Drastica bocciatura delle nuove misure sugli affitti brevi contenute nella Legge di bilancio da parte degli operatori del settore. Che la bollano come ingiusta, ma soprattutto inefficace, se non addirittura dannosa, specie nei confronti di chi vorrebbe invece aiutare, e cioè giovani, studenti e famiglie meno abbienti. Nel mirino soprattutto la decisione di elevare dal 21% al 26% la cedolare secca che grava sugli introiti derivanti da questo tipo di locazione, e che secondo Aigab, l'Associazione dei gestori degli affitti brevi, potrebbe costare 8050 euro l'anno alle famiglie interessate, o almeno a parte di esse visto che il Governo, pressato dalle critiche, ha nel frattempo ammorbidito la misura limitandola solo a chi mette a reddito con questa formula più di un'abitazione, di fatto solo il 4% del totale. Tanto rumore per nulla allora? Non proprio: gli operatori del settore temono mosse ulteriori (come l'obbligo di pernottamento per almeno due notti, previsto dal ministro Daniela Santanché e per ora in soffitta), misure che ritengono peraltro inutili. «Secondo i dati europei, in tutti i paesi dove sono state introdotte misure restrittive l'offerta è in realtà aumentata invece che diminuire», spiega Marco Celani, a.d. di Italianway e presidente di Aigab, «senza quindi migliorare l'offerta abitativa per le categorie più deboli e semmai con l'effetto di far crescere il sommerso». Ma non solo. «Sarebbe stato sicuramente più efficace tagliare l'aliquota per chi affitta a lungo termine», aggiunge Donato Cella, fondatore di Easylife, società specializzata nello short rent, «unito al fatto di dare ai proprietari maggiori garanzie in caso di morosità, la ragione principale che li porta a prediligere la locazione a breve termine».
Ma, numeri alla mano, come va e, soprattutto, quanto rende ai proprietari di casa puntare sullo short rent? Il settore oggi gode di ottima salute, come del resto il mercato degli affitti in genere. «Dopo la frenata causa Covid, gli affitti brevi hanno risalito la china, arrivando a superare i livelli pre pandemia. Dopo Stati Uniti e Francia, l'Italia eØ la terza piazza al mondo e vale oltre 10 miliardi di euro, con ottime prospettive di crescita», sottolinea Cella. «Da giugno 2022 il mercato eØ ripartito forte per il ritorno del turismo e per la ripresa, in particolare a Milano, di fiere, eventi, concerti, momenti di aggregazione. Il secondo semestre del 2022 eØ andato addirittura meglio di quello del 2019, non tanto in quantità quanto per valore, grazie all'aumento delle tariffe. E, sulla base dei primi dieci mesi, anche il bilancio complessivo del 2023 dovrebbe essere molto positivo. Il recente Salone Mobile, ad esempio, ha fatto registrare quasi la piena occupazione per tutta la durata della kermesse, con numeri quasi triplicati rispetto al 2022». E, anche se con tariffe giornaliere più contenute, anche altri eventi hanno fatto impennare le presenze. Gli eventi che attirano grande pubblico del resto sono una manna per lo short rent, e non solo in Italia. «Basta pensare che in corrispondenza delle date della prossima tournée di Taylor Swift nel 2024 gli operatori europei del settore si aspettano canoni triplicati in tutte le città toccate», aggiunge Celani. «In Italia il concerto sarà a Milano a luglio, e c'è chi ha già prenotato anche l'appartamento con l'affitto breve».
Quanto ai rendimenti, la buona notizia, del resto nota visto è una delle ragioni per cui i proprietari puntano sugli affitti brevi, è che i ritorni in valore assoluto sono molto buoni, perlomeno nelle grandi città. la cattiva è che invece tra spese e tasse, non resta loro in mano più del 42% se gestiscono l'attività da soli, quota che scende al 35% se si affidano a una società di gestione, che però in genere è in grado di far aumentare il tasso d occupazione annuo. La percentuale tuttavia è destinata a scendere a fronte appunto dell'aumento dell'aliquota fiscale dal 21% al 26%, anche se forse non esattamente di cinque punti perché in parte potrebbe essere compensata da canoni più alti. Molte sono comunque le voci da sottrarre all'introito lordo: Imu. Tari, spese condominiali, luce, gas, wi-fi, oltre a costi legati dei portali online e delle pulizie, o in alternativa, dell'agenzia che prende l'immobile in gestione (in genere il 25% più Iva). «Senza contare l'investimento iniziale», sottolinea Celani: «premesso che non tutte le case si prestano per l'affitto breve in termini di zona e qualità dell'edificio, a questi vanno aggiunti i costi di ristrutturazione e arredo, vale a dire che non è un business per case vecchiotte arredate con mobili di risulta. E' anche questo è un aspetto importante: gli affitti brevi generano investimenti sul patrimonio edilizio tricolore, anche sotto il profilo energetico, contribuendo a mantenerlo efficiente e con risvolti positivi sulla filiera delle costruzioni».
Nonostante i costi i ritorni sono di tutto rispetto: secondo i calcoli di Aigab 17 mila euro è il valore medio incassato per ogni casa online dal proprietario nel 2022, che sale di molto a Milano (31 mila euro di media) e Roma (39 mila euro), mentre si contrae per le destinazioni di mare o montagna (6 mila euro l'anno), soprattutto a causa di una stagionalità molto più limitata. «Le cifre possono salire comunque di molto nelle zone centrali e semicentrali, e per contro scendere man mano che ci si allontana dal centro o dalle zone alla moda», spiega Cella: «a Milano per esempio si parla di 49 mila euro all'anno per un bilocale in zona Navigli che diventano 77 mila per un trilocale, che scendono a 22 mila e 34.500 euro a livello netto, cioè tra 1.800 e 2.800 euro al mese per i proprietari, cifre che scendono leggermente in zona Porta Venezia o in Porta Romana». Allo stesso modo a Roma si va dai 50 mila e 55mila euro all'anno per un bilocale nelle zone Prati e Monti, che salgono a 70 mila e 84 mila per un trilocale. «Gli investitori però devono fare molta attenzione quando scelgono l'appartamento», prosegue Cella: un bilocale di 45 metri quadri fattura più o meno come uno di 60, ma ovviamente hanno prezzi ben diversi, e lo stesso vale per i trilocali. In generale invece, e contrariamente a quanto avviene per gli affitti tradizionali, le case con maggior numero di locali rendono di più del bilocale, per la semplice ragione che i costi vengono paragonati a quelli di un hotel». Una famiglia di cinque persone, oppure un gruppo di amici, probabilmente dovrebbero prendere tre camere d'albergo, con costi sicuramente maggiori rispetto a un trilocale. Difficile comunque calcolare un rendimento medio effettivo: i prezzi delle case possono variare, e di molto, in funzione di metratura, piano, esposizione, terrazzi e balconi e molto altro, tutti fattori che si riflettono solo in parte sulle tariffe degli affitti brevi. (riproduzione riservata)
