Qualcuno arriva a dire che sono quasi meglio degli affitti brevi. Di certo, almeno per i proprietari di casa, le locazioni agli studenti universitari continuano a dare soddisfazioni: canoni in crescita o alla peggio stabili (e comunque tornati ai livelli pre Covid) ma su livelli piuttosto elevati, e soprattutto domanda forte. Il tutto grazie a un mercato generale degli affitti quest'anno in piena corsa (e che ha sostenuto quindi anche quello degli studenti), alla ripresa a pieno ritmo dei corsi universitari in presenza e a un costante incremento degli studenti provenienti dall'estero. Al contrario, ininfluente almeno finora il rallentamento del mercato residenziale così come ormai archiviato sembra il rischio (paventato durante la pandemia) di crollo degli affitti studenteschi a causa del dilagare delle lezioni da remoto. I numeri parlano chiaro: «rincaro dei canoni a due cifre, +10-12% nelle zone universitarie delle grandi città, con poche eccezioni che si sono attestate comunque al +7-8%, mentre nelle città più piccole l'incremento si è fermato al 6-7%», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile Centro Studi di AbitareCo. «Più volatile il panorama per quanto riguarda i canoni di posti letto in camere singole o doppie, con incrementi più ridotti e perfino qualche flessione nel primo caso, e invece deciso balzo in avanti nel secondo: del resto il caro affitti, che di recente ha indotto gli studenti a scendere in piazza, ha costretto molti a rinunciare a una camera tutta per sé». Anzi, la domanda in crescita a fronte di un'offerta che avanza a ritmo più lento hanno fatto aumentare perfino la richiesta di posti letto in stanze triple, l'unico modo per riuscire a spendere meno», aggiunge aggiunge Silvia Spronelli, presidente di SoloAffitti, «Inoltre, la domanda in alcune città è così forte che, al di là del costo, è comunque difficile riuscire ad accaparrarsi case e posti letto, al punto che la ricerca dell'abitazione, prima concentrata nei mesi di settembre e ottobre, a ridosso dell'inizio dei corsi universitari, ormai si estende per tutto l'anno, anche a costo di dover pagare dei mesi a vuoto».
Quanto ai prezzi, Milano resta la più cara, con canoni medi intorno ai 640 euro al mese (erano 550 un anno fa) per la stanza singola (più le spese), ma ne servono comunque 315 per un posto letto in stanza tripla , seguita da Roma e Firenze (+13%) a pari merito con una media di 410 euro a camera, e poi Torino (330 euro, +11%). In termini di variazione dei canoni, da segnalare la crescita di Bari (+13%).
La pressione della domanda del resto è evidente: in Italia hanno sede oltre 90 atenei, di cui il 67,3%) statali. Roma ne conta ben 17, il maggior numero in Italia, seguita dalla città metropolitana di Milano, con otto università, e da Napoli con sei. Nell'anno accademico 2021-2022 il numero degli iscritti universitari fuori sede superava di poco le 660 mila unità. più in generale negli ultimi dieci anni (con accelerazione negli ultimi cinque) sono diminuiti gli iscritti italiani (-6,8%), mentre hanno preso il volo gli stranieri, aumentai del 66,1%). Italiani o stranieri, dove vanno ad abitare? L'offerta spazia dai classici appartamenti, meglio se grandi perché meno cari rispetto ai mono e bilocali, affittati in blocco o a stanze (o posti letto) ai cosiddetti studentati, pubblici o privati. «Si parla a oggi di 70mila posti letto, di cui poco meno dell'80% offerti da soggetti istituzionali, più altri 15.700 messi a disposizione da strutture private» prosegue Ghisolfi, «ma a questi nei prossimi due anni dovrebbero aggiungersi altri 24 mila posti letto, la maggior parte a partire dal 2025». Nonostante ciò, l'offerta non sarà sufficiente a soddisfare la domanda crescente, specie in città come Milano e Roma, dove il numero di studenti fuori sede supera le 50 mila unità. E anche se i grandi investitori real estate sembrano molto interessati a puntare su nuovi studentati, «quelli esistenti al momento non sono in grado di minacciare il mercato delle abitazioni tradizionali», spiega ancora Spronelli, «visto che al momento, tra quelle pubbliche e quelle private, le strutture gestite non coprono più del 5% del mercato delle residenze per studenti».
