Terreni pertinenziali, per l'esenzione Imu vanno provati i requisiti

Occorre provare il vincolo con il fabbricato per escludere il pagamento dell'Imposta municipale su un terreno edificabile. Un'area può essere considerata pertinenza se è destinata di fatto al servizio di un fabbricato, purché il contribuente abbia provveduto a denunciare al comune competente l'esistenza del vincolo. Inoltre, il bene principale e quello pertinenziale devono appartenere allo stesso proprietario e devono essere contigui.

E' quanto ha affermato la Corte di Cassazione con l'ordinanza 28932/2023. Per i giudici di legittimità, «al contribuente che non abbia evidenziato nella denuncia l'esistenza di una pertinenza non è consentito contestare l'atto con cui l'area (asseritamente) pertinenziale viene tassata deducendo solo nel giudizio la sussistenza del vincolo di pertinenzialità». Inoltre, «ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra il bene principale e quello accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell'appartenenza di entrambi al medesimo soggetto, nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un'utilità a quello principale, e non al proprietario di esso».

Un terreno edificabile non deve essere assoggettato all'Imu purché costituisca pertinenza di un fabbricato. Ciò che va dimostrato è la reale destinazione dell'area. Non conta il dato catastale e il mancato accorpamento al bene principale. Il titolare deve trarre un beneficio dal suo uso. Per avere diritto all'agevolazione, poi, deve presentare la dichiarazione, informando il comune sull'utilizzo dell'immobile come pertinenza.

La Cassazione ha sostenuto che la natura pertinenziale di un'area non è incompatibile con il carattere edificabile di quest'ultima, potendo le due destinazioni e qualificazioni giuridiche coesistere. Per l'asservimento non basta che il bene sia semplicemente posto al servizio o ornamento di un altro, ma è richiesto che la destinazione sia durevole. E non deve essere possibile una destinazione diversa senza una radicale trasformazione. Qualora l'interessato non abbia evidenziato nella dichiarazione l'esistenza di una pertinenza, non è consentito contestare il provvedimento con cui il terreno viene assoggettato a tassazione. È anche imposto che i beni siano di proprietà dello stesso soggetto e non possono non essere contigui.

In base all'articolo 817 del Codice civile sono da considerare pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all'ornamento di un'altra cosa. Per il vincolo pertinenziale serve sia la durevole destinazione della cosa accessoria a servizio o ornamento di quella principale, sia la volontà dell'avente diritto di creare la destinazione. La Cassazione (sentenza 8367/2016) ha anche chiarito che l'accatastamento separato dei due immobili non era d'impedimento alla non imponibilità dell'area come pertinenza del fabbricato, purché tra i due immobili vi fosse un vincolo d'asservimento durevole e funzionale. E la prova dell'oggettivo asservimento pertinenziale gravava sul contribuente. In caso contrario, la scelta dell'interessato avrebbe avuto l'unica funzione di eludere il pagamento del tributo, per ottenere un risparmio fiscale, e avrebbe dato luogo a un abuso del diritto. In passato, dunque, un'area pertinenziale e una costruzione principale potevano essere censite catastalmente in modo distinto, al fine di poter essere assoggettate a tassazione come un unico bene.

Con la nuova Imu, invece, fabbricato e area devono essere accorpate catastalmente. Per ottenere l'esonero dal prelievo è necessario verificare la qualificazione urbanistica dell'area e la sua graffatura catastale con il fabbricato. Pertanto, l'interpretazione della Suprema corte sulla destinazione delle aree pertinenziali e sul diritto del contribuente a ottenere l'esonero dal pagamento, in presenza dei requisiti, non può trovare più applicazione a partire dal 2020. Dal 2020 le aree pertinenziali sono soggette al pagamento dell'Imu se non hanno una specifica qualificazione ai fini urbanistici e se non sono accorpate catastalmente al fabbricato. L'articolo 1, comma 741, lettera a) della legge 160/2019 prevede che per fabbricato s'intenda l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché venga accatastata unitariamente. Tuttavia, la norma non ha natura di disposizione di interpretazione autentica e non ha efficacia retroattiva. (riproduzione riservata)

*Studio Legale Tributario