riqualificato con una nuova veste glamour e contemporanea, ovvero in linea con i moderni dettami degli spazi di lavoro: «basso impatto ambientale ed energetico, ambienti efficienti e luminosi grazie a nuove facciate, terrazzi, corte interna e giardini pensili, grande attenzione agli aspetti di socializzazione», sottolinea Giustiniani.
Costruito nel1954 come hotel e poi trasformato in uffici (è stato per anni la sede dell'Inter), l'immobile è di proprietà del fondo immobiliare Scarlatti, gestito da Generali Real Estate sgr, conta 6 mila metri quadri di superficie su otto piani fuori terra. Firmato da Gbpa Architects, il progetto di riqualificazione ha interamente riorganizzato gli spazi interni ed esterni in ottica di vivibilità ed efficienza energetica, con in più la novità del Social Hub, diviso in due aree: eventi & meeting, con affaccio sul Duomo, per incontri di rappresentanza, pranzi d'affari ed eventi aziendali, e Lounge & informal, aperta sul garden interno, spazio di relazione e relax a disposizione di dipendenti e collaboratori, anche per aperitivi e spuntini. Il tutto integrato con servizi tecnologici e di hospitality sul modello concierge.
Ma le aperture non sono finite. In dirittura d'arrivo quelle di Chanel (novembre 2023) e Larusmiani, cui faranno seguito l'anno prossimo Bulgari e Tiffany, mentre nell'edificio in piazza Duomo 21 (sempre di Generali) è destinato ad approdare il flagship Swarovski. Ma a dare una spinta in più alla zona,anche sul fronte uffici, è stata l'apertura della Metro 4 in San Babila, che ha finalmente permesso la chiusura di buona parte dei cantieri, estendendo inoltre gli spazi di interesse a Piazza san Babila e alle adiacenti via Durini e corso Europa. Proprio qui sempre Generali Real Estate sta mettendo mano alla commercializzazione dell'edificio d'angolo tra la piazza a via Durini, dove al piano terra era prima Mc Donald.
«Corso Vittorio Emanuele si conferma dunque una delle high street più importanti sia a livello cittadino che internazionale», sottolinea Savino Natalicchio, managing director di Kroll Reag. «Il tutto grazie a un fronte ininterrotto di 243 vetrine commerciali con punti vendita del segmento monomarca medio alto. E a un consistente flusso di turisti e visitatori: 32,8 milioni di passaggi nel 2022 nel tratto più attrattivo del Corso, a ridosso di Piazza Duomo, e in media 28,7 milioni di passaggi medi (+5,5% nel primo trimestre rispetto a un anno prima). «Di fatto è il luogo ideale dove aprire il primo punto vendita, flagship store o sperimentare nuovi format che oggi integrano il mondo virtuale con quello fisico, con strategie sempre più multicanale», prosegue Natalicchio. In altre parole, corso Vittorio Emanuele funziona spesso come efficace test per i marchi che vogliono sbarcare in Italia, fornendo loro indicazioni sulle migliori strategia future. Non a caso brand presenti storicamente lungo il corso hanno nel tempo scelto di rilocalizzarsi su lato o numero civico differenti o di rinnovare i propri punti vendita, senza però abbandonare la famosa high street. .
Il futuro vede il proseguimento di questa vocazione riguardo agli spazi commerciali, e a un costante interesse di investitori e tenant (soprattutto studi legali o di consulenza, banche d'affari) per quelli a uffici, ma anche un ideale ampliamento dell'area. La vitalità del mercato immobiliare milanese ha portato alla realizzazione di nuovi importanti progetti immobiliari misti nell'intorno, con conseguente prolungamento naturale di corso Vittorio Emanuele II sino ad arrivare al Castello Sforzesco, dando nuova linfa a via Dante, via Mercanti, Piazza Cordusio, e anche via Orefici con il suo sbocco su via Torino, mentre come accennato la nuova fermata della metro sta rivitalizzando anche corso Europa e via Durini.
Ma se l'area resta comunque vivace a dispetto dei venti di crisi, qualche contraccolpo comunque si avvertito, soprattutto in termini di prezzi di vendita, mentre i canoni sono rimasti stabili, o in alcuni casi sono addirittura saliti ancora, pur essendo già a livelli molto alti. Per gli uffici, dopo la crescita del 20% degli ultimi quattro anni, si parla di 700 euro al metro quadro all'anno», spiega Giustiniani, «grazie alla forte domanda a fronte di un'offerta contenuta.
Nel frattempo però il rendimento è sceso, portandosi secondo le ultime rilevazioni al 4,1%contro il 3% che si registrava prima dell'inizio dell'aumento dei tassi di interesse. Il tutto a scapito dei prezzi di vendita, che hanno subito una limatura». Quanto agli spazi commerciali invece i canoni di locazione rilevati, per negozi al piano terra vetrinati, cioè i canoni di punta, «oscillano in un range tra 6.000 e 10.000 /mq/anno», aggiunge Natalicchio. «Rispetto al 2013 i canoni hanno registrato un incremento del 50%, trend registrato anche nel periodo post pandemia, in cui l'attenzione dei retailer e degli investitori si è concentrata su immobili di qualità, in location prime, caratterizzati da elevati livelli di passaggi. Il dato medio è comunque frutto di una grande variabilità lungo il Corso, che vede canoni di punta per esercizi tutti al piano terra, di ridotta dimensione». (riproduzione riservata)
