Mattone a rischio ma non troppo. Se lo scenario macro è molto cambiato rispetto soltanto a poche settimane fa, e soprattutto rispetto a un trionfale 2021, è naturale chiedersi quale sarà lo scotto per il mercato immobiliare dei drammatici eventi che pesano su questo primo scorcio del 2022. Oltre alla galoppante inflazione che aveva fatto capolino già da alcuni mesi, sulla bilancia pesano adesso anche le conseguenze del tragico conflitto Russia-Ucraina, a cominciare dall'impatto delle sanzioni sull'economia tricolore, per arrivare all'exploit del costo delle materie prime. Ma quanto peserà, allora, tutto questo? A fare i conti tra i primi è stata Nomisma nel primo rapporto immobiliare sul 2022, ipotizzando uno scenario migliore, di fatto quello pre crisi, e un altro più avverso. La buona notizia è che il tono di fondo del mercato sembra mantenersi positivo: lo ha ampiamente dimostrato il repentino rimbalzo registrato a fine 2020 e proseguito per tutto il 2021 dopo il blocco dell'economia dovuto ai lunghi mesi del lockdown che, come l'attuale crisi, ha pesato su tutti i comparti economico-produttivi. «La guerra rappresenta una doccia gelata del tutto inattesa sulla vitalità economica del nostro paese e sulle proiezioni di un'ulteriore marcata espansione», spiegano gli analisti di Nomisma. «L'entità del ridimensionamento è ancora difficile da quantificare, ma potrebbe non limitarsi a qualche decimo di punto percentuale di crescita del Pil». La reazione del mercato immobiliare a questo nuovo scenario dovrebbe essere quella di un temporaneo attendismo, sia da parte delle famiglie che degli istituti bancari. Un sentiment alimentato dall'attenuazione della spinta emotiva che aveva sostenuto il desiderio di miglioramento abitativo post-pandemia associato a una possibile riduzione della portata del canale creditizio. «Il settore immobiliare viene da un anno eccezionale, con un'impennata dei livelli di attività che aveva superato tutte le più rosee previsioni», si legge nel rapporto di Nomisma. «Il comparto residenziale lo scorso anno aveva registrato un'impennata del 34% rispetto al 2020, con un numero di transazioni (748.000) di gran lunga superiore ai livelli del 2019 (609.000) e ai valori di scenario che nel periodo pre-Covid venivano ipotizzati per il triennio successivo (637.000 le previsioni di inizio 2020 con riferimento al 2021)». Un risultato a cui avevano contribuito molteplici fattori, primo tra tutti una fiducia delle famiglie salita a livelli record nella parte centrale del 2021, quando si era diffusa la convinzione di essersi lasciati alle spalle l'emergenza Covid-19. Analogamente ha pesato la grande quantità di credito che gli istituti bancari hanno messo a disposizione per concretizzare le intenzioni di acquisto consentendo di registrare livelli di erogazione precedenti a quelli della doppia recessione del 2008-2013, quando il mercato immobiliare era all'apice del proprio ciclo espansivo. La forte pressione esercitata dalla domanda si era poi trasferita sui valori, che nel settore residenziale erano tornati a crescere dopo la flessione causata dall'emergenza pandemica, completando il quadro di espansione del mercato. Questo, il passato. Ma cosa aspettarsi per i prossimi mesi alla luce del cambiamento repentino e inatteso determinato dal conflitto in Ucraina? Gli esperti sembrano non avere dubbi: il valore delle abitazioni in Italia continuerà la sua corsa. Vuoi per la natura di bene rifugio tipicamente associata all'investimento immobiliare. Vuoi anche per il livello di sottovalutazione degli asset residenziali di casa nostra rispetto al trend registrato nel resto d'Europa. Secondo una recente analisi di Standard & Poor's, infatti, il valore medio del parco residenziale tricolore tratterebbe a sconto del 4,5% rispetto al valore effettivo lasciando aperti ampi margini di rivalutazione anche in uno scenario di incertezza economica e geopolitica come quello attuale. In base alle simulazioni di Nomisma, di qui al 2024 il livello medio di crescita dei prezzi delle case dovrebbe attestarsi in Italia attorno al +1,7% all'anno con punte che possono arrivare al +3,4% all'anno a Milano o +2,8% a Bologna nel caso di una rapida risoluzione delle tensioni internazionali, per scendere rispettivamente al +2,8% e +2,3% di crescita annua (a Milano e Bologna) e +0,9% a livello Paese in caso di scenario più avverso. Meno indolore appare invece il futuro prospettato da Nomisma per il comparto non residenziale. «Se nello scenario più positivo il settore direzionale si stava avviando su un percorso di crescita dei prezzi, con i recenti sviluppi del contesto internazionale ci potremmo trovare di fronte a un triennio di riduzioni dei valori medi, che sintetizza una eterogeneità di situazioni relativamente alle maggiori città italiane», avvertono gli esperti del think tank bolognese. Il valore degli uffici potrebbe infatti crescere al massimo dello 0,7% all'anno nel triennio a venire in caso di scenario più ottimistico, per arrivare a segnare una contrazione media dello 0,2% se ci si dovesse trovare di fronte a un inasprimento delle tensioni. Ancora più negative le previsioni per il comparto del retail immobiliare con variazioni dei prezzi comprese in media tra -0,2% e -0,6% a seconda dello scenario ottimistico o negativo che si dovesse prospettare. (riproduzione riservata)
