Rustiche occasioni

Cresce ancora l'offerta, ma comincia a crescere anche la domanda, e finalmente anche i prezzi. Dopo un quinquennio da tregenda, qualche spiraglio di schiarita si intravede anche per il mercato delle case di campagna: cascine, casali, masserie provano a risalire dopo il tonfo che dall'inizio della crisi, con una brusca accelerazione negli ultimi tre anni, ha fatto cadere le quotazioni di un buon 15-20%. Il tutto però con alcuni in e out ben precisi. Vincono le abitazioni di qualità in mete di pregio, adocchiate anche dagli stranieri, mentre non passano le strutture da riqualificare pesantemente. E ancora, tornano gli acquisti mirati ad attività in proprio, per esempio la creazione di bed&breakfast, mentre tramonta la scelta della vita nel verde ai margini delle città di prvincia. Infine, avanzano Lazio e Abruzzo, mentre ristagna la Lombardia. Ecco comunque, sulla base dell'ultimo report stilato dal Centro Studi di Casa.it, la situazione nelle principali regioni d'Italia.

 

Umbria e Marche. Dopo tre anni di transazioni a scartamento ridotto e di prezzi decurtati del 18%, torna l'interesse per i casali umbri e marchigiani: nell'ultimo anno la domanda, specie per i casali già ristrutturati, è cresciuta del 2,4% nelle Marche e dell'1,9% in Umbria. Gli acquirenti, per lo più nella fascia 45-65 anni, cercano un buen retiro per i weekend di oggi e la pensione di domani. In genere sono professionisti, pronti a spendere da 450 mila al milione di euro. Oggi per un casale in buone condizioni i prezzi vanno dai 2.400 /mq di Assisi e Torgiano ai 2.800 di Todi, con un minimo di 1.600 /mq a Baschi e un top di 3.200 a Orvieto. Più contenute le quotazioni nelle Marche, dove solo Fano e San Lorenzo in Campo superano i 2.000 /mq. Nonostante il mercato debole, i casali di Umbria e Marche oggi attirano anche gli stranieri, specie inglesi, danesi e olandesi, attratti dalle due regioni anche perché assai meno care (il 30% in meno) della sempre ambita Toscana.

 

Toscana. La regione top per stock di casali e rustici in offerta sul mercato (quasi il 40% del totale tricolore) ha inevitabilmente sofferto per il calo della domanda. Ora però i compratori stanno tornando grazie a prezzi che non si vedevano più dal 2005. In provincia di Arezzo, dove le quotazioni hanno finalmente smesso di scendere, il prezzo medio per un casale in buone condizioni è intorno a 2.100 /mq. Prezzi addirittura in lieve ripresa (+0,8%) in provincia di Lucca, dove si attestano sui 2.600 /mq. Anche nel senese, Chianti in testa, si registra un ritorno di interesse, anche da parte della domanda estera. Le quotazioni, le più alte della regione, toccano i 4.000 /mq, stabili rispetto al 2014.

 

Puglia. La febbre delle masserie da ristrutturare per farne lussuosi resort, residenze per le vacanze dei vip, agriturismo e sedi per eventi e cerimonie aveva monopolizzato il mercato immobiliare locale fino a metà anni 2000. Poi la caduta. Ora però la crisi sembra stia allentando la morsa e i timidi segnali di risveglio si va a concretizzano di mese in mese. A ratificare questa prima inversione di trend sono i dati dell'ultimo anno: da un anno in qua l'interesse per le masserie, ristrutturate e non, è tornato a crescere, sia pure di un modesto 0,5%. Inoltre, le quotazioni degli immobili migliori sembrano essersi stabilizzati intorno ai 5.000 /mq, con punte di 9.000 per quelli interamente ristrutturati, magari frazionati e arredati, con finiture di lusso ed eco-friendly. Prezzi più bassi e forchetta meno ampia per le masserie ristrutturate con minor sfarzo o comunque in buone condizioni. Nel Salento si va dai 1.200 /mq di Vernole (Lecce) e San Michele Salentino (Brindisi) ai 2.800 di Ostuni. Il picco appartiene però a Vieste, sul Gargano, dove i prezzi medi svettano oltre 3.000 /mq.

