Torna la seconda casa

Le davano per spacciate fino a un paio d’anni fa. Affossate dal peso di Imu, Tasi e da un trend del turismo sempre più imprevedibile, vittima delle mode, delle vacanze mordi-e-fuggi, della spietata concorrenza delle mete estere. E invece anche per il mercato delle seconde case sembra essere arrivato il momento della riscossa; il discorso vale per le innumerevoli località di mare sparse sugli oltre 8 mila chilometri di coste italiane, ma anche per quelle sui monti o affacciate su uno dei tanti laghi del Nord e del Centro Italia. È quanto emerge dall’Osservatorio Turistico realizzato anche quest’anno da Fimaa-Confcommercio (la federazione italiana dei mediatori agenti d’affari aderente a Confcommercio) in collaborazione con Nomisma, che ha analizzato il mercato immobiliare di 203 località di mare e di 112 tra montagna e laghi. Secondo lo studio, a spingere il mercato delle seconde case ha contribuito una serie di fattori: i prezzi convenienti, la sia pur timida ripresa dell’economia tricolore, i mutui a tassi irrisori, i bassi ritorni offerti dai titoli di Stato e quelli invece interessanti offerti dalla locazione grazie anche ad Airbnb.

E perfino le tante recensioni musei, ristoranti e hotel che compaiono sui social di fatto certificano o meno l’attrattività di una determinata meta. Inoltre va anche segnalato che le crisi bancarie hanno riportato i risparmiatori verso il settore immobiliare, considerato il classico bene-rifugio, mentre i timori per gli attentati terroristici che hanno colpito altri Paesi europei hanno portato i turisti italiani ma soprattutto stranieri a riscoprire la Penisola. «Nel 2017 ben l’81% degli italiani sceglierà l’Italia come meta di vacanze, con un aumento del 2%, pari a 600 mila presenze in più rispetto al 2016», spiega Santino Taverna, presidente di Fimaa. «Si segnala inoltre un aumento del 2,5% delle presenze straniere: la clientela tedesca, svizzera, inglese e olandese mostra un forte interesse ad acquistare case in località italiane di lago o di montagna». I risultati sono un balzo in avanti delle compravendite di oltre il 20% registrato nel 2016, avviato a fare il bis quest’anno, e un mercato degli affitti prossimo al tutto esaurito. Certo, magari l’andamento delle quotazioni immobiliari delle seconde case non è brillante, ma appare comunque vicino alla stabilizzazione.

Ad attrarre i compratori sono state in particolare le località di montagna, dove lo scorso anno le transazioni sono aumentate del 23,5%, seguite da quelle di mare (+19,9%) e di lago (+15,2%). Quanto alle quotazioni, quest’anno il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica si attesta a 2.229 euro al metro quadrato commerciale, in ulteriore contrazione rispetto all’anno scorso. Il dato medio evidenzia una flessione annua del 2,5%, con un calo massimo del 4,5% registrato in Umbria, seguita da Abruzzo e Lazio, mentre la flessione più contenuta è stata registrata in Valle d’Aosta (-3%). Nelle località marine, in particolare, il calo maggiore dei prezzi medi si registra in Abruzzo (-3,2%), quello più contenuto in Puglia (-0,9%). Ma l’Umbria risulta la peggiore anche passando all’analisi delle località di montagna o di lago, perché anche in questo caso registra la maggiore variazione negativa (-4,6%), seguita dall’Abruzzo (-3,1%). Stabile la Calabria.

Attenzione comunque: la variazione riguarda i prezzi medi. Negli ultimi anni invece, in città come nelle mete turistiche, si assiste a una sempre più spiccata polarizzazione dei prezzi: tengono, e in alcuni casi sono perfino aumentati, quelli delle abitazioni più belle per qualità e posizione, anche se non necessariamente di pregio, mentre faticano le altre, al punto che le peggiori a volte non hanno nemmeno mercato. «All’interno dei singoli mercati sono in genere le zone periferiche a mostrare segnali di debolezza più marcati, con cali medi del 3,5% ma punte superiori al 12%», conferma il report di Fimaa-Nomisma. Tengono invece gli immobili migliori, con una flessione media annua dell’1,2%, comprensibile considerando che in questo momento il mercato è in mano ai compratori e che le quotazioni top restano piuttosto salate».

Tra le località top, Santa Margherita Ligure si conferma ancora una volta in cima alla classifica delle principali località turistiche per quanto riguarda i prezzi massimi degli appartamenti di pregio o nuovi, con valori pari a 13.600 euro al metro quadrato. Sul podio seguono Forte dei Marmi con 13.100 euro al metro quadrato e Capri con 13 mila euro. A seguire si trovano le più rinomate località montane italiane: Madonna di Campiglio (12.500 euro/mq), Courmayeur (11.200 euro/mq) e Cortina d’Ampezzo (10.900 euro/mq). La prima meta sui laghi è invece Sirmione, al 13° posto, dove i prezzi top arrivano a 8.300 euro/mq.

Dall’analisi di Fimaa-Nomisma emerge comunque un elemento nuovo, che distingue il mercato immobiliare turistico da quello cittadino. In genere le quotazioni in quest’ultimo risultano abbastanza allineate ai valori fondamentali della singola città, come pil, occupazione, servizi. Per esempio, al momento Milano è la città più dinamica dal punto di vista economico e lo stesso trend caratterizza il mercato immobiliare meneghino. Ciò non accade invece per le località turistiche, i cui prezzi risultano più allineati al loro soft appeal (divario medio tra il 2 e il 7%), valore ricavato dalla media delle recensioni presenti sui social, da Tripadvisor a Expedia, da Facebook a Google Plus, che non al loro hard appeal (i valori fondamentali), da cui si discostano del 12-18%. (riproduzione riservata)