C'è fermento sul pianeta aste. E questo nonostante i dati sul settore appaiano in discesa: numero di aste in flessione nel 2022 quando sono state 113.056 (309 al giorno, 13 all'ora) le unità immobiliari oggetto d' asta in Italia secondo l'osservatorio del Centro studi AstaSy Analytics di NPLs RE_Solutions, per un controvalore degli immobili a base d'asta pari a 16.340.642.527 e con offerte minime per 12.507.831.058 euro), in lieve decremento (-10,33 %) rispetto a un anno prima. Ma la discesa è accelerata nel primo quadrimestre (56.500, -18% rispetto allo stesso periodo del 2022 secondo l'ultimo report di Cherry Brick) e in tutte le città. A dispetto del rallentamento, tuttavia, cresce infatti l'interesse di chi cerca casa per questo canale di offerta, complici i mutui più cari a fronte di prezzi sempre elevati. E crescono anche le iniziative degli operatori del settori, attenti a presidiare al meglio il territorio. Nel frattempo il settore, dopo le tante riforme, è diventato più trasparente e attrattivo, in particolare grazie alla possibilità di fare offerte inferiori alla base d'asta fino a un massimo del 25%, «il che ha incrementato di molto il numero di partecipanti», spiega Bruno Saglietti, notaio e presidente dell'Apep, l'Associazione professionale per le esecuzioni della provincia di Padova, «anche se in questo modo le aste sono più affollate e aumenta il numero di rilanci, col risultato spesso che l'aggiudicazione avviene a un prezzo molto più elevato della base d'asta». La situazione comunque varia di molto da regione a regione e da provincia a provincia, a vantaggio soprattutto delle più grandi, le cosiddette città metropolitane come Milano, Roma, Bologna, Napoli, Torino dove, soprattutto per gli immobili di fascia alta, agli acquirenti locali che comprano per uso diretto dell'abitazione si aggiungono anche quelli provenienti da altre città che acquistano a fini di investimento. Ma il mercato risulta spesso vivace anche nei centri di minori dimensioni, e infatti fervono le iniziative per presidiare al meglio il territorio. Proprio la città di Padova per esempio «registra aggiudicazioni in crescita, ovvero il 64% sul totale delle aste effettuate», sottolinea Saglietti, «in netta crescita rispetto al passato e tra i valori più alti messi a segno dai tribunali italiani». NPLs RE Solutions (gruppo Rina Prime Value Services) invece, tramite la controllata RE Solutions Agency, «ha stretto un accordo con Proximm, società controllante di Remax Italia», spiega Massimiliano Morana, amministratore delegato di NPLs RE_Solutions, «il tutto al fine di ampliare la rete di Astasy Point attiva sul territorio per la valorizzazione e recupero degli asset legati a crediti deteriorati. L'accordo fa parte di una strategia di crescita che punta a raggiungere tutti i tribunali sul territorio nazionale, in un settore, quello delle aste immobiliari, in continua espansione».
Le aste immobiliari vedono insomma grande attività sia sul fronte degli operatori che dei privati cittadini. Soprattutto per quanto riguarda gli immobili residenziali, che da soli rappresentano quasi il 60% degli asset in asta (57,45%) seguiti a grande distanza da uffici e spazi commerciali con il 12,28% e dai terreni con l'11,42%, Anche se molto più trasparente e appetibile rispetto al passato il mercato delle aste resta comunque complesso. Non a caso gli addetti ai lavori si affrettano tutti a raccomandare ai potenziali acquirenti di farsi seguire da un professionista. E l'Apep ha addirittura stilato un vademecum
per l'acquisto, in sicurezza, di un immobile all'asta. Che partono appunto dal consiglio di avvalersi di consulenza qualificata: «è importante che il professionista incaricato dal giudice sia specializzato nel settore», spiega Saglietti, «e sia in grado quindi di accompagnare gli interessati in tutti i passaggi necessari per arrivare all'acquisto di un immobile all'asta senza mancanze ed errori. Ciò vuol dire verificare stato, documentazione, eventuali clausole e contratti d'affitto che potrebbero pregiudicarne la disponibilità e tutto quanto riguarda l'immobile, oltre a facilitarne la visita. Quest'ultima è spesso difficile, specie se l'immobile è occupato. Per questa ragione la struttura notarile di Padova, che è delegato e custode degli immobili in asta, supporta in potenziali acquirenti anche sotto questo aspetto», Del resto la visita dal vivo dell'immobile è la prima cosa da fare, «per vedere ovviamente se piace, ma anche per almeno altre due buone ragioni», aggiunge Morana. «Da un lato verificare la correttezza della valutazione fatta dal tecnico del tribunale, che a volte può risalire a molto tempo prima, dall'altro per valutare le condizioni dell'immobile, spesso molto deteriorate, e quindi le spese da affrontare per ristrutturarlo, che andranno ad aggiungersi a quelle per l'acquisto». Il tema del pagamento dell'abitazione è del resto un altro aspetto delicato dell'acquisto in asta. D'obbligo, se non si dispone dei capitali necessari, disporre della pre delibera di un mutuo, completo della cifra che può arrivare a coprire. «Non è raro il caso di immobili assegnati che poi non vengono pagati proprio perché l'aggiudicatario non riesce a ottenere il finanziamento entro i 120 giorni a disposizione, in genere perché non aveva una vera e propria disponibilità ma più spesso perché, a causa di rilanci, ha superato di molto la cifra pattuita: perde così la cauzione, pari al 10% dell'offerta d'acquisto, e la procedura d'asta deve ripartire da zero. In passato avevamo stretto un accordo con l'Abi per facilitare il meccanismo, ma poche banche si sono convenzionate e non è mai decollato». Importante quindi definire a priori il budget da investire per tentare l'acquisto di una casa all'asta, e attenervisi.
Le ultime raccomandazioni riguardano i portali da consultare: meglio cercare immobili su quelli ufficiali che consentono di collegarsi al sito pubblicitario del tribunale di riferimento, dove sono riportate tutte le informazioni in merito, sempre aggiornate. Da ricordare poi che ogni volta che un immobile all'asta resta invenduto, a distanza di tempo tornerà in vendita ma a un prezzo inferiore del 25%.
E' comunque la Lombardia con il 15,22% al primo posto per numero di esecuzioni nel 2022, seguita da Sicilia (11,15%), Lazio (8,82%), Campania (7%) e Toscana (6,96%) che ha appena sorpassato il Veneto. A livello di provincia Roma è prima per numero di esecuzioni immobiliare d'Italia. Solo il 57,45% delle unità immobiliari all'asta è riconducibile della categoria residenziale, «e secondo le previsioni la quota dovrebbe calare nel tempo anche perché le novità normative mirano a risolvere il tema delle insolvenze prima di arrivare all'asta giudiziaria», conclude Morana. «A contrastare la previsione potrebbe però intervenire la frenata dell'economia e soprattutto il rialzo dei tassi, che minaccia di mettere all'angolo chi ha acceso un mutuo a tasso variabile». (riproduzione riservata)