A incrementare la pressione sui prezzi è anche il boom del turismo, che da un lato ha ridotto l'offerta (molti proprietari di casa hanno optato per l'affitto breve) e dall'altro «hanno fatto lievitare i canoni in genere, trainando anche quelli per studenti», spiega Ghisolfi. «Non a caso le città più care sono anche quelle più turistiche». Ma a danno dell'offerta sono intervenuti anche altri fattori, «per esempio quanti nel periodo del Covid si sono ritrovati la casa sfitta per assenza di studenti e hanno quindi ripiegato sull'affitto tradizionale. Ma allo scadere dei contratti sono convinta che faranno marcia indietro», sottolinea Spronelli. «Del resto l'affitto agli studenti può essere altrettanto redditizio degli affitti brevi e, come questi ultimi, essere più sicuro sotto il profilo delle morosità oltre che impegnare per un periodo di tempo limitato: è vero che i ritorni lordi sono inferiori, dal 5 al 6,5% di media, ma inferiori sono anche le spese e gli oneri di gestione tra check in e check out», che in genere, se ci si affida a un'agenzia specializzata, vanno dal 10 al 20% dei ricavi, e anche al 25-30% se il gestore fornisce anche pubblicità su motori di ricerca e social, servizi fotografici e altro. Senza contare che le case devono essere più belle per posizione e arredi. Sul fronte fiscale invece, gli affitti per studenti sono spesso regolati da contratti a posto letto o per studenti fuori sede, oppure a canone concordato, che possono tutti usufruire della cedolare secca al 10%, contro il 21% (e presto 26%) cui sono soggetti gli affitti brevi.
Ecco più in dettaglio prezzi e variazioni città per città dei canoni degli affitti per studenti sulla base dei dati di AbitareCo, SoloAffitti e Maiora Solutuions. A Milano, il quartiere Navigli-Bocconi, dove hanno sede le università Bocconi, Iulm e Ied, è il più caro per monolocali e bilocali (1.00-1.500 euro/mese), seguito da Bicocca-Niguarda (940-1.330 euro), Affori-Bovisa dove ha sede parte del Politecnico di Milano (900-1.100 euro), e Città Studi-Susa (860-1.400 euro mensili). Meno cari in proporzione (e anche con qualche flessione) trilocali e quadrilocali, specie ad Affori-Bovisa (1.500-1.600 euro mensili). Al contrario Roma sono proprio i quadrilocali ad aver registrato l'aumento maggiore: +18% rispetto a giugno 2022 e un canone che è passato in media da 1.570 euro a 1.850 euro. A seguire i trilocali, cresciuti del 15% da 1.060 a 1.220 euro mensili. Fa eccezione il quartiere Flaminio-Cassia, dove ha sede l'Università Luiss, dove i quadrilocali sono scesi a 2.750 euro al mese, mentre i trilocali sono saliti da 1300 a 1500 euro. A Nomentano e Tiburtino (Università La Sapienza), i prezzi in discesa per trilocali e quadrilocali, in salita per gli altri tagli. Nomentano: l'affitto dei bilocali e trilocali va da 1.000 a 1.100 euro, cifra che si alza a 1100 per i trilocali (ben 400 euro in meno rispetto a Flaminio-Cassia) e 1800 euro per i quadrilocali (quasi mille euro in meno in confronto a Flaminio-Cassia). Al Tiburtino invece (il quartiere più economico) per l'affitto di un trilocale occorrono 1000 euro e 1300 per un quadrilocale. Rincari più modesti a Napoli. Nel centro storico, dove ha sede l'università Federico II, i prezzi dei monolocali sono passati da 520 a 600 euro, e da 1.140 a 1.340 eur per i quadrilocali. Stabili gli altri tagli.
Affitti per studenti in aumento anche a Torino Bologna e Padova. Nel capoluogo piemontese si va da 590 a 750 euro per bilocali e trilocali, canoni che a Bologna spaziano da 1.190 a 1.400 euro.
Notevole l'aumento dei bilocali e trilocali a Padova per un affitto che si aggira intorno a 1030 e 1.230 euro mensili. Per i quadrilocali l'affitto medio si attesta a 1.490 euro, mentre i monolocali si fermano a 620 euro. Infine Palermo: 1.070 euro l'affitto dei quadrilocali, 780 euro per i trilocali, da 470 a 580 euro per mono e bilocali. (riproduzione riservata)
