Saranno hotel e living le carte sicure su cui punteranno gli investimenti immobiliari del 2024. Grazie alla forza della domanda e alle evoluzioni sociali in atto. Le stesse che continueranno a spingere anche la logistica ma che aprono invece interrogativi sul destino di uffici e spazi commerciali. Si tratta di trend già visti lo scorso anno, destinati però a confermarsi anche nel corso di quello appena iniziato grazie anche ad alcuni nuovi fattori: tassi di interesse ancora alti ma non più in salita (anzi si spera un po' in calo), turismo e mobilità per studio e lavoro in crescita, offerta immobiliare inadeguata, tanto per citare i fattori principali. Ma soprattutto prezzi più abbordabili per quasi tutte le asset class
Archiviato un 2023 per forza di cose deludente, 6-6,5 miliardi di euro il valore totale degli investimenti immobiliari nel corso dell'anno (la metà del 2022) a causa di inflazione, tassi in salita, l'exploit dei costi di materie prime e materiali per l'edilizia, le guerre, tutti fattori che scoraggiano gli investitori, il real estate tricolore insomma guarda già avanti. «Ma con la consapevolezza che il livelli record degli ultimi anni, cioè i 12,5 miliardi di euro di investimenti del 2022 e i quasi 10 miliardi dell'anno prima, resteranno lontani», avverte Simone Roberti, responsabile ricerca di Colliers Italia. «Pesano le tensioni geopolitiche che, unite al costo del denaro in calo ma ancora alto, minacciano la già incerta crescita economica. Ma ancor di più pesa il generale calo dei prezzi immobiliari visti quest'anno». Per gli uffici per esempio si parla infatti di rendimenti ormai saliti oltre il 4,5% a causa del calo dei prezzi rispetto a minimi che in alcuni casi erano arrivati anche al 3,5%. E questo vuol dire che, a parità di operazioni, sarà più difficile raggiungere valori transati consistenti. Il tutto rafforzato dal predominare di alcune asset class, come per esempio la logistica, nel 2023 il settore più vivace. «Si parla di grandi spazi, ma di valore molto più contenuto rispetto a uffici e hotel», sottolinea Roberti. «Ci vuole quindi un nutrito portafoglio di asset logistici per arrivare al valore di un solo palazzo a uffici o di un albergo». Già nel 2023 le operazioni sopra i 100 milioni di euro si contavano sulle dita di una mano, mentre la maggior parte non superava i 40-50 milioni. Il calo dei prezzi potrebbe essere inoltre un'arma a doppio taglio perché chi può aspettare preferisce non vendere. Il tutto senza contare che all'appello continuano a mancare gli investitori esteri, a vantaggio degli italiani, saliti dal 27% al 37%. E anche quelli rimasti in genere hanno acquistato da altri investitori esteri: nessun incremento in vista quindi, ma solo una sostituzione dei soggetti compratori.
Nonostante ciò in questo gennaio si respira un po' più di ottimismo, complici i dati del quarto trimestre 2023 che, «in controtendenza rispetto ai nove mesi precedenti, ha visto un netto rimbalzo degli investimenti, praticamente raddoppiati», sottolinea un report di Jll Italia, «un risultato lascia intuire una maggiore fiducia da parte degli investitori, dovuta al repricing in corso e al miglioramento del quadro macroeconomico generale». Sul mercato poi dovrebbero arrivare alcune operazioni importanti, come lo sviluppo di Sesto San Giovanni a Milano, dove la sola Unicredit dovrebbe investire oltre 500 milioni per la realizzazione della nuova sede. E poi le dismissioni di alcuni aset di Poste nel settore logistica, per un valore di 700 milioni. Mentre si sta muovendo il settore uffici, come dimostra la cessione del Palazzo di Fuoco a MIlano, ceduto da Kryalos e Deka per 75 milioni, a Milano.
In questo quadro favorita per gli investimenti resta ancora la logistica, fsempre spinta dalla crescita dell'ecommerce.
Ma promettente appare anche il settore alberghiero, che negli ultimi anni ha goduto di una crescita solida e costante. «L'interesse degli investitori rimane rilevante e si continuano a registrare ottime performance nei principali mercati alberghieri italiani, come Roma, Firenze e Milano», spiega ancora Jll. «Nel 2023 le transazioni alberghiere hanno raggiunto volumi complessivi per 1,3 miliardi, confermando il settore come quello che ha mostrato una tenuta maggiore anno su anno». Il settore alberghiero oggi vale il 10-15% del mercato totale, «e soprattutto segna ogni anno almeno una o due grandi operazioni, anche perché i prezzi si aggirano sui 2,5 milioni a camera», sottolinea Roberti. «In vista potrebbero esserci le cessioni Mandarin in piazza San Silvestro a Roma, o dell'hotel Bauer. Ma soprattutto in vista potrebbe essere il passaggio di molti alberghi alle grandi catene internazionali visto che la quota di affiliazioni in Italia è solo del 18% contro il 50% della media europea. Infine, in città come Roma potrebbe esserci un forte aumento della domanda legato all'intensificarsi della programmazione di eventi: lo scorso anno in occasione della Riders Cup di golf non si trovava una stanza nemmeno in periferia. A differenza di Milano insomma la Capitale è attrezzata per un turismo più classico, mentre potrebbe incrementare questa ulteriore componente».
L'altro grande protagonista real estate del 2024 dovrebbe essere il residenziale, soprattutto per quanto riguarda gli studentati. «Proprio per un rapporto sbilanciato nel residenziale tra domanda e offerta di prodotto, vedrà raggiungere un volume di investimenti che, molto probabilmente, potrà superare il record degli 1,1 miliardi raggiunti nel 2022, scesi a 830 milioni lo scorso anno», spiega un'analisi di Gabetti. Una delle tipologie con maggiori potenzialità è costituita dagli studentati, «per la semplice ragione che nelle grandi città continuano a mancare gli alloggi per gli studenti«, prosegue Roberti. «Per la stessa ragione continuerà l'interesse per il rent to buy, cioè lo sviluppo di edifici residenziali da destinare alla locazione». Negli ultimi sei anni la quota di questa componente è sempre cresciuta passando dal 3% del 2018 e 2019 al 21% del 2023, in scia anche all'affermarsi di una domanda più selettiva. In particolare il settore del living si sta affermando come una nuova tipologia di prodotto che combina servizi e una gestione specializzata, sostenuto da una carenza di spazi abitativi in linea con le nuove esigenze dell'abitare.
Più incerto appare invece il destino del retail, che nell'ultimo anno ha visto una tenuta di prezzi e operazioni, ma solo perché aveva già perso tantissimo negli anni precedenti. Nel settore si assiste a un mercato forte per quanto riguarda la locazione, specie nelle high street, mentre le transazioni continuano a rimanere al palo.
Incerto anche il destino degli uffici che, «con poco meno di 1,1 miliardi di euro, registra volumi in netta flessione nonostante un mercato che,sul fronte della locazione, si mantiene dinamico», spiega Gabetti
Il settore office ha registrato investimenti pari a 1,3 miliardi di euro. A livello di interesse per gli investitori, Milano rimane in testa con una forte presenza di capitale privato, che si è concentrato soprattutto su prodotti core, limitando su questi il repricing che si è registrato in altre geografie a livello europeo. Nonostante a livello relativo, la variazione annuale (-75%) sia quella più significativa tra i vari settori, i fondamentali del settore rimangono forti, grazie al continuo disallineamento tra domanda e offerta, causato dalla mancanza di prodotto prime. I rendimenti prime si attestano rispettivamente al 4,25% per Milano e al 4,5% per Roma. (riproduzione riservata)
