Sono oltre 45 milioni gli italiani che vivono in una casa in condominio, sparsi in 15 milioni di appartamenti. La maggior parte si trova nelle grandi città, ma non solo. In testa a livello regionale è la Lombardia, che da sola concentra il 17% del totale, seguita da Lazio con il 9,9% e Campania con l'8,4%. Lo rivelano i dati dell'Anaci, l'associazione degli amministratori condominiali. Un plotone dunque molto nutrito di adulti ma anche giovani, anziani e bambini (e spesso anche animali domestici) che si ritrova a condividere spazi e servizi comuni con obblighi da rispettare e spese da spartire. Non sorprende quindi che tensioni e contrasti siano all'ordine del giorno, e che molti sfocino in cause civili. Al punto che, secondo il Ministero della giustizia, su un totale di 2,5 milioni di cause civili, quelle generate da contrasti condominiali e da liti tra vicini di casa rappresentino la fetta più cospicua, circa 500 mila ovvero il 20%. L'uso disinvolto delle parti comuni, i rumori provenienti da altri appartamenti, gli animali domestici maleducati, l'innaffiatura di piante sul balcone, i danni prodotti da infiltrazioni, i fumi e i cattivi odori, il bucato gocciolante e perfino il disordine sul pianerottolo sono le situazioni che, secondo i dati Anaci, più di frequente scatenano tensioni tra vicini. Il tutto aggravato dalla mancata conoscenza dei reciproci diritti e dei doveri, carenza che può portare a gravi contrasti che possono sfociare in cause legali.
Nasce da qui, cioè dall'esigenza di offrire un orientamento ai cittadini in cerca di informazioni sicure, la guida «Vivere in Condominio - Casi e risposte pratiche», realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato insieme ad Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) e a quattordici associazioni dei consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, U.Di.Con, Unione Nazionale Consumatori).
Come spiega Alessandra Mascellaro, notaio e consigliere nazionale del notariato con delega ai rapporti con i consumatori, «A dieci anni dall'entrata in vigore della legge 11 dicembre 2012 n. 220, entrata in vigore a giugno 2013 e che ha profondamente riformato la disciplina condominiale, era necessario fare il punto sulla situazione attuale e sulla giurisprudenza che si è sviluppata nel tempo. Molta prassi inoltre si forma sulla base delle sentenze più aggiornate e consolidate, senza contare che non mancano i casi che non hanno copertura normativa e in cui quindi occorre fare riferimento alle norme generali. Da qui dunque la nascita della guida, nel tentativo di offrire una informazione completa della situazione a oggi, offrendo anche risposte ai casi pratici più diffusi, in una materia davvero molto vasta».
Oltre a illustrare le regole di funzionamento del condominio e dell'assemblea, i compiti dell'amministratore di condominio, nonché l'utilizzo delle parti comuni, sono elencati una serie di casi che forniscono risposte certe alle questioni più frequenti. Vengono inoltre forniti spunti operativi da osservare in occasione della compravendita di un immobile facente parte di un condominio; infatti è proprio in tale situazione che si esplica la funzione di giustizia preventiva del notaio. «Uno degli aspetti più importanti riguarda infatti la circolazione degli immobili, cioè acquisto, vendita, affitto, usufrutto, e la relativa spartizione di spese e obblighi», continua Mascellaro, «tutti aspetti che si possono verificare e regolare a monte, già in sede di contratto notarile. La prevenzione infatti è il modo migliore per evitare discussioni successive che possono sfociare in contenzioso». E' importante sin dal momento dell'acquisto accertare per esempio i diritti e gli obblighi che discendono dai rapporti condominiali. In concreto il notaio può contribuire a evitare l'insorgere di controversie, per esempio, nei contratti preliminari che hanno per oggetto beni immobili in condominio, in relazione alla regolamentazione delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, nel periodo compreso tra la sottoscrizione del contratto preliminare e quella del definitivo; in sede di circolazione degli immobili, in relazione alla verifica della regolarità dei versamenti delle spese condominiali da parte del venditore; al momento della costituzione del condominio, poiché la presunzione di condominialità degli enti comuni (art. 1117 c.c.) può essere superata con l'inserimento negli atti notarili di specifiche clausole. A questo proposito, volendo stilare un rapido vademecum, per l'acquirente prima dell'acquisto è importante chiedere al venditore copia del regolamento di condominio per verificare quali sono le parti dell'edificio considerate comuni, delle tabelle millesimali per verificare la quota di partecipazione ai diritti, ma soprattutto se sono state deliberate spese straordinarie (le quali rimangono a carico del venditore ma per le quali sussiste pur sempre, in caso di mancato pagamento, la responsabilità solidale dell'acquirente) e l'attestazione dell'amministratore di condominio sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. A sua volta il venditore dovrà verificare gli stessi documenti oltre a presentare al più presto all'amministratore copia autentica rilasciata dal notaio dell'avvenuta vendita per la cessazione della sua responsabilità solidale con l'acquirente per il pagamento degli oneri condominiali maturati dalla data di cessione dell'immobile.
«La materia e vasta e i casi sono quindi teoricamente infiniti», conclude Mascellaro. »La guida del resto spazia dalla costituzione del condominio, spiegando come si costituisce dal momento che il costruttore vende il primo appartamento, passando poi all'analisi delle parti comuni e a aventuali deroghe, per esempio su posteggi in cortile, per analizzare via via tutti gli altri aspetti: assemblee e delibere assembleari, abitazioni date in affitto o in usufrutto per analizzare come si suddividono spese e decisioni, diritti sul lastrico solare, e così via. Ecco qualche esempio dei casi più frequenti trattati nella guida».
Il singolo condomino vuole rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e/o condizionamento? Può farlo a condizione che dal distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento e/o condizionamento non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In ogni caso il rinunciante resta tenuto a concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto (che rimane comunque impianto comune) e per la sua conservazione e messa a norma.
Il sottotetto è parte condominiale? La natura del sottotetto di un edificio è determinata dall'atto notarile e, in mancanza di espresso richiamo sull'atto, può presumersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.
L'amministratore può sospendere la fornitura dei servizi condominiali al condomino non in regola col pagamento dei contributi? Si, se il mancato pagamento dei contributi si è protratto per oltre sei mesi. La legge stabilisce che nel caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. (riproduzione riservata)