Nei primi mesi del 2015 ancora in aumento l'offerta, ma meno che nel 2014. Tuttavia la forbice tra i prezzi di acquisto e di vendita resta sempre del 15-20%.

 

Lombardia e Piemonte. Esaurita l'onda di migrazione da Milano ai comuni della provincia, le vecchie cascine lombarde, ristrutturate o da ristrutturare, faticano a trovare estimatori. Qualche segnale di ripresa però c'è, specie a fronte di più qualità. Il boom d'inizio millennio, che aveva portato alla riqualificazione di tante vecchie cascine nella fascia tra la Brianza e l'Oltrepò pavese, trasformate in abitazioni, si è esaurito ormai dal 2007. Da allora, la domanda ha iniziato a flettere, complice il fatto che le giovani coppie, target di riferimento, strette tra la difficoltà a ottenere un mutuo e dai prezzi in ribasso in città, si sono di nuovo rivolte al mercato metropolitano. Attualmente, il prezzo medio di un casale o rustico in Lombardia staziona sui 2.600 /mq per i fabbricati ristrutturati e intorno ai 1.250 /mq per gli altri Negli ultimi 12 mesi l'offerta è cresciuta del 3,2%, mentre la domanda continua a restare debole anche perché i prezzi permangono poco concorrenziali rispetto a quelli proposti dai numerosi cantieri dell'hinterland, oggi in surplus di offerta.

Il mercato di rustici e casali resta fiacco in tutte le zone della Lombardia, dalla Brianza all'Oltrepò pavese, altra zona che fra il 2001 e il 2006 ha conosciuto una straordinaria fortuna come meta di chi era in fuga dalle città. Da allora le quotazioni di cascine e rustici sono scesi del 25%, mentre i tempi di vendita superano i 12 mesi. Per contro, complice la crisi, l'offerta è oggi di migliore qualità rispetto al passato: scorrendo le offerte presenti nel database di Casa.it emerge che oltre l'80% delle case in vendita è in classe energetica A o B, e questo ne fa lievitare il prezzo di un buon 10% rispetto agli altri, anche se ristrutturati da poco.

In Piemonte invece salie di quasi il 5% l'offerta nelle province di Alessandria e Asti, mentre la domanda resta modesta. Anche sulle colline del Tortonese il mercato soffre ancora, ma dà segni di ripresa. Gli acquirenti sono per lo più lombardi, in particolare milanesi, e cercano una casa per il weekend nell'Oltrepò e nel Tortonese, tanto da far crescere le richieste di quasi il 2% rispetto all'anno scorso.

 

Sicilia. Dopo sette anni di stasi, con scambi e prezzi in costante flessione, torna un certo interesse per le abitazioni rurali dell'isola, ristrutturate e non (+1,4% la domanda). Ma il mercato siciliano ha connotazioni peculiari. Negli ultimi 15 anni, per esempio, si sono moltiplicate le iniziative legate ad agriturismo e case vacanza, senza dimenticare il rilancio delle attività di viticoltura e olivicoltura bio e di eccellenza, con investitori provenienti anche da altre parti d'Italia e dall'estero, specie Francia e Olanda.

I prezzi dei bagli, i tipici casali siciliani, non hanno ancora toccato i picchi delle masserie pugliesi (anche 10 mila /mq) e anzi, per quelli che necessitano di pesanti ristrutturazioni, i prezzi possono scendere anche sotto i 1.000 /mq. Ovviamente il discorso non vale per i bagli vicino al mare o nelle mete turistiche top: un casale in buone condizioni a Taormina e Castelvetrano non si trova a meno di 6.700 e 4.000 /mq, mentre nelle isole si hanno i 3.500 /mq di Lipari e addirittura gli 8.000 di Pantelleria. (riproduzione riservata)

 

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