Tasse sui canoni non percepiti? Ok al recupero solo per le abitazioni

E' questa la strana posizione sostenuta nella circolare 11/E/2014 diramata dall'Agenzia delle Entrate. Il caso esaminato riguardava un fabbricato di categoria catastale C1 (negozi e botteghe) che era stato locato per più anni. Pur non riscuotendo il canone d'affitto, il proprietario aveva sempre dichiarato il reddito da locazione percepito, mentre nel frattempo avviava lo sfratto per morosità, sfratto poi omologato con sentenza intervenuta nel 2013.

In tale situazione ci si chiedeva come potessero essere recuperate le imposte versate relativamente ai canoni dichiarati e non riscossi negli anni precedenti. In tale situazione l'art. 26 del Tuir concede la possibilità del recupero, ma questo soltanto nel caso dei «fabbricati ad uso abitativo».

Ci si poteva attendere però un'interpretazione estensiva da parte dell'amministrazione finanziaria, che invece non è arrivata. L'Agenzia delle Entrate ha infatti sostenuto che, in base alla regola generale di cui all'art. 26 del Tuir, i redditi fondiari sono imputati al possessore indipendentemente dalla loro percezione. Qualora il reddito sia costituito dal canone di locazione, non rileva quanto effettivamente percepito dal locatore, bensì l'ammontare relativo contrattualmente previsto per il periodo di imposta di riferimento.

Solo per le locazioni di immobili a uso abitativo è stabilito che i relativi canoni, qualora non vengano percepiti, non concorrano alla formazione del reddito complessivo del proprietario a partire dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Ma la norma appunto fa riferimento ai soli immobili abitativi e quindi tutti gli altri tipi ne sono esclusi.

Dalla posizione espressa nella circolare consegue quindi che:

- il canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato nella misura risultante dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo;

- le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate.

La soluzione lascia qualche dubbio nonostante la difesa tentata dall'Agenzia delle Entrate nella stessa circolare. Questa ricorda infatti come la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 362 del 2000, abbia ritenuto non fondata la questione di legittimità costituzionale della norma in commento. E questo perché il sistema di tassazione delle locazioni non abitative non risulta gravoso e irragionevole visto che il locatore può utilizzare tutti gli strumenti previsti per provocare la risoluzione del contratto di locazione (dalla clausola risolutiva espressa alla risoluzione a seguito di diffida ad adempiere, fino all'azione di convalida di sfratto).

Resta comunque difficile capire perché, a fronte di uno sfratto per morosità, il recupero delle imposte pagate sui canoni non percepiti sia concesso per gli immobili di civile abitazione e non per i fabbricati di altro tipo. (riproduzione riservata)