Smart living dopo il covid

Il lungo periodo di lockdown causato dall’emergenza Covid-19 ha intensificato alcuni trend esistenti e generato nuove necessità, che hanno obbligato gli operatori del settore immobiliare a ripensare e riorganizzare l’utilizzo degli spazi in tutte le asset class che trasformeranno il futuro del mercato. Più osmosi con l’esterno ma anche ripensamento degli spazi comuni di un edificio condominiale. «Rispetto a solo pochi anni fa il Covid ha portato un nuovo
modo di pensare la ristrutturazione e la riqualificazione edilizia», spiega Emanuele Barbera, Presidente di Gruppo Sarpi, «oggi il cliente chiede qualcosa di diverso rispetto alla palestra o alla piscina, che caratterizzava l’offerta di alto livello fino a tre-quattro anni fa. Oggi chiedono uno spazio condominiale per lo smart working, uno spazio “Amazon” dove ricevere i pacchi o la spesa quando non si è a casa. Alcuni progetti prevedono addirittura locali frigorifero per ricevere la spesa del supermercato, da gestire prenotando con un’App. Se poi guardiamo all’interno dell’appartamento, ora diventa un must avere uno spazio-appendice esterna come un balcone o un terrazzo anche se non si è in un attico, perché si è visto durante il lockdown quanto sia vitale uno sbocco all’aria aperta, oppure avere anche solo un piccolo giardino condominiale». Il condominio diventa il luogo minimo pubblico in cui vivere come a casa propria, quindi cambia radicalmente il modo di considerarlo: non più come un’aggregazione di appartamenti distinti e non comunicanti fra loro ma come
luogo da usufruire in comune, con spazi vitali e utili per le nuove esigenze del post-Covid, da condividere nei tempi e nelle modalità da tutti i condomini.

«Ci sono due livelli di rigenerazione urbana, il primo che riguarda il tessuto urbanistico, il secondo il singolo edificio», sottolinea Marco Grillo, Ad di AbitareIn. «Nel primo caso il trend è meno legato alle conseguenze del Covid-19, in quanto vediamo che le grandi città globali continuano a crescere perché rappresentano il modello più efficiente in materia di mobilità sostenibile, di spazi in altezza e di disponibilità di servizi. In questo caso semmai si può osservare una radicalizzazione di certi fenomeni come appunto l’evoluzione della mobilità urbana verso modalità più sostenibili. Ma è nel secondo livello, quello del singolo edificio, che si notano i maggiori cambiamenti: tutti cercano oggi appartamenti più grandi, che nella dislocazione degli spazi comportino meno sprechi (per esempio i corridoi) e soprattutto con spazi esterni vivibili».
Questo significa che a parità di budget è necessario uscire dal centro città e spostarsi in aree semicentrali più economiche.
«Oggi a Milano esistono moltissime occasioni che corrispondono a queste esigenze», ricorda Grillo, «con spazi comuni dedicati allo smart working, aree verdi per i bambini, spazi che diventano privati su prenotazione e altri dedicati per esempio ad attività sostitutive della palestra». Si tratta di modelli abitativi, basati sul nuovo modo di concepire l’aggregazione, in un certo senso più intimi perché più legati al concetto di famiglia ma estesi all’intera abitazione. Quando si tratta di un condominio, gli spazi comuni utili diventano fondamentali per offrire quel vantaggio abitativo richiesto dalle nuove esigenze che il lockdown con tutte le sue conseguenze ha fatto emergere.

Le richieste del mercato e di conseguenza l’offerta di abitazione di medio-alto livello oggi offrono la possibilità di personalizzazione dell’abitazione, un rapporto terrazzocasa (anche al primo piano) maggiore rispetto al passato anche attraverso loggiati, infine spazi comuni multifunzionali (per smart working o altro) e aree giochi esterne/interne.

«La casa in città non è più solo per dormire ma per vivere», aggiunge Mirko Paletti, Presidente di Filcasa, «se prima per la maggior parte del tempo
si viveva fuori, oggi dobbiamo considerare la possibilità di un maggiore tempo passato in casa, a lavorare in smart working. Il nostro progetto Ettore Ponti 47 è nato durante il lockdown e proprio questo ci ha fatto riflettere sull’opportunità di dotarlo di maggiori spazi aperti sia davanti sia nel retro, di giardini e logge anche ai piani, così come di taverne e locali hobby per ogni unità abitativa da utilizzare anche per il lavoro da casa. In questo periodo è cambiata molto l’attenzione agli spazi, interni ma anche di accesso e vivibilità all’aria aperta, come balconi, terrazzi e giardini».

E se lo smart working sta influendo sulla progettazione degli interni delle abitazioni residenziali, sta invece sconvolgendo la destinazione dei grandi centri direzionali, quelle torri piene di uffici con migliaia di persone che vi lavorano, che oggi sembrano non servire più. «Stanno cambiando pelle radicalmente», afferma Barbera, «con lo smart working oggi restano per la maggior parte vuoti e inutilizzati e intere aree destinate alle attività complementari perdono la loro utilità. Nelle banche, il 50% degli impiegati che durante il lockdown hanno lavorato in smart working non vuole più tornare in ufficio. Esistono a Milano grandi complessi in zone non centrali che stanno vivendo questa trasformazione, penso al quartiere Comasina, a via Ripamonti, a via Corelli, a Forlanini». Secondo i principali player del settore, non c’è più interesse da parte delle grandi società ad avere spazi enormi in gran parte inutilizzati, per cui cominciano a richiedere studi di fattibilità per la loro riconversione, per la trasformazione e riqualificazione degli edifici in abitativo misto. «La trasversalità di attività di cui si occupa il nostro gruppo ci offre un osservatorio privilegiato del segmento uffici in questo momento così particolare», afferma Emanuele Bellani, Partner e Coo del Gruppo YARD REAAS, che si occupa di consulenza integrata in ambito real estate, «sul tema dello smartwork il dibattito è particolarmente vivo e attuale, importanti gruppi nazionali e internazionali preferiscono rimandare al nuovo anno il rientro in ufficio, per tutelare maggiormente la sicurezza del proprio personale, in alcuni casi però a discapito della qualità della vita lavorativa e con le ricadute sull’indotto cui abbiamo assistito (locazioni uffici, ristorazione ecc.). E’ però altrettanto importante ricordare che il ritorno negli spazi di lavoro è possibile, a volte necessario e fondamentale proprio per le persone che vi operano, per favorire il coordinamento, la formazione, la crescita professionale e rendere molti passaggi più semplici in quanto informali. Senza contare l’impatto sulle relazioni commerciali.

Occorre tener conto dei risvolti di queste scelte non solo in termini di salute, ma anche economici e sociologici (isolamento delle persone). Siamo di fronte a una riflessione e a un riadattamento di alcuni parametri relativi all’utilizzo degli uffici, ma è altrettanto importante ricordare che non possiamo concentrarci solo sulla ridefinizione di spazi/dotazioni interne all’edificio dettati dall’emergenza, ma continuare a ragionare sullo sviluppo complessivo degli immobili direzionali, che è anche e soprattutto legato allo sviluppo di efficienti infrastrutture per la mobilità e alla presenza di adeguati servizi nel
contesto in cui questi immobili si collocano. Limitare il ragionamento a una «bolla», concentrandosi solo sugli aspetti interni di questi edifici e solo in relazione all’emergenza che stiamo vivendo, potrebbe essere fuorviante, mentre lo sviluppo del segmento direzionale va considerato in un orizzonte temporale più ampio.(riproduzione riservata)