Il mercato delle abitazioni di pregio si conferma in buona salute. Tensioni macroeconomiche e geopolitiche e rialzo dei tassi non lo hanno scalfito più di tanto. E questo grazie ad alcune peculiarità che lo contraddistinguono e che hanno mantenuto elevato il livello di interesse: scarsa necessità di ricorrere a finanziamenti lo hanno reso immune al caro mutui che invece ha pesato sul resto del mercato. E poi forte peso degli acquirenti internazionali (intorno al 70% del totale), varietà delle piazze tra cui scegliere (dalle grandi città al turistico) e infine notevole incremento della componente di acquisto a fini di investimento. In altre parole nel segmento lusso l'acquisto di seconde case ha inciso significativamente, sia in numero ma ancor di più in valore visto che le compravendite di immobili sopra il milione di euro hanno riguardato maggiormente proprio questa fascia abitativa. Non solo: La finalità di acquisto prevalente di una residenza di pregio risulta quella della prima casa, fascia che copre in media il 40% delle richieste, contro il 35% del segmento sostituzione di una casa esistente. La componente di investimento balza invece al 60%, anche se con differenze significative tra le varie città. Quest'insieme di fattori quindi è più che sufficiente a evitare scossoni alle compravendite anche dopo il boom del 2022 (+9%) e soprattutto a sostenere le quotazioni, spesso stellari, anche nei prossimi anni.
È quanto emerge dal report «Il mercato degli immobili di pregio», appena redatto dall'Ufficio Studi Gabetti su dati Santandrea Luxury Houses&Top Properties e che, oltre all'andamento, analizza le particolarità di questo segmento. A cominciare dal fatto che che si affacciano al mondo del luxury, sono per lo più appartenenti alla Generazione X (1965-1979) e ai giovani boomers (1955-1964), un dato forse scontato considerando che secondo un recente studio (Home Buyers and Sellers Generational Trends Report, Nar 2023), gli individui con il patrimonio netto più elevato si concentrano nella fascia di età compresa tra 50 e 70 anni. Poche novità invece per quanto riguarda le caratteristiche più richieste per l'abitazione: piano alto e terrazzo restano al primo posto, seguiti da vista panoramica, box, portineria e tripli servizi. Bocciatissimi invece piani rialzati (ma anche il primo piano piace poco) e zone rumorose, così come la mancanza di spazi esterni. Per il 2024 le aspettative restano positive, specie rispetto alle località turistiche più rinomate, dove in genere si cerca la seconda casa. Ma Gabetti/Santandrea sottolinea pure il rinnovato interesse per le grandi città, Milano e Roma in primis, ma anche Torino, Napoli, Genova, che stanno ricuperando appeal dopo la pandemia.
Milano resta caratterizzata da un forte dinamismo, dovuto ai grandi progetti e alle opportunità d'investimento nel settore immobiliare. Grazie alle Olimpiadi Milano-Cortina 2026, la città conoscerà nel prossimo biennio uno sviluppo immobiliare che ne cambierà il volto, specie nel quadrante sud. La nuova linea M4 della metropolitana, la cui completa apertura è prevista a fine 2024, permetterà di collegare nuove aree chiave del capoluogo lombardo, regalando loro ulteriore appeal e favorendo nuovi sviluppi immobiliari. La forza del mercato non è la stessa ovunque: stabili le zone Brera e Palestro-Duse, mentre il centro storico conferma la sua dinamicità, con le variabili di mercato tutte in positivo. Stabile anche il Quadrilatero, fatta eccezione per un leggero aumento dell'offerta.
Dinamico anche il mercato immobiliare di Roma grazie alla posizione strategica e ai progetti in corso, o che inizieranno nei prossimi anni, e che creeranno le condizioni per possibili investimenti nel mattone, anche in vista del Giubileo. Tra i progetti più importanti rientra la realizzazione della linea C della metropolitana e la progettualità di diventare una città sempre più internazionale. Quanto a prezzi e compravendite, nel 2023 stabili le zone Centro storico e Pinciano-Veneto. Brillano invece Prati e Salario-Trieste, con domanda e transazioni in crescita a fronte invece di un'offerta calo. Domanda in crescita anche nei quartieri dell'Aventino e Flaminio, mentre l'offerta cala nel primo e invece invariato nelll'altro.
Ma cambiamenti più spiccati si possono notare soprattutto nelle altre città. A cominciare da Genova, città in continua evoluzione in scia ai progetti in corso come la riqualificazione del Waterfront, il rinnovamento del sistema infrastrutturale e l'imminente realizzazione del terzo valico, che contribuiscono a rendere Genova una destinazione più attraente per residenti, turisti e soprattutto investitori. Nel 2023 domanda in aumento ad Albaro e Carignano, stabile nelle zone Centro, Castelletto, Nervi e Quarto/Quinto, così come l'offerta.
Discorso analogo per Napoli, città piena di storia, cultura e tradizioni e ora vivace anche dal punto di vista progettuale. Ne sono un esempio il recupero dell'area portuale con il Molo Beverello e il Molo Angioino, il Museo del Mare, la costruzione del nuovo quartiere Bagnoli e la riqualificazione del centro storico. Tutto ciò rende la città molto attraente per gli investitori. Domanda in aumento nella zona del Vomero, ma per ora offerta e prezzi stabili. A Chiaia e Posillipo invece la domanda di acquisto rimane stabile ma l'offerta è in calo. Prezzi in generale stabili, mentre hanno un po' sofferto le compravendite.
Grande potenziale anche per Torino che si conferma attrattiva per gli investitori immobiliari. I nuovi progetti permetteranno di connettere nuove aree (spinti dalla seconda linea metropolitana), come la nuova Città dell'Aerospazio, i cui lavori sono iniziati ufficialmente nel novembre 2023 e che renderà Torino capitale italiana della ricerca e sviluppo aerospaziale. Il tutto accompagnato anche da un considerevole progetto di riqualificazione urbana e industriale. Invariati i prezzi nel 2023.
Bari è una città in movimento con un forte potenziale. I progetti in corso, come la linea della metro e la riqualificazione dell'ex scalo ferroviario di Bari Centrale, contribuiranno a migliorare la mobilità e a rendere la città più attrattiva. Nel 2023 domanda di acquisto in aumento nelle zone di Murat/Borgo Antico, Madonnella e Marconi/S. Cataldo, così come i prezzi. (riproduzione riservata)
